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虽然今年第1、2季度商品房销售面积同比分别下降9.4%和8.2%,但与近年同期比较,仍处于历史同期次高水平,反映出当前总体成交量尚处高位。
从商品住宅市场看,上半年全省销售面积、销售额分别为3406.56万平方米和2885.12亿元,同比下降11.1%和11.6%;
销售均价8469元/平方米,同比略降0.6%。
数据显示,随着市场促销力度加大,第2季度住宅销售量呈逐步回升态势。
其中,6月的销售均价8037元/平方米,为年内最低水平,而当月销售面积相应创下新高,反映了市场促销行为收效明显。
图1:
2013年以来广东商品房销售面积、销售额走势
图2:
近5年上半年广东商品房销售面积比较
图3:
今年上半年各月份广东商品住宅销售情况
从市场新增供应看,上半年全省商品房、商品住宅批准预售面积分别为3925.33和3362.53万平方米,同比分别下降10.5%和14.2%。
数据显示,今年上半年全省商品房批准预售面积均低于过去3年同期水平,但过去3年新开工面积屡创新高,预计今年市场供应较去年更为充足。
数据反映,广东当年商品房批准预售面积约为上一年新开工面积的80%,去年全省新开工面积达1.43亿平方米的高位,即便按70%能在今年达到预售条件计算,今年新增批准预售面积也将有9985万平方米,意味着下半年很可能出现供应高峰期。
且相比去年成交快速上升,今年市场总体上较为平稳,即便保持去年同等水平的成交量,今年总体新增供应量也多于销售量。
图4:
2010年以来广东商品房批准预售面积走势
图5:
2009年以来广东商品房新开工、批准预售及销售面积走势
2009年以来广东商品房新开工、批准预售及销售面积走势
从供求关系分析,今年上半年全省商品房、商品住宅的销售率(销售面积/批准预售面积)分别为98.0%和101.3%,较去年同期分别提高1.8和3.3个百分点,市场总体供求关系基本平衡。
但另一方面,截至上半年期末,全省商品房待售面积4931.41万平方米,比去年同期增加730.06万平方米,增长17.4%,处于近年来的最高位。
其中,住宅待售面积3170.76万平方米,比去年期末增加325.78万平方米,增幅为11.5%;
办公楼(论坛)及商业营业用房待售面积合计933.08万平方米,比去年期末增加24.87万平方米,增幅为2.7%,明显低于住宅的增幅。
住宅库存不断增加的趋势值得关注,预计下半年去库存压力严峻。
图6:
2007-2014年上半年期末广东商品房待售面积走势
2007-2014年上半年期末广东商品房待售面积走势
综上所述,在行政干预逐渐弱化的情况之下,供求关系的变化主导着房价的升降,市场机制正在发挥其调节作用,市场自主调整日益增强。
2.销售回笼不畅,资金压力日增
上半年,全省房地产开发企业本年到位资金5405.04亿元,同比增长14.2%。
其中,国内贷款1320.82亿元,同比增长32.9%;
利用外资14.62亿元,同比下降15.5%;
自筹资金1639.94亿元,增长38.0%,增速为各类来源中最高;
其他资金(销售回笼资金)来源2429.66亿元,下降4.1%。
从资金来源结构看,国内贷款占到位资金的比重为24.4%,较去年同期提高3.4个百分点;
利用外资占比0.3%,同比下降0.1个百分点;
自筹资金占比30.3%,同比上升5.2个百分点;
其他资金来源占比45.0%,同比下降8.5个百分点。
近十年数据显示,作为资金来源中最重要的销售回笼资金,今年上半年所占比重仅高于2008和2012年同期水平,对应着行业资金最为紧张的两个年份,说明当前行业的资金压力凸显。
图7:
2003-2014年各年上半年广东房地产企业资金来源结构
2003-2014年各年上半年广东房地产企业资金来源结构述
各类资金来源中,虽然来自银行的贷款增速仍维持在26.0%的较高水平,但非银行金融机构贷款更是大幅增长163.7%,说明企业资金需求量大,融资成本相对增加。
个人按揭贷款同比增速由年初的33.8%回落至1.8%,反映出今年来销售回笼资金日益艰难。
按揭贷款缩量虽是房屋销售量下降的必然结果,但银行提高房贷利率、延长放贷时间则是销售下降的直接原因。
尽管此前央行要求各商业银行优先满足首次购房按揭需求、合理确定利率水平、加快按揭审批进度,但当前信贷环境尚未实质性改善,企业销售回笼资金依然不乐观,也意味着企业的资金结构短时间内难以改善。
图8:
2014年广东房地产企业来自金融机构资金情况
2014年广东房地产企业来自金融机构资金情况
从商品房销售额与投资额的比值情况看,今年第2季度为1.03,较第1季度的1.19进一步回落,为2009年以来次低水平,仅略高于2012年第1季度,反映出当前企业现金流紧张程度日益加剧。
图9:
2007-2014年广东商品房销售额与投资额比值走势
2007-2014年广东商品房销售额与投资额比值走势
3.商用物业突起,投资总体平稳
上半年,全省完成房地产投资3217.39亿元,同比增长18.8%,比去年同期下降4.7个百分点,与之前两个月份基本持平。
其中,住宅投资2150.37亿元,同比增长12.8%,增速同比回落10.7个百分点;
办公楼投资281.12亿元,同比增长74.7%,增速同比提高22.4个百分点;
商业营业用房投资416.11亿元,同比增长46.5%,增速同比提高15.3个百分点。
从投资结构和拉动作用看,今年上半年住宅投资占房地产投资的66.8%,同比下降3.6个百分点;
拉动投资增长9.0个百分点,同比下降7.6个百分点。
而办公楼及商业营业用房投资合计占19.7%,同比提高4.6个百分点;
拉动投资增长8.3个百分点,同比提高3.2个百分点。
数据反映,今年上半年房地产投资业态结构有所调整,住宅所占比重下降,商用物业投资的拉动效应明显增强。
图10:
广东房地产完成投资额走势
广东房地产完成投资额走势
2013、2014年上半年广东房地产开发投资情况按用途分
开发建设方面,截至上半年期末,全省商品房施工面积44554.99万平方米,同比增长16.3%;
其中上半年新开工面积5307.90万平方米,下降22.9%,降幅比一季度收窄12.1个百分点;
竣工面积2556.95万平方米,下降8.9%,降幅比一季度收窄6.3个百分点,总体上也呈现趋稳态势。
从新开工面积结构看,住宅占68.8%,同比下降4.3个百分点。
在住宅库存不断增加且信贷支持减弱的背景之下,更多投资开发非住宅类地产符合行业发展趋势。
但近年来多地热衷投资商业综合体等,也需防范过量开发的风险。
2013、2014年上半年广东新开工面积按用途分
二、总结与展望
(一)市场总结
1.关于商品房市场。
上半年广东商品房销售量同比持续下降,但仍处于历年同期次高水平;
第2季度各月住宅销售量逐步回升,销售均价盘整回落,市场促销行为收效明显;
商品房待售面积再创新高,市场潜在供应量大,去库存压力有增无减。
2.关于资金状况。
房地产开发企业本年到位资金同比增速震荡回落,其中非银行金融机构贷款大幅增长,个人按揭贷款同比增速由年初的33.8%回落至上半年的1.8%,企业融资成本相对增加;
资金结构与2008及2012年相似,企业资金日益紧张。
3.关于投资建设。
房地产投资增速总体平稳,新开工面积降幅逐渐缩小;
其中商品住宅投资额、新开工面积所占比重均有所下降,商用物业投资快速增长,对房地产投资增长拉动效应增强,房地产投资建设结构呈现积极调整态势。
(二)后市展望
在信贷环境尚未明显改善的情况下,人们购买住房的意愿仍然偏低,加上去年超规模的销售量一定程度上透支了市场购买力,预计商品住宅市场短时间内难以复苏。
当前市场潜在供应充足,且上半年企业销售目标完成率普遍偏低,预计下半年新增供应量将大幅增加。
而当前行业资金状况明显偏紧,为尽快回笼资金,下半年的促销力度或将进一步加大。
总体上,下半年住宅市场面临较大的竞争压力,市场正处于调整期,强强联合、跨界发展等创新行为将日渐活跃,以住宅开发销售为主的传统模式也将逐步转型,进而促使房地产业发展结构的优化调整。
与此同时,随着经济体制改革的持续推进和简政放权力度的不断加大,市场在资源配置中的决定性作用将逐步彰显,房地产市场的行政干预因素也将随之减少,将为各类资本进入实体经济奠定良好基础。
上半年房地产投资建设结构相比过去正呈现积极的调整态势,非住宅类地产发展势头强劲。
根据国家产业政策引导方向,投资开发医疗、健康、文化、休闲、旅游、养老、科技、教育、工业、物流等新型地产将是行业发展的重要领域,有望促使房地产投资保持平稳增长。
三、政策建议
1.有序退出行政干预措施
“限购、限价”等行政干预措施不属于长效机制,其在房价过快上涨时有其合理性,但随着时间推移及市场环境变化,其弊端越来越明显。
当前住房市场普遍降温,市场机制正在发挥其调节作用,建议地方政府根据市场运行特点,适时有序退出“限购、限价”等行政措施。
同时,加快建立房地产市场长效调控机制,避免市场大起大落。
2.落实差别化住房信贷政策
住房问题既是经济问题更是民生问题,支持首套自住购房需求是国家保障和改善民生的重要部署。
建议落实差别化住房信贷政策,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;
合理确定首套房贷款利率水平,提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
3.简化建设工程行政审批流程
本届中央政府强调必须切实转变政府职能,创新行政管理方式,建设法治政府和服务型政府。
目前,房地产建设项目审批事项多、时间长、手续繁杂等现象依然普遍,建议进一步简化行政审批流程,提高项目审批效率,释放改革红利,促进社会经济和房地产业健康稳定发展。
四、机构观点
【深圳世联行地产顾问股份有限公司】按揭贷款上升大幅削弱了购买力,上半年按揭贷款偏紧制约需求释放,是销售萎缩的重要原因。
展望下半年,定向降准扩围,货币政策或走向全面宽松。
但目前银行揽储成本高企,银行“惜贷”难破;
利率未见下行,九成银行上浮首套房贷利率。
总体上,信贷依然偏紧,房地产市场内在调整仍将持续。
当前,商品的价值规律开始发挥作用,供求关系决定商品房价格短期内升降,城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否,城市的分化将加剧。
【合富房地产经济研究院】展望下半年,信贷由偏紧转为定向宽松,房贷延续向偏松方向运行;
如限价、限外、限购等房地产限制性政策出现调整,对促进市场交投将起到一定作用;
下半年宏观经济有望扭转减速下行的不利局面,在一系列稳增长措施推动下回到7.5%或以上增速。
信贷、政策和经济这三方面的变化对下半年房地产市场会起到稳固作用,成交有望逐渐增加,价格企稳机会较大。
大房
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