房地产项目开发全过程的成本控制与管理Word文档下载推荐.docx
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)房产开发项目成本控制的九个环节第一项项目立项环节成本控制第二项二、规划设计环节成本控制要点第三项招投标环节成本控制第四项施工环节成本控制第五项材料及设备采购环节成本控制第六项销售环节成本控制第七项工程预结算环节成本控制第八项期间费用的控制环节成本控制第九项物业管理阶段成本控制
一、项目立项环节成本控制要点项目立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。
该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。
这一环节的控制基于公司与政府的各方面关系。
该环节涉及的工程成本主要是土地成本,土地的获得方式可分分有偿获得(出让、转让、合作开发、还有一种就是出租,房产开发不可能)和无偿获得(行政国家划拨,房产开发不可能)。
这一阶段成本控制公司领导及经营部门(按我们公司工作划分,其他公司不一定叫经营部也有的叫企发部等)主要作用。
控制要点控制什么怎么控制谁来控制征地费用少交或晚交,力争减免经营部负责拆迁安置费用房产确权后办理拆迁经营部负责安置费用自建部分按照公司工1、新征土地工程部、项目部和成程体系走;
交政府部分(国家出让方本部负责大市政费用按有关规定办理式获得)满足公司利益最大化,公司决策层负责合理提高容积率,降低工程、营销、成本参规划条件开土地成本与发买断内容明确买断内容明细公司决策层负责形付款总额为公司争取最大利益公司决策层负责式2、买断项目付款时间周期长、次数多公司决策层负责(转让方式获工程部负责四通一平的标准明确验收标准明细得)与项目付款时间直接手续风险公司决策层负责挂钩。
符合集团要求,有利于公司决策层负责合作方式3、合作开发公司发展;
分成比例双赢原则;
公司决策层负责交房时间尽可能地延后交房,营销部负责交房标准不低于合同中交房标营销部负责准付款总额选择有利于公司利益公司决策层负责的方式付款时间公司决策层负责二、规划设计环节成本控制要点规划环节的成本控制所占权重最大,决定整个工程成本的70%—80%,具有“一锤定音”的地位和作用:
在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本。
所以该环节控制要点和控制内容相当复杂,基本原则是,周密规划,科学讨论,严格审批。
经营部、工程部、项目部在该环节承担主要的职能。
(二、三、四、五属于工程成本)控制要点控制什么怎么控制谁来控制市场信息搜集和分析市政状况信息分析经营部、工程部、
(1)可行性规划设计规划要点确立营销策划相互配合可行性研究设计任务书可行性设计变更组成可行性规划评审委员1、规划方案会,对方案进行评审、确定。
由公司决策层工程
(2)方案评审部负责,销售部配未通过的方案进入可行性设计变更环节,再重新评合进行评审。
审。
对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整工程部负责。
(3)设计成果设备选型方案提前确定
成本部负责,工程根据提交的设计成果进行投资估算部配合根据项目前期运营的情况工程部负责,销售和市场分析制订设计任务部协作书2、报批设计
(1)设计方案工程部负责方案设计招投标工程部负责组织方案设计评审注意市政设计
(2)报批工程部责。
注意相关法规,完善自身报批规范性,材料完整控制要点控制什么怎么控制谁来控制对报批设计进一步调整
(1)扩初设计要求工程部负责设计要求内部审核根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环工程部负责,成本
(2)成本概算境方案等因素对总成本作部配合3、扩初设计出概算工程部负责制订经营指导书根据扩初设计要求招标工程部负责专家评审(3)扩初设计图内部评审工程部负责设计调整勘查单位的选择
(1)地质勘察4、地质勘探工程部负责勘查报告的分析
(2)设计方案评审根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素,在扩初图基础上确立施工图设计要求工程部负责,其他
(1)施工图设计要求建安施工图中结构造价、部门协助建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于5、施工图设计设计方可控部分,应严格审核。
政府部门报批费,按政府
(2)报建工程部负责有关政策交纳。
互审互签,明确修改意见,(3)审图工程部负责设计洽商6、销售处设计售楼规模要求工程部负责结合营销费用控制
根据扩初设计图、经营指工程部负责,销售
(1)方案设计要求导书和实体研究的结果确部协助定方案设计要求7、装修方案设计市场信息调研
(2)材料设备选型成工程部负责根据设计要求确定装修材本方案料和设备控制要点控制什么怎么控制谁来控制销售部负责市场调研
(1)小区建筑物功能工程部负责,销售的经济评估有针对性扩充建筑物功能部协助市政状况调研
(2)市政配套方案工程部负责争取政府有利条件根据投资估算和报批标准工程部负责,项目确立环境设计方案目标成(3)环境方案设计8、功能设计部协助本总额市场现状分析,智能化必(4)智能化设计要性分析工程部负责智能化内容控制保持各部门与销售部的信工程部负责,销售(5)销售宣传息畅通,保障销售承诺与实部协助际功能的一致性
(1)设计调整费用工程部洽谈工程部负责9、设计变更工程部负责、销售严格按照设计变更洽商流
(2)设计变更洽商程进行部协助在扩初图确定前确定材料
(1)选型设备,使设计在图纸阶段就工程部负责10、材料设备
(2)方案确定时间考虑了材料设备的安装招投标工程部负责(3)采购工程部负责,成本其他费用限额设计物业管理完善费部配合
三、招投标环节成本控制要点招投标环节的成本控制涉及到工程部、成本控制部、项目部、财务部等多个部门的配合运作。
这个环节成本控制的重点在于招标文件的制订、参加投标的合格服务商的选择、标底的编制。
该环节的工程部、项目部、成本控制部共同承担该项职能。
控制要点控制什么怎么控制谁来控制经营部负责规划、建立合格承包商、工程监理、造价咨询、材料及设设计、勘察等前期备供货商名录及资料库。
工作的招标洽谈;
成本控制部负责工从公司合格承包商名录中选择投标单位。
程、监理、造价咨
(1)资质询、配套工程、及
(2)管理水平投标单位不少于三家。
(已建立合格承包商名录材料的招投标及合1、投标单(3)技术力量的直接从名录中筛选,没同洽谈签约,工程位的选择(4)历史记录有的公司各部门均可推部项目不配合。
(5)资金实力荐)销售策划、方案代(6)合作经历理等部负责招标委员会审核各负责单位筛选三家以招标委员会主任审上投标单位报公司审核。
批。
各类合同的招投文件内容成本控制部会同工工程部、项目部负责编报应包含:
招标项目的技术要求;
程部和项目部对照1)工期;
表材料进行市场考成本控制部负责招标文(
(2)工程造价或取费标准;
件商务部分的起草,连同察;
工程类招标由(3)质量要求;
工程部或项目部编报的技成本控制部负责各(4)付款方式;
术文件汇总整理招标文件类标的的编制与审(5)招标范围;
后按流程审核。
核。
(6)结算方式;
(7)验收标准;
2、招投标(8)投标注意事项;
文件(9)废标条件(投标书必须加盖投标单位法人印章);
(10)投标时间;
(11)开标时间;
(12)评标方法;
(13)投标单位补充意见;
(14)标准合同条文;
(15)图纸、其他要求等。
(16)保修期限综合评定,确定中标单位。
1、技术评标3、评标和
(1)技术性评标和定标2、经济评标公司评标小组定标
(2)经济性评标定标3、合作经历4、企业业绩和信誉
四、施工环节成本控制要点施工环节的成本控制主要应注意两大方面,一个是因各种变更签证带来的费用,另一个是材料、工程款的支付。
由于市场变化与市场把握的原因,施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动,而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。
这一阶段进行成本控制需项目部、工程部、成本控部、财务部等部门共同完成,因此该阶段要注意各相关部门的及时沟通和良好合作。
控制要点控制什么怎么控制谁来控制项目前期规划、定位要全面、准确,尽量避免在施工成本控制部负责计中的重大设计调整。
算变更费用(含可能引起的索赔)进行测加强施工前的审核工作。
全面考虑工程造价,对可能发算。
(1)变更评估生变更的地方有预见性,并项目部负责变更引予以事先约定。
起的工期变化记录。
各部门全面评估变更带来成本部负责变更后的各种变化,为审批提供参的成本分析。
考依据。
根据变更原因将设计变更1、设计变更分成两类(一般变更、重大环节变更),不同类别按相应的审核签认流程进行。
工程部、项目部负
(2)变更的审核签责设计变更通知单。
认变更必须有设计单位、工程部、项目部共同签字后发放。
一般变更由项目部、工程部审批,重大变更由公司领导工程部负责下发(3)变更的审批审批
控制要点控制什么怎么控制谁来控制现场签证的确认依据招标
(1)签证的必要性文件和施工合同项目部负责现场签证确需发生,应坚持当时发生当时签证的原
(2)签证的时限则。
1、低于5000元的经项目部讨论后,由项目经理签署原始签证单。
报工程部审核盖(3)签证的费用章后下发相关单位。
费用核对由成本部2、大于5000元的报公司工程部审核对后由公司领导审批(总工或总经理)认真核对签证的工程量准2、施工现场确。
签证签证的内容、原因、工程(4)签证的工程量量应清楚准确、无涂改、编号准、全,并有监理工程师项目部负责的签字确认。
施工洽商通知单必须遵循“先洽后干”的原(5)签证的审批则。
在确认签证前,应按相应审批程序报审,通过后方可正式签证。
对工程变更、签证应定期进行分类汇总统计分析,并
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