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(1)安居房
(2)解困房(3)经济适用房(4)房改房(5)商品房
5、住宅的三维空间
(1)住宅的层高
(2)住宅的进深(3)住宅的开间
三、付款方式及个人贷款
1、一次性付款
2、分期付款
3、银行按揭贷款
4、贷款额度
5、贷款期限
6、还款方式
7、贷款所需资料8、贷款应缴纳税费9、商品房销售合同登记备案
10、应缴纳上楼费用11、办理商品房所有权证
房地产基本概念
什么是房地产(一、二、三)市场
一级市场是土地使用权出让的市场(出让一定是国家)
二级市场是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场
三级市场(二手房市场)购买房地产单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场
名词解释:
1、生地—未进行拆迁补偿,尚未开发的荒地或农地,
2、熟地—进行过开发,通常指达到三通一平的土地。
3、三通一平—路通、水通、电通及土地平整。
4、五通一平—道路、上不、下水、电力、通讯及土地平整。
5、七通一平—道路、上不、下水、电力、通讯、热力、燃气及土地平整。
6、建筑面积—建筑物外墙外围所围成空间的水平面积之和。
7、使用面积—住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。
8、居住面积—住宅各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
9、辅助面积—住宅各层平面中不直接供住户生活的室内空间净面积,包括过道、橱房、卫生间、起居室、储藏室、阳台等。
10、净面积—除去墙、柱等建筑构件所占有水平面积。
11、占地面积—建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积。
12、建筑面积—建筑物承重构件的分类,计有钢结构、钢筋结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构及其它结构。
13、建筑容积率—简称容积率,指红线内总建筑面积与总占地面积的比率。
14、建筑覆盖率—又称建筑密度、建蔽率,指建筑物基底占地面积与总占在面积之比率。
15、绿化率—指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率。
16、投资回报率—指收益性房地产一年的纯收益与总投资的比率。
17、房地产产权—在我国指土地使用权及房屋所有权的总称,包括使用、占有、处分、收益四项权利。
18、产权分类—独有产权、共有产权及区分产权,共有产权又分按份共有和共同共有。
19、房屋用途—按使用用途分为居住房地产、工业房地产、商业房地产及教、科、文、卫用房地产。
20、“四至”—建筑物用红线范围,即四周边界标定。
21、使用率—使用面积与建筑面积的比率。
22、分摊面积—建筑物内公用面积按份分摊至每个单位的面积。
23、大公共面积—建筑物内所有用户共有的面积。
24、小公共面积—每楼层用户共有的面积。
公设比—(大公共面积+小公共面积)/建筑面积。
25、商品房销售面积=套内面积+分摊的公用建筑面积。
26、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。
27、套内墙体面积:
公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内面积、壁橱等,以及不包含在结构面积的烟囱、通风道、管道井。
28、分摊公用建筑面积=套风建筑面积×
公用建筑面积分摊系数
a)公用建筑面积公摊系数=公用建筑面积÷
套内建筑面积总合
b)不计入商品房建筑面积的项目
i..层高在2.2米以下的房屋,净高在2.05米以下的地下室和半地下室。
ii突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。
iii.房性屋之间无上盖的架空通道。
iv.无柱雨篷。
v.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台。
vi.骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分,以及房屋底层用作街巷通行的部分。
vii.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。
viii.消防、检修等用途的室外爬梯。
ix.构筑物,如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。
29、层高——房屋一层的高度。
对楼房建筑来讲,指下层地板面至楼板面的距离。
层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
30、裙楼:
从地面一直到标准层或平台花园的建筑层,一般由首屋至四层或以上不等,多用作商场、会所或其他配套设施。
31、架空层:
指由地面至标准层或裙缕顶至标准层间,以柱梁承托标准层建筑物的空间,一般用作绿化或会所用途。
32、封顶:
指项目已完成最顶层的结构工程。
33、框架结构:
由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。
因未砌墙时象个框架,所以叫框架结构。
这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用,可以拆改,但不能在楼板中随意加一幅砖间墙,因会减弱抗震能力。
34、剪力墙:
因高层建筑物高,故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。
横向推力人会产生剪力。
抵抗剪力的墙称剪力墙。
剪力墙是钢筋混土捣制成的,内含双层钢筋网,而剪力墙上的门窗洞是设计时按力要求定好的,洞口四同均设钢筋加固,故剪力墙建成后是不能拆除。
35、混合结构:
指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋,墙壁是承重构件,故不可随便抓移,否则有垮下来的危险。
36、开发商的五证:
(2)建设工程规划许可证
(3)国有土地使用权证
(4)建设用地规划许可证
(5)建设工程开工建设许可证
(6)《商品房销售(预售)许可证》
37、得土地使用权的途径
(1)通过行政划拨方式
(2)通过国家出让的方式
(3)通过房地产转让方式
(4)通过圭地或房地产租赁方式取得
38、土地使用年限
(1)居住用地70年
(2)工业用地50年
(3)教育科、文化、卫生、体育用地50年
(4)商业、旅游、娱乐用地40年
(5)综合及其它用地50年
39、商品房交房两书
(1)《住宅质量保证书》
(2)《住宅使用说明书》
物业种类
1、商品房:
有合法产权,购买后,能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅,业主有自由依法买卖转让、租赁权利。
2、集资房:
指城市郊区的农民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅(集资房是不需要交地价的,大部分是违法用地,少数经市有关部门批准)。
3、安居房:
政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅,其建设用地通过行政划拨,住宅以成本价出售。
购房人士需符合收入限制,一般通过登记摇珠方式出售。
4、高层(高级高层):
安装有电梯,配套完善,带有会所、保安严密的楼(楼高超过18层)。
(一般高屋):
安装有电梯,裙楼做商铺,塔楼为住宅的楼(楼高不超过18层)。
5、小高层:
一般指9至14层高住宅,该楼宇附近有一部电梯供使用,通常为一梯三伙或一梯四伙间格。
6、多层:
指7层以下的住宅,该类楼宇不带电梯。
(7层以上,包括7层带电梯)。
7、别墅:
小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。
8、复式:
上下两层相连的单位,其中包括中空复式及封密复式。
9、单身公寓:
也称酒店式公寓,厅房合一,但有独立厨房及洗手间的单位,面积一般在30平米以下。
10、服务式公寓:
以提供酒店式管理服务的住宅,如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。
一般面积介乎40—80平方米,单位分布为长条形,即两边为住宅,中间设通道模式(只有单面采光):
另室内附设独立洗手间及橱房(尤以开放式厨房为主),房间分布以一至三间不等。
11、现楼:
已经交付使用的商品房,客户交付部分或全部房款后即可入住,称之为现楼。
12、准现楼:
已经平顶,正在搞装修,即将交付使用的楼。
13、楼花(期楼):
处于施工阶段,离交楼其甚远的楼。
房地产专业知识
第一部分
1、房地产的了解
房地产:
指土地、建筑物及其上的附属物,房地产是实物、权益和区位三者的结合。
建筑物:
指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。
房屋:
是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。
1、房地产的特性
不可移动性(只能就地开发、利用、消费)、独一无二性(不能实现实完全竞争,但很多房
地产间仍有一定替代性)、寿命长久性、数量有限性(房地产具有占有性)、用途多样性
(将土地于预期可获得最高收益的用途)(商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛地)、相互影响性(房地产价值取决于周围其它房地产的状况)、易受限制性(警察权、征用权、征税权、充公权)、价值高大性、难以变现性、保值增值性(能抵抗通贷膨胀)(通贷膨胀、需求增加、外部经济或相互影响带来的、对其本身的投资改良)
3、房地产类型
按用途分:
居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的、综合
按开发程度分5类:
生地、毛地、熟地、在建工程、现房
按建筑结构分:
钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、木结构、其他
按建筑层数和高度分:
多层(7以下)、小高层(8—12)、高层(13—31)、超高层(32—)
按是否产生收益划分:
经营性和非经营性
按经营使用方式:
公建、住宅、写字间
第二部分
房地产业
房地产是从事房地产的投资开发(包括组织建设)、经营、管理和服务的行业、属于第三产业,具有基础性、先导性、支柱性和风险性的产业。
房地产开发经营过程:
1、资机会寻找2、投资机会筛选3、可行性研究4、获取开发用地5、规划设计与方案报批6、施工建设与竣工验收7、租售物业管理8、物业管理
第三部分
城市土地使用制度
1、土地所有权
土地所有权又称土地产权,是物权的一种。
土地所有权由占有权、使用权、收益权、处分权4项权能构成。
2、土地使用权的取得:
划拨、出让、转让
土地使用权出让又称批租,属于房地产一级市场。
3、土地使用权出让的方式:
协议、招标、拍卖
4、土地使用权出让的年限
居住用地70年;
工业用地50年;
商业、旅游、娱乐用地40年;
综合或其他用地50年。
5、土地使用权转让的方式:
出售、交换、赠予
第四部分
房地产市场营销
a)三种观念:
生产观念、促销观念、市场经营观念。
b)房地产市场营销活动的内容和目标研究需求、考察环境、确定目标、产品决策、制定价格、选择渠道、(广告、公关、销售促进、人员推销)、信息反馈和物业管理。
c)适当的顾客群体(足够的需求、竟争对手少)、适当的产品、适当的时间、适当的价格、适当的信息传递方式。
自身产品的了解
一、开发商简介
二、地段简介
三、交通简介
四、周边简介
五、周边环境简介
六、社区规划简介
七、环境景观简介
八、产品优点简介
九、产品缺点简介
一十、社区个性简介
十一、价格简介
十二、面积分布
十三、户型分布
十四、建材标准
十五、物业服务
十六、特殊建材
十七、智能系统
十八、安全保卫系统
十九、其他
第五部分
对项目周边环境的了解
一、商业环境概况、优劣对比
二、文化分布概况、优劣对比
三、公交线路概况、优劣对比
四、环境景观概况、优劣对比
五、配套设施概况、优劣对比
六
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