第二章 房地产经营管理的基础理论文档格式.docx
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是所有制实现的形式。
二、产权类型
•按照拥有权利的经济行为主体的不同,产权可以分为公共产权、国有产权和私人产权三类。
当产权权利界定给一个共同体,在共同体内的每一个成员便都有权分享这些权利,并且排除了共同体内以外的成员对共同体内的任何成员行使这些权利的干扰,那么产权就表现为公共产权,集体产权就是公共产权的一种;
当把产权所包含的各种权利界定给国家,然后再按照可接受的政治程序来决定谁可以使用或不能使用这些权利,产权则表现为国有产权;
当产权归属的主体是私人,并且对所有产权权利的行使完全由私人决策,产权就表现为私人产权。
三、产权的基本特征
世界各国对产权问题理论研究与实践认为产权具有以下一些特征:
•产权是人与财产的关系,是人对财产的权利;
•产权具有排他性,即产权的边界必须是清楚的或清晰的;
•产权的客体必须是有价值的与可占用的;
•产权要经过国家最高权力机构确认,给予保护;
•产权具有排他性但不是绝对的权利。
四、产权与市场的关系
•社会分工是商品经济产生的条件或基础。
市场化、社会化、货币化、开放化的商品经济形成了市场经济。
通过市场交换,满足社会各方面的需要。
•马克思指出,在市场交易中,为了使物作为商品彼此发生关系,商品交换人必须让自己的意志体现在这些物中,即只有通过双方共同一致的意志行为,才能在让渡自己产品时,占有别人的产品。
就是说,必须承认他们是商品的所有者。
所以说,产权即对商品的所有权是市场交易的前提条件,商品价值与价格的市场范畴,本质上就寓含有产权的涵义。
•产权的性质是社会制度、政治制度的基础
•明晰的产权是市场经济的基础
例如:
计划经济的失败;
土地征收导致的三农问题;
拆迁问题
国有资产流失问题等等;
公有制
不完善产权不明市场经济失灵
•产权理论,是研究房地产经济及经营管理的重要理论基础。
•房地产经济运行的重要特征,就是产权关系必须是清楚明晰的。
•房地产经营管理的重要内容之一就是产权管理。
探讨:
所有制问题
•马克思在论述到未来新社会产权性质与形式问题,明确地指出,共产主义的特征并不是要废除一般的所有制,而是要废除资产阶级的所有制。
•所有制:
公有,私有,共有
•思考题:
全民所有与国家所有的区别?
第二节西方经济学产权理论及其发展
一、交易费用理论(第一个阶段)
•从20世纪30年代开始,约翰.康芒斯和罗纳德.科斯,把交易费用和产权概念引入了经济学的分析中
•所谓交易费用是指企业用于寻找交易对象、订立合同、执行交易、洽谈交易、监督交易等方面的费用与支出。
企业运用收购、兼并、重组等资本运营方式,可以将市场内部化,消除由于市场的不确定性所带来的风险,从而降低交易费用。
•私有企业的产权人享有剩余利润占有权,产权人有较强的激励动机去不断提高企业的效益。
二、产权理论确立(第二阶段)
•60年代前后,不仅进一步完善了“交易费用”的概念,还引入“外部性”的问题,这样就把交易费用和产权理论连接了起来,确立了产权经济学的基本框架
•所谓外部性问题或外部效应问题,是指某个人的效应函数包含着别人的行为,产权界定不清就会造成混乱和降低资源配置的效率,产权界定明确,外部性问题才能得到解决。
•科斯定理,认为在某些条件下,经济的外部性或曰非效率可以通过当事人的谈判而得到纠正。
科斯定理基本含义
• 在交易费用为零的情况下,不管权利如何进行初始配置,当事人之间的谈判都会导致这些财富最大化的安排;
• 因为交易费用的存在,不同的权利界定和分配,则会带来不同效益的资源配置,所以产权制度的设置是优化资源配置的基础。
参考:
科斯提到的一个著名的历史例子----火车和农田(森林)
三、产权理论进一步发展(第三阶段)
1、以威廉姆森为代表的交易成本经济学派。
•交易成本经济学派,把研究重点放在交易成本的量度、交易成本的划分,以及契约关系问题上,
•认为,市场运行及资源配置是否有效的关键,一是看交易自由度的大小,二是看交易费用的高低。
从这种观点出发,科斯的定理可以定义为:
交易成本的大小是考察市场运行状态的基本条件。
2、以道格拉斯.诺斯、本杰明.德和哈罗德.德姆塞茨等为代表的产权结构经济学派。
•产权结构学派着重财产权利的分析,强调产权交易规则、产权结构安排,以及产权结构决定下的企业行为的理论意义,认为经济发展的根本原因在于产权结构。
提出了四种产权结构和企业模式:
•第一,资本主义现代公司的产权结构和企业行为。
现代企业行为目标,不是传统的利润最大化,而是所有权和经营权分离追求适度的利润。
•第二,政府直接管理的企业产权结构和企业行为。
它们的根本目的不是为了追求利润最大化,而是按照“报酬公平”行事。
•第三,非盈利性企业的产权结构和企业行为。
主要是大学、医院、基金会和体育协会等。
这些单位产权结构的特点是,任何人不能凭借财产占有多得的盈利。
•第四,社会主义企业产权结构和企业行为。
他们认为,传统社会主义国家中企业产权结构的根本特点是,企业没有产权,产权属于国家;
企业使用国家资产不考虑成本;
企业行为目标是完成国家的计划,而不是利润最大化和成本最小化
企业自治模式,产权结构的模式是产权约束在企业内部,产权不进入市场;
企业追求的目标是企业工人收入最大化,而不是企业收入的最大化
3、以布坎南和舒尔茨等人为代表的产权经济学派中的公共选择学派。
产权经济学中的公共选择学派,从另外一个角度发展了产权经济学理论。
观点之一
•传统国家干预理论认为,市场是自私的,国家是公利的。
•公共选择学派认为,市场与政治之间的重要差异,并不在于人们追求的利益和价值的不同,而在于他们在追求他们的利益时所处的条件不同。
•政治是个人之间的一种复杂的交换结构。
通过这种结构,人们希望集体地获得个人确定的目标,因为这些目标个人是无法获得的。
所以,国家无非是交易者追求降低交易成本的结果。
•国家也是人类一种组织,政府决策者或领导人也是“经济人”,他们总是通过扩大公共预算,强化自己的形象和地位。
例关键词:
油价上调,国家利益,人民利益,房地产调控。
观点之二
•传统经济理论认为,公共当局能够利用一些较为机械的方法,纠正市场的一些缺陷;
•产权学派认为由于财产关系的不明确,当事者就会对属于全民所有制的环境、生态和资源等无所顾虑;
只有明确生产当事者同其活动环境的关系,以及相关的权利和义务,才会使外部影响内部化,这样当事人就会将其纳入成本-效益分析
例:
排污权,小产权房
•产权经济学派指出,市场逐利的结果,刺激了生产的发展;
而政治逐利的结果(政治市场),则损害了社会的利益。
•公共选择理论由此提出了政治选择的问题。
最终目的就是寻找一种规则,使理性的经济人(选民、政治家和官员)在自利的同时也造福社会。
案例德国的钉子户
•地点:
德国波茨坦
•人物:
“军人国王”的普鲁士国王弗里德里希.威廉一世;
威廉二世;
磨坊主人及其儿子
•事件:
国王强制拆迁穷人的磨坊
•
英国首相威廉·
皮特在演讲中曾这样表达对个人财产权的敬畏:
“即使是最穷的人,在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。
风可以吹进这所房子,暴雨可以打进这所房子,房子甚至会在风雨中飘摇,但是英王不能踏进这所房子,他的千军万马不敢踏进这间烂了门槛的破房子”。
•风能进、雨能进、国王不能进,这个经典的宪政寓言强调私有财产应受到至高无上的保护。
•威廉一世,号称“军人国王”的普鲁士国王弗里德里希,后来在法国巴黎的凡尔赛官镜厅被德意志各邦君主拥立为德国皇帝,深受广大人民群众爱戴,他的助手就是大名鼎鼎的铁血宰相俾斯麦。
现在德国街头还有他骑着青铜战马的塑像。
•当年他在距离柏林不远的波茨坦修建了一座行宫。
有一次,这位皇帝用伟人们惯有的动作,登高远眺波茨坦市的全景,正欲掐腰感慨江山如此多娇,他的视线却被紧挨着宫殿的一座磨坊挡住了。
如此不合时宜的“违章建筑”,让这位领袖非常扫兴。
但他毕竟还是爱自己的子民的,他想以一种公道的方式来解决,于是派人前去与磨坊的主人协商,希望能够买下这座磨房。
•不料,这个磨坊主觉悟非常低,丝毫不顾全大局;
心里只有小家,没有大家,一点不把“市政规划”和“国家形象”放在眼里,就认一个死理,这座磨坊是从祖上传下来的,不能败在我手里。
几次协商,许以高价,晓之以理,动之以情,表示组织的关怀,警告威胁领袖安全,影响伟大祖国形象这个问题的严重性。
要知道这里可是一个国家的门面,来这儿的国际友人多极了,100多年以后波茨坦公告都是在这里签的。
可这个老汉始终软硬不吃。
•面对这样不识抬举、不可理喻的钉子户,终于威廉“龙颜”震怒,派警卫人员把磨坊给拆了。
有趣的是,这个钉子户拆迁时倒很配合,展现了良好的绅士风度,好像一点都不担心,既没有哭天喊地,满地打滚,也没有把汽油倒在身上威胁要自焚。
他袖手站在一边,嘴里叽叽咕咕:
别看你是一国首脑,我德国尚有法院在,待我到法院与你理论。
•第二天,这个老汉居然就在当地一纸诉讼把国家元首告上了法庭,地方法院居然受理了,判决结果居然是威廉一世败诉。
判决皇帝必须“恢复原状”,重新把那磨房盖起来,以赔偿由于拆毁房子造成的损失。
威廉贵为一国之君,拿到判决书也只好遵照执行,本来是想办件好事,现在比窦娥还要冤。
而那个刁民此时躺在他的小磨坊里,一边数钞票,一边偷着乐,压根就用不着冒被遣送拘留的危险,也不担心什么打击报复,秋后算账,从此以后不管什么国际友人来访,他天天心安理得磨他的面粉。
•后来威廉一世和那个磨房主都“驾崩”了,轮到小磨房主想进城,希望把磨房给卖了,不由想起了那个老买主,但他不知第二代领导人对这个磨房感不感兴趣,就给威廉二世写了一封信。
威廉二世给他回了信:
“我亲爱的邻居,来信已阅。
得知你现在手头紧张,作为邻居我深表同情。
你说你要把磨坊卖掉,朕以为期期不可。
毕竟这间磨坊已经成为我德国司法独立之象征,理当世世代代保留在你家的名下。
至于你的经济困难,我派人送三千马克,请务必收下。
如果你不好意思收的话,就算是我借我给你的,解决你一时之急。
你的邻居威廉二世”。
•历经了多少个统治者,到现在,那个磨坊,德国司法独立的象征,代表了一个民族对法律的信念,仍像纪念碑一样屹立在德国的土地上。
•风能进,雨能进,国王不能进。
•问题?
•土地征用——土地征收
•房屋拆迁——房屋征收
《物权法》
•《物权法》是民法的重要组成部分。
民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律,其内容包括物权法、债权法(以合同法为主)、婚姻家庭法、继承法、知识产权法、人格权法等。
物权法是专门规范民事主体(法人、自然人)对财产的占有、收益、使用、处分权利的法律。
•广义的物权法,是指以人对物的支配关系为内容的法规范的总称(担保法、土地管理法、房地产法、森林法、草原法、渔业法、矿产资源法、水法、文物保护法等)
•狭义的物权法,则是指专门以人对物的支配关系为内容的法律规范,即民法典中的物权编
•在我国,原是指《民法通则》第五章第一节《财产所有权和与财产所有权有关的财产权》,现在《物权法》
何为物权
•物权法所称物权,是指权利人依法对特定
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