深圳光明商业中心旧改项目可行性研究报告62页Word文件下载.docx

深圳光明商业中心旧改项目可行性研究报告62页Word文件下载.docx

《深圳光明商业中心旧改项目可行性研究报告62页Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳光明商业中心旧改项目可行性研究报告62页Word文件下载.docx（75页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房产交易以本地客户为主。

住宅的交易价格不同地段价格差异性不大，村民自建、福利房及微利房由于其产权不完整，资产价值得不到完全体现，而且综合素质又较差，因此其价格水平总体较低，约为3000-4000元/㎡；

但有产证的二手房价格相对较高突破了7000元/㎡。

表：

光明新区房地产市场现状表

发展阶段

房地产市场启动期

市场总体特征

相对封闭，住宅的开发量和交易量均较少

产品特征

以村民自建、福利房及微利房为主，综合品质较差，开发成本低，商品住房仍为稀缺产品

客户特征

在光明新区工作和生活的人群

价格特征

非商品房价格约为3200-4000元/㎡，普通二手商品房价格约为5000-8000元/㎡。

未来商品房需求增加，置业要求超越初级市场住宅产品诉求，追求高品质生活，房地产开发成本增加。

光明新区2003-2004年有商品房推出，由于具备完整的产权、较高的品质，获得市场的高度认可，推出后短期内即被市场消化。

进入二级市场后，交易量占市场总量的绝对比重，交易价格及租金成为市场的标杆。

主力客户包括两大类：

一类是光明新区本地人，另一类是非光明新区的定居人口，以企业主和中高层管理人员为主，辅以当地公务员及部分港、澳、台投资者。

这部分消费人口，支付能力强，置业升级需求增加。

消费户型以三房、四房为客户的主要置业目标，其中三房比重较大，主要为改善居住条件而产生的换房需求，受此影响，市场对小户型的产品需求较少；

面积需求以80-120㎡的面积区间为主。

购房目的以自住为主，占55%以上。

对产品的要求已经超越了位置、交通、采光等初级房地产市场诉求点，而是要求具备良好的景观环境、配套设施、建筑品质、社区人文环境等条件，并愿意为此支付相应的价格。

因此，未来市场的房地产开发商面临更高的挑战，需增加产品投入打造优质项目。

随着产业的集聚及规模的扩大，社会经济的发展，区域对外开放程度的提高，这一趋势将日益明显。

2、光明市场环境

（1）区域概况

光明新区光明街道位于深圳市西北部，地处深圳、东莞、惠州三市的交界处，生态环境优美。

总面积55.8平方公里，分为南、北两个片区，下辖9个居委会，7个自然村，人口规模约10万人，其中户籍人口约1.9万人。

（2）区域建设

对比宝安区其他街道，光明街道建设用地面积最小，工业产值水平最低

●两个最低：

面积规模、地均规模以上工业产值水平。

●对比宝安区其他街道，光明整体工业水平不高。

●光明街道现有工业规模小、工业化程度不高、高新技术产业园尚处于初期建设阶段等等原因，导致光明的整体工业产值水平低下。

产业结构现状不合理、第二产业、第三产业发展滞后

光明产业结构现状：

●处于第一产业比例较大、第二产业不发达、第三产业滞后的不合理状态

产业结构优化策略：

●“保一”：

保持稳定；

●“进二”：

利用光明高新技术园区发展，加快工业化发展进程；

●“带三”：

利用第二产业发展带动第三产业发展。

（3）固定资产投资

固定资产投资增速明显，但主要集中在工业和基础设施行业。

●光明投资规模从2006年的全区第7位,截止2007年5月份,涨至全区第3位。

●光明固定资产投资增速惊人，居全区首位。

●光明固定资产投资主要集中在工业和基础设施行业，房地产投资为零。

光明房地产开发投资滞后，2007年（1-4月）零投资

与固定资产投资规模快速增长相比，房地产开发投资为零，房地产市场发展处于停滞状态。

各街道2007年1-4月房地产开发投资完成情况

街道名称

计量单位

房地产开发投资额

合计

万元

383323

新安

121039

民治

102210

西乡

72024

龙华

56214

松岗

10000

观澜

9190

沙井

5863

福永

4700

石岩

2083

公明

光明

大浪

资料来源：

宝安政府在线网

总结：

●建设用地及人口规模居全区最低;

●工业产值低、产业结构不合理，第二产业、第三产业发展滞后；

●自高新技术产业园启动后，近年固定资产增幅明显，但集中在工业和基础设施行业，基本无房地产开发投资。

相比宝安区内其他街道，本片区经济发展落后，但随着高新技术产业园的建设，光明新区成立，人口规模及经济水平有望持续提升，受此影响，房地产市场发展将有所突破！

！

3、光明市场概况

（1）区域发展背景

●“新政”促动：

光明新区成立，无疑将进一步促进片区的快速发展，同时与公明一体化发展程度加大。

●“双规”利好：

现代化新城规划、西部高新组团规划，区域规划起点高，政府关注及重视度高。

●“核心”区位：

规划区域的核心位置，未来的城市中心区。

高起点规划发展的背景下，现阶段的城市建设、区域交通改造、旧城改造将有效促进片区居住面貌改善、加大土地供应，刺激房地产市场突破性发展，本项目将掀起光明房地产市场发展的新篇章！

（2）房地产市场

A、土地供应

目前光明商住用地供应量少，但土地储备丰富，未来随着新城建设启动，土地供应将逐渐放量。

未来商住用地供应：

从06年开始，光明市场有光侨路西侧8.6万方（容积率2.5）的商品房土地出让，预计在2008或2009年推向市场；

另挂牌交易光明高新园东片区的限开发对象，限购买对象、限90/70的三限地块。

而高新园区在2010年前也将陆续有近27万方的土地供应。

宗地编号

用地位置

用途

土地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

容积率

出让

方式

竟得单位（人）

日期

A510-0119

光明高新园东片区

居住用地

46040.66

88640

≤1.92

挂牌

深圳世纪晶源激光技术有限公司

2007-09-10

A511-0023

宝安光明街道办

商住

用地

67079.85

134150

2.0

招标

深圳富泰宏精密工业有限公司

2006-09-15

A510-0040

宝安区光明街道（原光明农场）中心区

酒店

50027.09

60000

1.3

深圳市宝利来贸易有限公司

2004-10-29

政府公布信息

B、住宅市场

市场供应现状

开发真空地带，无在售项目

楼型：

光明住宅市场现无在售正规商品房项目。

有少量无产权证的集资房供应，多为1-2栋7-8层的兵营式排列多层，部分顶层为复式，无园林景观，住宅质素较低，同质化严重。

除少量自建的别墅，townhouse、叠拼、花园洋房等产品类型在该片区尚属空白。

户型：

100-110㎡的三房两厅是两地最受市场欢迎的户型，主力客源是30岁左右的一家三口；

其次受欢迎的是80㎡左右的两房，主要是光明的外来人口就近为父母而购置。

高正豪景花园50-60㎡的一房租售情况较好，主要租客是在高新园区工作的高层管理人员。

在户型上，当地人比较注重南北通透，尤其是园区投资厂房的港台老板，对风水比较讲究。

市场价格现状

光明市场不同地段价格差异性不大，无产证集资房的价格水平在3200-3600元/㎡（无产证），二手房的最高价格约为3300元/㎡（无产证）；

但有产证的二手房（高正豪景花园）价格可达4000-5000元/㎡。

租金、二手房售价情况对比

代表项目

租金情况（元/套）

二手房价

一房

二房

三房

（元/㎡）

商品房

高正豪景花园

700左右

1000左右

1400左右

4000-5000

集资房

清怡花园

400

3000

实地市场调研

楼盘案例：

项目概况

·

开发商：

光明房地产开发公司

建筑面积：

3.776万平米

建筑类别：

6栋6层公寓

总户数：

332户

容积率：

1.36

开盘日期：

2003年4月28日

平均价格：

开盘2500元/平米，目前二手楼价4000-4500元/㎡

车位：

地上车位，月租100元/月，光明唯一的收费停车场所

备注：

本项目原计划修建二期，约4-5万方体量，但因拆迁及资金问题，迟迟没有进展。

据了解，前期进行意向登记的客户已达200多号人，市场需求旺盛。

户型：

该项目的面积跨度很大，且各户型在比例上较为均匀，市场接受度都很高。

40-50㎡

约58㎡

90㎡

110㎡

160㎡

1房1厅

2房1厅

3房2厅1卫

3房2厅2卫

4房2厅2卫

主力客户群：

公务员、原住民、私营业主、高新区企业以及富士康工业园（临近观澜处）中高级管理人员。

两房和三房的客户一般是三口之家，年龄在30-40岁左右。

项目点评：

高正豪景花园是光明的第一个商品房项目，也是目前最高端的项目。

目前三级市场表现理想，价格和租金都是当地的标杆，是本项目最直接、最重要的参照。

住宅市场总结：

▶处于房地产市场发展的早期阶段：

居住以安居房和自建房为主，商住混杂、居住品质差；

土地供应量少，无开发项目，产权房稀缺。

▶市场供应量少，求大于供：

市场供应少量的无产权证房，规模小，同质化严重，难以满足市场需求。

▶同比其它街道价格较低：

受大区域价格影响，市场稀缺优质产品未来价格攀升空间较大。

▶饮头啖汤的最佳机会：

有钱买不到，市场稀缺的优质产品面市时，长期得不到渲泻的大量改善居住品质的换房需求将在第一时机得到释放。

C、商业市场

传统聚集内向型商业,业态分散杂乱,档次不高。

光明街道的商业受消费人群、历史积累、发展规划等限制因素影响，发展较为滞后，规模较小，主要集中在河心路、光明大街一带区域，形式为“商业街+中小型集中商业”，商业网点少，业态分散杂乱，档次中低。

●传统聚集商业，档次低、业态分散。

由社区商业组成一处较为集中的商圈，以传统的街铺形式为主，少量中小规模集中商业，现有商