惠城东江新城45号地块项目建议书Word文档下载推荐.docx

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土地用途

土地使用权面积（m2）

计算指标用地面积（m2）

容积率

建筑密度（%）

总建筑面积（m2）

限高（米）

绿地率（%）

GDP2009-4

商住用地

123074

2.3

27

283070

其中商业建筑面积

60

30

28000

3、地势地貌

如上卫星图所示，宗地范围内以鱼塘为主，地势较为平坦，但标高较低。

4、地面现状

如上卫星图所示，宗地范围内相对比较干净，鱼塘较多，没有高压线及旧村等对开发有较大影响的因素。

5、土地的完整性

宗地范围很完整，存在分割的情况。

6、地下情况

宗地范围内以鱼塘为主，所以地下应该不存在管线、地下电缆、暗渠等，地上也没有建筑物原有桩基等。

7、地质情况

地质情况目前还不清楚，有待进一步勘察确定。

三、周边配套

1、公共交通配套

宗地属于东江新城范围，目前发展不成熟，道路还在逐渐完善过程中，目前也没有查到有轻轨的规划。

公交系统亦未成熟，唯一的公交路线是位于长湖苑东面的长湖苑公交车站，线路比较单一，道路系统有望在今年年底三桥立交竣工后完善，届时公交系统将覆盖本片区。

与本片区隔新开河相望的东平半岛，交通系统较完善。

2、商业配套

同样的原因，宗地周边没有具有一定规模的商业配套，仅长湖苑项目里有小学与市场，但因长湖苑入住率并不高，该小学与市场经营相对惨淡。

与本片区隔新开河相望的东平半岛，商业配套较完善。

三桥立交建成使用后，宗地至东平半岛仅五分钟车程。

3、文体卫娱配套

如前图所示，宗地周边目前没有体育设施、医院卫生所等配套；

宗地东南面2公里处是已经建成的华罗庚中学（如下图所示）；

宗地西面为规划中的滨江公园与正在建设中的三桥立交（如前图所示）

4、其它生活设施

宗地周边目前还没有银行、邮局等其它配套生活设施。

5、项目周边环境及配套进一步完善的可能性及时间计划

虽然目前项目周边环境及配套还很不完善，但是随着年底三桥立交的建成，公交系统将很快建立。

但是，滨江公园目前还没有查到具体的建设计划；

其他配套如商业、体育、医疗等短时间内也很难建设完善，寄希望于三桥立交建成使用后，拉近宗地与东平半岛以及河南岸的车程，才能享受其配套。

四、小结

1.宗地位于东江新城范围内，是城市发展的方向，但是还处于建设的前期阶段，各项生活配套均不完善；

2.项目西面的三桥立交即将于年底建成，届时将缩短宗地与成熟片区东平半岛、河南岸的车程，可以在一定程度上享受其配套；

3.宗地完整，其范围内相对干净，现状以鱼塘为主，不存在难度较大的拆迁等问题；

4.随着东江新城的逐步可发建设，片区价值将不断提升，项目地块价值的提升依赖于东江新城的建设进度。

第二部分：

市场分析

一、城市房地产市场发展状况

1、近年房地产市场成交情况（住宅、商业、一手、二手、销售面积、销售额等）

2、近年经营性土地成交情况统计（住宅用地、商业办公用地等）

3、政府计划供应的经营性用地计划及住宅建设规划（规模、数量、位置等）

4、各板块住宅市场的横向对比（市场占有率、价格、辐射范围及各自发展潜力）

另附：

土地成交情况统计表

二、项目所属板块市场发展状况

1、过去几年销售量统计

2、未来几年供应量预测

3、平均售价变化趋势

三、项目竞争性楼盘调查

1、楼盘主要特色及核心竞争力

2、产品类型

3、各档次产品价位区间

4、消化速度

楼盘调查表及楼盘分布图。

四、主要产品类型特征说明

1、各档次产品面积户型划分

2、附加值情况说明

3、定价差异

五、项目目标市场定位及产品定位

1、区域市场空白点及本项目的市场定位

2、初步产品定位

第三部分：

土地开发构想及规划设计分析

一、土地开发构想。

1、片区未来两年市场供应与需求平衡分析。

2、作为即期项目可能的市场占有率。

3、作为土地储备项目的政策风险及财务成本压力判断。

（须首先满足储备条件）

4、初步确定工程计划：

动工计划、工期计划、竣工计划。

5、初步确定销售计划：

各期销售时间、销售面积、销售计划实现的可能性分析。

二、初步规划设计思路

1、主要产品类型：

确定项目的主要建筑类型，是独立别墅、联排别墅、叠加洋房，还是多层、小高层、高层，并明确不同类型产品的比例。

2、各种产品类型的套型结构、面积区间、主力户型面积。

3、如果做低密度产品，须初步确定产品的花园、地下室、露台等赠送部分面积。

4、如果是大型项目，须确定项目增加的配套项目及相应规模。

项目产品定位表（产品类型配比、面积配比）

三、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，设计出的产品是什么类型和特性，是否符合初步设计思路。

主要从规划设计技术角度判断将上述思路转化成现实产品的可行性。

2、容积率变化对产品建筑类型和户均面积的影响。

3、地块本身地貌特征对产品设计的影响和考虑。

如：

地势高低、坡度、地块的完整性、河流、水塘、地上植被、地下管线暗渠等对产品设计的影响及优化的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。

山景水景、噪声、污染源、危险源、道路状况、市政设施等对产品规划设计的影响及优化方法。

5、“9070”政策与项目市场定位的矛盾及从规划设计上处理矛盾的方法。

6、结合周边环境、地下室范围确定项目分期开发策略及首期开发区域。

四、产品价格定位

1、确定本项目各类产品的总体均价

在完成初步规划方案之后，根据具体的规划布局及产品差异，对每个方案划分至少三个价格档次，并根据与“市场分析部分”列明的本项目竞争性楼盘进行对比，对“区位”、“楼盘品质”、“周边配套”、“开发商品牌”等多个指标进行评价打分，得出本项目与对比楼盘的相对分数，再结合对比楼盘的参照比重，得出本项目产品的总体均价。

2、确定本项目各类产品的各档次价格

依据参照比重最高的竞争性楼盘各档次产品的划分标准及调查价格，确定本项目各类产品各档次的价格，作为经济测算的依据。

项目产品价格定位表

3、项目价格预测

根据城市的经济发展潜力、规划发展方向、土地供应量和历史房价走势、全国主要城市房价走势等因素，对项目未来的价格进行预测，作为判断项目升值空间的依据。

第四部分：

综合分析与建议

一、优势

1.项目地理位置优越，西面为新开河，畅享一线江景。

2.与项目一江之隔的东湖花园与东方威尼斯均已建成完工，成功营造出江两岸高级社区的氛围，有助项目的高档次定位。

3.项目北面为长湖苑小学以及长湖苑市场、公交站场，东南面为华罗庚中学，教育资源、市场配套较为成熟。

4.项目周边交通体系发达，西面为正在建设中的西枝江三桥立交，将于2010年7月省运会前投入使用，随着该立交的拉通，将会带动该地块与东平半岛、河南岸片区贯通起来。

5.项目东北面为惠澳大道，现正规划改造为惠澳高速，建设周期初步预算为2009-2011年，建成后将进一步推动地块区域的发展。

6.项目与东平半岛东湖花园仅一江之隔，三桥立交贯通后，将可以进一步共享东湖花园板块成熟的社区配套。

7.项目西面为正在规划中的滨江公园，建成后，将大大提成本项目的景观优势

8.项目内场地平坦，入场后可立即动工，有利于工程的快速启动

二、劣势

1.本项目地势较为低洼，雨水期容易潮水倒灌。

2.紧邻地块的长湖苑项目，其背面为刑场旧址，本地客户基于对风水的迷信，一般不会购买本片区内的住宅，令项目丧失了本地客户源。

3.项目周边配套仍不完善，银行邮局商场等均未入主，道路系统亦有待完善

三、机会

1.2010年7月前西枝江三桥立交将会投入使用，随着省运会的召开，有望带动该区域的发展

2.规划中的滨江公园建成后将形成极大的景观优势，有力拉动该区域的升值

四、威胁

本项目仅一江之隔的东湖花园、东方威尼斯等均已开发多时，形成了规模化效应，拥有成熟的社区，是本项目的强有力竞争对手。

五、结论和建议

根据以上初步分析，本项目地理位置较好，拥有良好的景观优势，社区配套亦相对齐全，虽受旧刑场影响，但若将客户主要定位为新城市移民，则该不利影响可忽略不计。

综上所述，

第六部分：

竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题

一、本项目的资金安排计划

二、竞争对手分析

1、主要背景，控股股东情况

2、总资产、净资产、净利润（每股利润）

3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

4、操作水平，主要开发的项目

5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

第七部分：

在新城市开发需要补充调研的内容

一、在第二部分之前须增加项目宏观背景介绍

1、城市的社会经济发展状况（经济发展水平、产业发展、纵向横向对比）

2、城市总体规划建设情况介绍（城市定位、建成规模、城市结构、近期建设规划）

二、市场分析中增加调查当地商品住宅市场总体状况

1、城市主要发展商情况：

发展商实力、企业性质、开发水平；

前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

2、城市大规模楼盘、特色楼盘调查。

三、市场分析中增加城市居住文化及居住习惯分析。

1、居住朝向偏好。

2、建筑类型偏好。

（高层的接受程度，一梯多户的接受程度）

3、户型结构偏好。

四、市场分析中增加前期费用调查及成本税费调查

1、前期费用明细及收费标准

2、建筑造价水平及与标准对比差异原因分析

3、政府各项税收费用征收标准及征收时间节点

项目前期费用一览表

第八部分：

土地合作项目须补充调研内容

一、合作方背景及合作方式

1、合作方基本情况：

名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方式：

例如：

直接转让土地、公司股权转让、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。

要明确对方一定能够提供正规税务发票。

对建后分房、分收入要明确合作方是否承担营业税。

付款进度及与拿地程序的配合

其他合作的主要条件

与合作方式相关的其它法律规定

二、土地产权情况评估

1、土地所有权归属（国家或集体）

2、土地使用权归属（具体归属的公司全称）

3、土地规划用途（建设用地、农用地或其它土地，建设用地要了解是否已办理建设用地批文）

三、取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序

采取土地转让方式取得须明确是否需要公开

程序中须涉及的政府部门审批事项

2、取得土地使用权需要的工作日及主要时间节点

3、取得土地使用权的风险及控制

4、对涉及用地性质变更的项目须明确变更的政策支持、程序及不确定因素。

四、合作项目的综合风险评估及难度评估