房地产开发流程及具体细则注意事项Word下载.docx
- 文档编号:15876354
- 上传时间:2022-11-16
- 格式:DOCX
- 页数:10
- 大小:24.76KB
房地产开发流程及具体细则注意事项Word下载.docx
《房地产开发流程及具体细则注意事项Word下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发流程及具体细则注意事项Word下载.docx(10页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
主要包括:
项目位置、项目地块现状及地块分析等。
(3)项日投资环境分析
主要针对宏观经济环境、政策环境、人口环境、城市发展环境等进行分析。
(4)项目区域环境分析
主要针对项目所在区域的基本状况、区域规划及重点发展区域、交通规划及重大交通建设项日、区域基础及公共配套没施状况等进行分析。
(5)房地产市场分析
①城市总体房地产市场分析:
主要针对城市总体市场供应、需求的数量及结构,价格分布及趋势进行分析。
②项目所在区域房地产市场分析:
主要针对区域市场供需的数量及结构、产品价格、客户分布及结构、项目竞争状况等进行分析。
③房地产市场分析总结
(6)项目市场定位
产品定位、客户定位、价格定位、项目定位评估及发展设想。
(7)项目规划与建筑方案
项目总体规划、环境景观规划、建筑设计方案及布局、道路规划等。
(8)项目开发建设进度安排
有关过程计划说明、项目实施安排、项目开发周期及进度计划。
(9)投资估算与资金筹措
项目总投资估算、资金筹措、资金使用计划。
(10)项日经济效益分析
①项目销售及经营收人测算。
②项目销售回款计划。
③资金来源与运用分析。
④项目利润测算。
⑤项目赢利能力分析。
⑥项目偿债能力分析
(11)项目风险分析
①项目盈亏平衡分析
②项目敏感性分析
③项目风险分析:
主要包括项目竞争风险、投资风险、市场风险、筹资风险的分析。
(12)项目社会效益和影响分析
(13)项目可行性研究结论与建议
①拟建方案的结论性意见
②项日主要问题的解决办法和建议
③项目风险及防范建议
二、项目开发阶段
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。
看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块的背景。
土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);
建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;
规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率、建筑密度、停车位配置、小户型比例限制要求等。
一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称用规)之后,才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。
新城乡规划法第三十八条:
在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
本阶段注意要点:
办理各项手续的衔接时间,与土地、规划部门的沟通协调。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。
这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。
因此,房地产公司可以任意设置项目子公司,在房子卖完后再把它在实体上消灭,只留下一个壳。
这种操作模式没什么法律风险可言,非常的经济实用,因此现在我国稍微上规模的房地产公司都这么处理。
再说立项,这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物。
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。
譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。
这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。
但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。
房地产开发资质比较有技术含量,关键是专业技术人员难找。
本阶段注意要点:
房地产开发资质的确认及审批。
3、总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样,比较多的叫“修建性详细规划审查”。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物如何排列,每栋单体建筑的高度、面积,各栋单体建筑之间的间隔、间距,日照度,总容积率是多少,是否超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是否符合消防规范等。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的,这个过程一般都要2到3个月,往往都要和规划部门反复修改。
与设计和规划部门之间的沟通协调。
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一。
管线综合包括三大项:
小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上。
给排水就是如何引自来水进小区,如何把生活污水和雨水排出小区;
强电就是生活用电,线路如何排列;
弱电的内容包括有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等。
再说排水许可证。
这是市政部门发的,专门针对小区的排水。
现在都要求雨污分流。
主要是管径和流量,以及连接市政管线的位置,反过来又影响管线综合设计。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
单体设计就是在总平面规划的基础上,落实单体建筑的设计方案。
单体方案主要内容关键就是落实各空间的大小尺寸。
这个阶段最麻烦的是车位。
目前来说,我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的,要求一般是每户住宅配一个车位,商业一般是100平方米配一个车位。
大体的配置要求基本上都是这样,各城市大同小异。
当然,总平面审查期间一般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是经验值,按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值,来评估地下室面积够不够,一般来说规划部门不会很在意车位够不够,不会认真的在图纸上数。
但是单体阶段就开始数了。
建地下室成本较大,买的人也相对少。
因为停下一台车,的确只需要10个平方米不到的空间。
但是,你另外还需要30平方米的进车道。
所以按经验值,每个停车位所须分担的面积,基本上都是35到45平方米。
审完单体设计,设计公司再细化一下出建筑施工图,就可以申领建设工程规划许可证。
6、消防和人防专项审查
消防报建是所有专业报建中最复杂的。
消防部门是武警官兵,不是政府机构。
我国的消防审查,在很多时候非常官僚。
开发商要满足消防规范的话,这个投入太大了。
因为很多消防上的要求是非常影响使用的,比如电梯间和楼梯间之间设置一级防火门,对业主进出来讲非常不便。
基本上,消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。
在这个方面,审查也是越来越严。
一般开发商都是委托消防施工企业代理报建。
因为这些企业长期和消防部门打交道,跟消防部门之间的关系千丝万缕,往往由他们出面才能把事情办成。
但是涉及生命安全的消防规范,绝对不能违规。
比如12层以上要设置专门的消防电梯,17层以上设置剪刀楼梯,这些强制性规范已经是铁律。
人防部门属于政府部门,不是军队编制。
用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位,但是这部分要被划出来,不能发产权证,只有使用权。
关于人防停车位的使用权问题,现在的争议非常大。
所有的人防用途的东西,产权都是国家所有。
国家为了鼓励搞人防工程,允许你暂时使用。
但是这个产权,无论如何,都不可能归属于全体业主。
因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质,不能卖,所以开发商一般都会尽量减少人防面积。
委托消防施工企业代理报建消防审批手续,与设计和人防部门之间的沟通协调。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后,设计公司在建筑施工图的基础上再次细化,完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等,完成节能设计,做出节能计算书,就可以开始这两项审查了。
我国现在越来越强调可持续发展,建筑节能的位置越来越重要。
例如360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭等,在节能方面肯定是不达标的。
在这里南北差异非常明显:
北方一般在节能审查上都比较能达标,老百姓在观念上也比较能接受这个,因为北方有一个取暖的问题;
但是南方相对无此方面的要求。
施工图审查现在都已经在表面上市场化了,允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。
施工图审查单位还必须对审查结果负责。
施工图审查是收费项目,所以一直都是名义上的市场化,事实上的垄断化。
与设计和审查单位之间的沟通协调。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
现在越来越多的城市,开始加强了对余泥和噪音这两样东西的管理。
运输施工余泥的车辆,只能在规定时间,规定道路上行驶。
但在很多时候,根本不可能这么规范,尤其是工程赶进度的时候,只能打通各种关节。
噪音排放许可,是指只能在规定时间,用规范的、噪音较轻的方式施工。
这个是环境保护部门管理的。
与城管、环保单位之间的沟通协调。
9、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。
拿施工许可证之前,必须得去两个站办审批手续。
在若干细节上这两部门还是有所区别。
在现实的操作中,但凡涉及到检测的,就由质监办;
不需要检测,一般用肉眼就能发现毛病的,就属于安监的职责。
由于质监搞检测,比如桩荷载检测、水泥检测,这些东西,都是收费项目,所以质监在管理上就没那么的严。
安监基本不收费,但是他们也能想出非常多的收费服务出来,譬如安全生产培训,工人佩带平安智能卡上班等。
现在在有些城市,质量检测的功能已经开始市场化了,有资质的检测单位都能做检测了。
本阶段工作由施工单位负责,建设单位会同监理单位进行监督即可。
10、施工招投标、监理报建
首先,按照我国现行招投标法,私营房地产公司(无国有经济成分),其房地产项目不需要做建筑施工招投标,可以直接发包。
但在某些大城市,无论什么企业施工,都必须做招投标。
在大多数城市,私营企业只要能提供私营企业证明,既可免除施工招投标手续。
在必须要做施工招投标的时候,施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去,一般包括施工员、质量员和安全员。
施工投标的其中一个材料是专业技术人员,根据项
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 流程 具体 细则 注意事项