嵊泗青松城滨海疗养中心项目可行性报告文档格式.docx
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2.4老龄社会与“颐养天下”项目的前景7
第三章项目开发的机遇和条件11
3.1地理位置及区位优势11
3.2经济水平和产业特色11
3.3旅游休闲资源评价12
3.4基础设施与投资环境13
第四章项目开发的原则和功能定位15
4.1地块范围与现状15
4.2功能定位15
4.3开发思路(颐养天下)15
4.4开发原则24
第五章项目规划要点和概念设计26
5.1序言26
5.2平面设计33
5.3环境景观规划35
5.4竖向设计35
5.5建筑设计36
5.6环卫设施规划36
5.7综合技术经济指标一览表37
第六章项目建设周期38
6.1项目建设周期38
6.2分期计划39
第七章经营方式40
第八章销售策略和产权转让41
投资者:
42
第九章投资概况、计划和资金筹措56
9.1投资计划56
9.2项目(造价)成本估算56
9.3项目资金筹措56
第十章社会效益和经济效益57
10.1收入预测57
10.2项目成本估算58
10.3效益评价59
第十一章结论63
附表64
第一章项目概况
1.1项目名称
“颐养天下”嵊泗滨海疗养中心
1.2项目宗旨
“颐养天下”
“疗”和“养”内涵的深度挖掘和应用发挥
1.3开发理念
建立一个华东地区首家集疾病、亚健康治疗、保健、休养、度假、旅游、食宿、运动为一体的“高级疗养活动中心”的项目
1.4区域和选址
浙江嵊泗县菜园镇基湖村施家坑地块。
1.5建设规模
占地约120亩,建筑面积38694m2以上,设置疗养床位320张左右。
主要建筑内容包括疗养度假区、运动、游玩、休息区和绿化道路等工程。
1.6投资估算
总投资2.8亿元人民币。
其中固定资产投资约2.8亿元,流动资金3000万元。
1.7市场分析
根据市场调查和有关部门提供的资料分析,需要进行疗养的客源巨大,主要来自国内大批高、中级干部;
企事业高、中层管理人员和研发人员;
国家、省、市级专业运动员、劳动模范、特殊兵种等;
国际海员;
亚健康人群。
项目建成后第一年营业接待能力达到8万人次,第二年可达到设计能力的年11万人次。
投资利润率为?
?
,投资回收期?
年(含建设期?
年)。
1.8投资开发商和合作人
1.8.1投资开发商:
上海圣堡科技有限公司
1.8.2合作人:
嵊泗县菜园镇基湖村村委会
第二章项目开发背景及意义
2.1发展休闲疗养业的前景与重要性
随着经济的迅猛发展和医学水平的大幅度提高,人类的平均寿命逐渐增长,同时,由于生活和文化方面的冲击,人们的生育观念也发生了很大变化,由多生到少生甚至不生,致使人们的年龄结构比例失衡,老年人及人口老龄化正日益成为一个突出的问题,需要我们积极研究,认真面对,解决由此可能带来的负面影响。
同时,随着经济发展和人民生活水平的提高,人们对生存质量要求也不断提高,开始把疾病预防、疗养保健纳入生活质量范畴。
作为发展中的朝阳产业,疗养保健事业的前景是十分广阔的。
在国外,尤其是西方发达国家,人口老龄化的研究及相应对策工作起步较早,从生活用品、日常起居、活动场所以及生理心理等诸多方面进行了研究和开发,逐渐摸索出一套较为成熟的经验。
然而在中国,尤其在实行计划生育多年后老龄化问题也逐渐突出的情况下,我们虽有大量的福利院、敬老院等服务场所,但做的针对性工作还显然不够。
因此进行相关的项目开发无论从经济效益上还是社会效益上来说,都显得极为重要。
2.2舟山及嵊泗发展现代服务业的新增长点
休闲疗养业针对银发市场,主要指年龄在55岁以上的退休市场。
这些老年人一般不再有工作压力,有较多积蓄,注重健康疗养,往往对海岛、森林、温泉、乡村度假有较强的偏爱。
国内一些城市已开始注意到这一新兴的市场需求,如民建厦门市委员会今年的《创建国际老人公园将厦门建设成为国际性老年人旅游休闲、养老、度假圣地的建议》提案中,就建议在厦门岛东山、东坪山景区内创建国际老人公园。
公园内的建设包括短、中、长期的候鸟式老人公寓,“国际老人俱乐部”、“老人休闲中心”、“成功老人事迹长廊”、“青少年启示长廊”、“益智园”等等功能区。
休闲疗养事业是一项与旅游业密切相关的产业。
由于银发市场有较多的闲暇时间,可以对嵊泗旅游休闲产业的淡季市场起到重要的补充作用。
嵊泗独特的亚热带气候和海岛风光,建设一个集治疗、护理、康复、疗养、保健、娱乐、休闲、度假功能为一体的大型综合性国际休闲疗养中心,对完善嵊泗的旅游功能十分有利。
2.3发展休闲疗养业的经济和社会效益
疗养业的接待对象与观光旅游业相比滞留时间长,消费类型和人均消费额高,因而其经济效益远高于观光旅游业。
疗养服务业不仅直接经济效益显著,同时还可进一步带动旅游业、房地产业、交通运输等行业的发展,从而产生巨大的间接经济效益。
如疗养客人每年可带来更多探视的亲友,增加旅游收入;
疗养服务又可充分利用大量闲置及在建的旅游设施和配套服务项目,使一些处于亏损状态的宾馆、酒店得以合理运转,并使房地产业焕发生机。
2.4老龄社会与“颐养天下”项目的前景
2.4.1充分认识加快发展养老服务业的重要意义
老年人最值得尊敬和爱戴,也最需要关心和帮助。
中华民族素有敬老、尊老的传统,随着经济社会的发展,人民生活水平的提高,社会生活方式的转变,老年群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。
妥善处理人口老龄化问题,关心老年人的需求,加快发展养老服务业,是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。
认真解决老年人生活中的实际问题,有利于保持家庭关系稳定和睦,促进老年群体与其他群体和谐相处,这是构建社会主义和谐社会的重要内容,是社会文明进步的重要标志。
同时,加快发展养老服务业,有利于促进相关行业发展,推动经济增长,提高全体人民生活质量和水平。
各地区、各部门要充分认识发展养老服务业的重要意义,采取有效措施,推动养老服务业加快发展。
2.4.2突出工作重点,明确政策措施
发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则,逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。
要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度,积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业,鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
a)进一步发展老年社会福利事业。
地方各级人民政府要不断加大投入,建立健全老年福利服务体系,为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务,保障他们的基本生活。
要采取多种形式,鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业,增加老年福利服务设施数量,提高服务质量。
b)大力发展社会养老服务机构。
地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施,大力支持发展各类社会养老服务机构。
引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院,鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所,开展老年护理服务,为老年人创造良好的养老环境和条件。
c)鼓励发展居家老人服务业务。
要通过政策引导,鼓励社会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救援等业务,向居住在社区(村镇)家庭的老年人提供养老服务,为他们营造良好的生活环境。
d)支持发展老年护理、临终关怀服务业务。
支持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机构,鼓励医疗机构开展老年护理、临终关怀服务。
根据实际情况,对开展老年护理、临终关怀服务的机构按规定给予政策扶持。
e)促进老年用品市场开发。
制定鼓励措施,引导企业开发、生产老年人特殊用品,促进老年用品市场发展,满足老年人的多方面需求。
f)加强教育培训,提高养老服务人员素质。
加快培养老年医学、管理学、护理学、营养学以及心理学等方面的专业人才,提高社区及农村基层卫生技术人员的专业素质。
有计划地在高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程,改革教学内容和教学方法。
加强岗位培训,提高养老服务从业人员职业道德、服务意识和业务技术水平。
第三章项目开发的机遇和条件
3.1地理位置及区位优势
嵊泗,又称嵊泗列岛,位于长江和钱塘江入海口交汇处的东海之中,是浙江省最东部,舟山群岛最北部的一个海岛县。
全县共有404个岛屿,海陆面积8827平方公里,其中陆域面积80平方公里。
常住人口8.6万,县人民政府所在地菜园镇。
嵊泗海域位于我国1.8万公里海岸线的中心,扼长江出海口之要冲,为我国南北海运,国际航运和江海联运的枢纽。
港口优势非常明显,宝钢马迹山25万吨-30万吨深水中转码头,已落成嵊泗,并已正常运行。
小洋山集装箱深水码头一期工程的完成和东海大桥的贯通,更加拉近了海岛与大陆的岛陆交通距离。
本报告所研究的施家坑地块,西距嵊泗县城仅1.2公里,北距离素有“南方北戴河”之称的基湖沙滩约0.5公里。
3.2经济水平和产业特色
3.2.1总体发展态势
2004年,嵊泗县综合经济实力继续显著增强。
全县实现地区生产总值27亿元,按可比价格计算,比上年增长16.5%,连续六年保持了两位数的增长势头。
人均地区生产总值33012元,位居全市首位。
全社会固定资产投资34.63亿元,比上年增长9.3%(其中洋山深水港投资27.57亿元)。
社会消费品零售总额6.99亿元,比上年增长15.7%。
财政总收入1.77亿元,比上年增长34.7%,其中地方财政收入1.41亿元,比上年增长43.3%。
渔农民人均纯收入6372元,比上年增长16.7%,县城居民人均可支配收入13075元,比上年增长11.6%,渔农民人均收入增幅十年来首次超过县城居民。
城镇登记失业率4.2%。
3.2.2海岛旅游业
旅游业是嵊泗县近几年迅速发展的新兴产业。
特有的海岛地理环境,造就了独特的列岛名胜风景。
自1985年8月,浙江省人民政府决定将嵊泗列岛列为省级风景名胜区,1988年8月经国务院批准,列为国家级重点风景名胜区。
嵊泗的旅游产业快速形成,以列岛自然景色、人文景观为依托,“观海景、尝海鲜、游海水、买海货”为特色载体,旅游人数年年增加,带动了旅馆业、餐饮业、休闲娱乐业和交通海运等产业链的发展。
2004年,景区建设力度不断加大,基湖、南长涂、六井潭等重大旅游开发项目取得进展,旅游发展后劲明显增强。
成功举办首届中国嵊泗贻贝文化节,进一步打响了嵊泗县的旅游品牌。
旅游环境进一步优化,“渔家乐”特色旅游蓬勃发展,五龙田岙村“渔家乐”列入省级休闲渔业示范基地。
去年,全县共接待国内外游客67.7万人次,比上年增长25.9%,实现旅游收入3.79亿元。
3.3旅游休闲资源评价
尽管嵊泗旅游产业已经开始进入起飞发展阶段,但是泗礁本岛还有许多旅游资源亟待开发,发展潜力有待挖掘。
3.3.1自然景观
嵊泗的旅游景区并无超群的人性化和个性化的景区。
作为中国唯一一个列岛风景名胜区,其优势在于整体资源的完美和个体资源的奇特度。
大海之所以千百年来令世人形迷神往,是因其浩瀚神秘;
是其海纳百川的气度。
泗礁本岛以海瀚、礁美、滩、崖、险著称,毗邻上海是其区位优势,离岸海岛是其差
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