房产开发流程Word文件下载.docx

房产开发流程Word文件下载.docx

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6、竣工入住阶段

7、售后及移交阶段

下面对各项工作进行分解：

A.土地取得阶段

1、土地信息收集

●地块现状，落实地块具体位置及周边情况

●规划设计条件，了解政府对即将出让地块的规划设计条件及相关限制要求

●现场踏勘，在项目部主导下，对地块现状、地质条件、是否有矿藏等影响开发的因素进行了解

●了解地块周边现有状况，商业、交通、教育、医疗等配套情况

●了解地块未来发展规划，所属区域未来发展方向，对以后项目开发的影响和支撑

2、土地价值初判

●了解土地的上市方式及土地款，同土地所有方进行接触，了解土地出让情况及变动情况

●了解项目开发成本，了解当地建安成本，政府收费项目等具体情况

●了解当地房地产市场情况，初步形成产品形式及开发周期预判

3、土地价值深判

●形成可行性报告，多部门合作，通过市场调研、投资估算、资金筹措、开发周期，初步项目方案，项目定位，现金流、进度安排等情况进行评估

●项目定位环节，要进行深度的市场调研，对该地区客户需求，市场竞争者分析，市场现有产品分析、地块及周边配套分析、效应分析

4、确定参与土地竞价

●根据实际需要成立项目公司，如需融资成立合资公司的需完成项目引资计划，签署战略合作协议；

独资公司则根据实际情况按照项目公司成立要求，办理相关工商登记

●投标，根据项目情况，确定投项目标亦或是经济标，分别确定项目方案及土地价格上限

●摘牌，分析竞争对手，确定竞价方式，土地价格上线

5、签订土地出让合同

●确定用地图，桩点坐标，用地条件；

缴纳土地款、契税、印花税、交易费等相关费用

●配合法务完成合同的签订及条款的审议

6、土地确权

●企业投资项目备案，办理房地产开发预审；

编制项目申请报告，可由专业咨询公司协助完成；

向项目备案机关提交申请

●获取项目建设有效批文

●核定土地边界，由国土部门协助，确定1/500现状地形图；

地界坐标图

7、土地证办理

●提交土地出让合同、缴费证明、地籍图

●土地权人证明：

申请人主体资格证明、法人代表证明

在土地取得过程中需办理如下重要事项：

1、设立企业申请房地产开发资质提交资料

●目录,标注页数

●房地产开发资质申请报告,资质申请表

●营业执照

●公司章程,全体股东盖章（签字）

●股东的法人资格证明,自然人提供身份证复印件

●验资报告（原件）,具有法定资格验资机构出具

●法定代表人、董事长、董事、监事、经理任职文件或产生的董事会决议提供规范履历表和身份证复印件

●部门负责人任命文件或决议,提供工作简历和身份证复印件

●专业技术人员的职称证书或职称文件、身份证复印件;

工程类技术人员须提供所学专业的证明资料（土木建、工民建）

●技术人员来历的证明材料（附原件校验）,股东单位委派文件、调动证件和劳动部门鉴证的招聘或劳动合同等

●技术人员职称聘书,房屋所有权或租赁房屋提供有产权单位出具的租赁许可证

●办公场所证明全体人员花名册

●已取得土地的证明,开发地块的有效文件；

国有土地使用证；

土地出让合同；

土地拍卖公告；

规划设计条件

●企业规章制度

*房地产开发资质申报资料按以上顺序整理、装订成册上报三份；

提供复印件请加盖公章

2、环保预审批

●建设项目基本情况登记表建设项目申请环境影响评价文件审批的请示

●建设项目所在地镇政府（街道办事处）环保预审意见

●建设项目环境影响评价文件（原件4份）

●污染入网证明、集中供热证明

●危险废物处置协议

●其他应提供的材料

承诺完成时间：

20个工作日

3、企业投资项目核准

●项目申请报告及项目核准请示件；

●规划建设部门出具的建设项目选址意见书或规划设计条件；

●国土部门出具的用地预审意见书或国有土地使用权出让合同或土地使用证；

●环保局出具的环评意见；

●其他有关法律、法规规定应当提交的文件

●承诺完成时间：

5个工作日

●

4、取得发改立项许可

●立项申请及项目申请报告文本

●营业执照、组织代码、法人代表身份证复印件；

●规划设计条件；

●项目拟建地位置示意图

●土地成交确认书、国有土地使用权出让合同或土地使用权证

●资本金证明（一份原件、一份复印件）

●资质证书（复印件）仅针对房地产开发项目

●规划方案文本

●委托代理人办理项目备案的应出具法人授权委托书和委托代理人的身份证及复印件。

●进入平湖市企业投资项目备案申请表（基本建设），网上提交，打印纸制文件盖章提交。

0个工作日

5、建设用地许可证办理

●建设项目有效批文

●拍卖成交确认书或建设用地预审意见书

●土地拍卖公告

●相关土地出让协议

●土地出让合同

●已取得国有土地使用证的提供复印件

●国土部门用地界址图

●建设用地规划设计条件

●规划论证或评审会议纪要

●建筑总平面图1份

●规划部门要求提供的其他相关文件资料及图件

6地名办，办理地名确认

●凭《地名命名更名申报表》、立项批文、平面图等一式三份→报所在镇人民政府（街道办事处）或主管部门初审→送市地名办公室审核→按不同审批权限上报审批。

●承诺时限：

住宅小区、公开销售建筑物类地名在10个工作日内。

B.规划设计初步阶段

1、设计前期工作

●明确产品设计思路，根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见

●设计院、勘测单位、面积测绘单位的初步选择，了解各家单位的规模，收费标准，业界评价等因素，已备公司选择

2、设计单位流程

●确定建筑设计院

●制定各项设计任务指标，建筑、水暖、电、景观等

●在设计院协助下确定彩色总平、立面等图稿送规划预审

●完成建筑总平、立面图纸的初步设计文本

●方案评审确定，修改并通过确定正式方案，达到全委会通过要求

3、勘测单位流程

●选择勘测单位，参选本地区具有勘测资质及业务能力的勘测单位，完成现场地形勘测

●取得地质勘测报告

4、面积测绘流程

●选择面积测绘公司，签订面积测绘合同

●根据规划设计条件，核实初步设计文本各项经济指标

●在修改方案确认后，完成正式方案面积测绘、日照分析、层高指标、停车位数量、绿地率指标及经济技术指标复核

规划设计出图阶段

在设计院协助下完成各分项专业的出图工作，并提供相印设计书

1、人防流程

根据初步设计文本，确定人防指标；

取得施工图后报人防审核

2、审图流程

嘉兴地区先报窗口，提交全套施工图，后确认审图单位选择，签订审图合同；

取得审图报告

3、防雷流程

根据各地防雷要求，提供防雷有关图纸，全套电施图、部分建施图、结施图，总平面图一份

4、消防备案流程

在规划设计阶段，还需注意一下问题：

1、人防面积确认及费用缴纳

2、防雷装置审核及检测服务，费用缴纳

提交防雷报审所需图纸，根据防雷中心对图纸的审核，向防雷检测中心缴纳评估费用

该阶段是办理项目实际开工前的各项工作，包括三通一平、规划许可证等办理

三通一平

1、临水办理流程

●前往当地自来水营业厅办理基建用水申请，填写相应申请表单

●完成节水办节水流程

●签订基建用水安装合同

●缴纳基建用水安装押金

2、临电办理流程

●向当地用电部门申请临时电申请，由项目部确认项目建设所需用电容量

●填写各项用电表单，提交需公司出具的各项材料，如立项批文、营业执照、法人代表，经办人身份证复印件、授权委托书、项目示意图等

●由供电部门出具高压供电方案

●委托电力设计公司设计，提供高压供电方案、营业执照、设计委托书等

●完成设计后，委托电力安装公司进行施工安装

3、道路开口办理流程

●向市政、园林主管部门提出道路开口申请，提交道路开口请示及相关道口苗木移除说明

●向主管部门提供示意图、立项、规划许可证等材料

●缴纳道路开口补偿费（包括苗木移除）

4、排污手续

5、临时设施搭建手续

取得规划许可证的同时逐步落实综合管网的设计确认工作

1、委托自来水接入的设计工作

2、委托燃气接入的设计工作

3、委托弱电（三网、电视）的接入设计委托工作

规划许可证办理

●建设项目有效批文＊

●土地权属证明（国有土地使用证和土地出让合同）＊

●建筑总平面图8张、建筑施工图2套（要求审图）＊

●规划设计条件＊

●建设项目有效批文＊

●国有土地使用证（附有坐标土地界址图）＊

●建筑总平面图8张、建筑施工图3套（要求盖审图章并提供包含对规划条件审查意见的审图报告）及图纸电子版光盘＊

●规划条件＊

●相关规费证明（人防＊、白蚁＊）

●房产开发项目提供户型明细表（表格由设计单位自行制作）

●建筑面积申报表＊

●建筑密度和绿地率计算图

●建筑高度超过80米的建筑提供地震安全性评价报告

●民用建筑提供节能评估报告

在完成规划许可证之前还需注意一下问题：

1、人防缴费

根据项目实际需要，缴纳人防异地建设费用

2、白蚁防治

与当地白蚁防治中心取得联系，签订白蚁防治协议，缴纳白蚁防治费；

在此过程分钟向白蚁防治中心提交总平图

3、教育附加费缴纳

4、地震安全性评估

根据项目实际需要，如有房屋建筑高度超过80米的，向嘉兴市地震评估中心提交地震安全性评估申请；

签订委托协议，缴纳地震安全评估费用，取得评估报告

5、建筑节能评估

6、建筑工程消防设计审核

在办理消防设计报审过程中又可以分为土建消防报审、装修消防报审

●土建审核申报材料：

●1、填写审核申报表

●2、建设单位工商营业执照和组织机构代码证（加盖单位公章）、设计单位营业执照、资质证书及组织机构代码证（加盖设计单位公章）

●3、消防设计文件

●4、工程规划许可证、建筑红线图、建筑规模一览表

●5、立项批文

●6、委托书委托人及受委托人的身份证复印件（加盖单位公章）

●7、工艺流程图（加盖单位公章）备注：

工业建筑需要提供

●8、图纸全套，无钢结构的可以不用提供结构图。

新图每张上都要有工程编号。

●备注：

上述所提供的复印件一律加盖公章；

一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

●…………………………………………………………………………

●建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

●1.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（工商营