XX建筑业项目可行性报告Word文件下载.docx
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公司开发有限公司
●投资总额:
4亿
●建设期限:
3年5个月(2003年8月-2006年12月)
二、可行性研究分析概况
1.可行性研究的起止时间:
2001年5月-2003年8月
2.费用及占总投资的比例:
3.参加人员:
4.研究分析内容:
⑴项目背景和建设的必要性
⑵市场分析预测
⑶项目选址及建筑规模
⑷项目实施和营运的总体规划情况
⑸项目财务分析
⑹项目风险分析
⑺研究结论及建议
5.可行性研究的依据:
⑴《中华人民共和国建筑法》
⑵《中华人民共和国城市房地产管理法》
⑶《城市房地产开发经营管理条例》
⑷1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》
⑸省、市、区国民经济和社会发展“九五”及2010年远景目标纲要
⑹省、市建设工程收费依据和收费标准
⑺即墨市岙山卫镇建设整体规划资料
⑻其他有关国家政策及信息资料
⑼公司提供的经济技术资料
6.可行性研究的原则:
⑴遵循“以人为本”的宗旨,满足居者生理、心理、社会的三大需求,以不断为提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标,现实社会、环境、经济效益的统一。
⑵创造富有地域特色的城市居住环境和富有亲和力的生活居住环境。
⑶依据城市规模标准和区域规划,设计舒适、经济、安全、美观的住宅及住宅环境。
⑷根据可持续发展原则,因地制宜,统一规划,合理布局,尊重实际情况,顾及长远,坚持节约、有效的利用土地和各项能源。
综合开发配套建设要求设计新颖、布局舒展、配套齐全、具有一定超前性和示范性。
⑸尽可能的采用新材料、新工艺、新技术和新设备,减少成本,降低能耗,有效利用资金,促进建设水平的提高,获取尽可能高的经济和社会双重效益。
⑹坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则,环境生态化在满足日光、通风的基础居住上,侧重进行环境和绿地的空间规划设计,最大程度使居民接受自然,享受自然,同时按照可持续发展的原则,建立人与自然与建筑有机和谐的统一。
三、项目背景分析和建设的必要性
1、项目建设的背景
(1)宏观经济背景
2002年是我国国民经济迅速发展的一年,国内生产总值突破10亿元。
第三产业增加值34533亿元,增长7.3%。
国内需求持续增长,经济结构调整初见成效,产业结构升级区的进展,投资环境越来越成熟。
城镇居民收入和支出稳定增长,作为社会中坚力量的中等收入阶层不断扩大。
在世界经济持续低迷的情况下,我国政治稳定,经济保持了较快增长,中国巨大的市场潜力对外国及港澳台地区的投资者吸引力越来越强,加上我国加入世界贸易组织以及北京申奥成功等因素,使得外资对我国的经济预期普遍看好。
今年经济虽然受到非典的影响,但是总体稳定向上的格局不变,上半年国民经济仍然保持快速增长。
由于一季度经济增势强劲,加上6月份工业生产、市场销售等主要经济指标明显回升,以及1-6月份固定资产投资和进出口一直持续强劲增长,故上半年国民经济总体上仍保持较快增长。
初步测算,上半年国内生产总值完成50053亿元,按可比价格计算,同比增长8.2%,虽比一季度增速有所回落,但还是比去年同期加快0.4个百分点,为近几年同期增长较快的时期之一。
其中,第一产业增加值4754亿元,增长2.7%;
第二产业28800亿元,增长11.6%;
第三产业16499亿元,增长4.2%。
2003年第一季度固定资产投资告诉增长,1-3月份,全社会固定资产投资6155亿元,增长27.8%,比去年同期加快8.2个百分点。
房地产业作为国民经济的支柱产业,在扩大内需和带动经济发展方面仍然起到了巨大的作用。
从青岛本地来看,本市的综合经济实力进一步提高。
2002年全市国内生产总值1518.17亿元,按可比价格计算,增长14.6%,比去年同期提高了0.9个百分点。
其中二、三产业增加值分别较上年增长了16.9%和14.7%。
三次产业的比重为9.6:
50.4:
40,结构更趋合理。
全市人均国内生产总值达20160元。
流通市场更加繁荣,社会消费品零售额达400.50亿元。
进出口总额达169.26亿美元,较上年增长13.5%和9.8%。
吸引外资力度加大,2002年实际利用外资达23.12亿美元,增长44.6%。
国际旅游收入2.40亿美元,增长35.1%。
国内旅游市场继续呈现高速增长态势,共接待国内游客1794.9万人,比去年同期增长18.15%。
实现国内旅游收入130.62亿元,比去年同期增长27.01%。
一个月以上暂住人口79.54万人,增长20.1%。
虽然受到非典的严重影响,今年上半年,青岛国民经济仍然继续保持了持续快速健康发展,GDP同比增长15.4%。
第一产业完成64.89亿元,同比增长3.2%;
第二产业完成429.97亿元,同比增长20.6%,第三产业因非典影响,发展稍显放慢,完成GDP312.5亿元,同比增长速度达到11.5%。
上半年,我市全社会固定资产投资完成286亿元,比去年同期增长68.4%。
其中城镇以上投资完成201.8亿元,同比增长68.6%。
这其中,基本建设、房地产、更新改造投资及其它投资均有良好表现,分别完成投资98.4亿元、40.8亿元、26.9亿元、35.8亿元,同比分别增长142.4%、27.8%、22.3%、77.9%。
农村固定资产投资完成84.1亿元,同比增长68.2%。
经济迅速发展的同时青岛城市化战略也不断深化完善,大青岛城市群的战略格局已经成型。
市政府提出了青岛、黄岛、红岛“品”字形布局及环胶州湾建设工业走廊“三点一环”的战略构想(见附件一区域位置图)。
在此基础上,2002年青岛市又着手规划建设青岛滨海大道,作为一条城市轴线布局16座滨海岸线卫星城,从而形成大青岛城市群,把青岛特有的滨海特色的城市“版图”沿着海岸线扩大数倍、数十倍,全面整合青岛沿海岸线三大特色经济的资源优势。
大中小城市群构建起一个有序推进的城市化体系,使青岛的城市发展空间迅速拓展,城市化进程全面加快。
随着构建现代化国际城市战略框架的确立,青岛中心城市已扩展到1100多平方公里,城市的辐射与集聚功能进一步加强。
周边的中小城市规模迅速膨胀,功能日益完善,承载力和吸引力大大提高。
即墨、胶州、莱西等地在新区建设中实现大幅扩张,沿滨海大道一线的开发区、胶南,作为西海岸充满魅力的大青岛新城区迅速崛起。
目前,六市区驻地建成区面积达到139.6平方公里,一年增加11.6平方公里;
市区驻地总人口达到117.1万人,增加8.1万人。
16个重点镇驻地新增建成区面积13平方公里,总数达到近80平方公里,新增人口近2万人,总人口达到34万人。
城市群经济圈迅速崛起,区域经济的发展活力不断显现。
工业园区、房地产、市场和基础设施建设作为“四驾马车”,已形成中小城市强大的产业支撑,去年全市园区经济和房地产分别创造的GDP总值,中小城市已占据70%、50%以上,这组数据足以说明青岛中小城市的经济活力。
而发达的城际轨道交通,正在把青岛城市群连成一个越来越紧密的整体,同三高速将青岛中、小城市全部纳入一小时经济圈,滨海大道将即墨东部沿海城镇划入半小时圈。
中心城区的辐射带动效应不断强化,随着退城进乡、退二进三等产业梯度转移,特别是目前大力实施新的青岛经济重心战略,家电、服装、造船、现代物流业开始大规模向腹地延伸,形成一个向中心城区集结的分工合理、升级转化、富于创新和竞争力的城市群产业体系。
时空距离的缩短,使青岛城市群正在构筑着一个新的经济圈、生活圈、文化圈,从人们的商务、旅游、购物等出行到心理、观念都在发生质的飞跃,今天的青岛中小城市,正在成为投资置业、房地产开发的热土。
大青岛的城市发展定位日益清晰,城市综合竞争力正在迅速提升。
栈桥,小青岛,青啤,家电……这些曾是青岛长期扬名天下的城市招牌,但今天这些著名的城市标识已难以涵盖青岛的全部。
将城市的特色经济不断做大做强,正成为青岛未来发展的立市之本。
专家认为,城市的发展必须以产业为依托,而从产业角度定位城市,就要按照动态比较优势培植强势产业、特色产业。
青岛如今已确立了自己的产业目标:
即构建可持续发展的经济结构,大力发展港口、海洋、旅游三大特色经济,重点建设家电电子、汽车机车船舶集装箱制造、石油化工和新材料四大工业基地。
而青岛的城市发展,则紧紧围绕着新的产业定位,以产业的扩张效应来带动城市发展,以城市体系的构架来体现经济辐射效应。
海洋、港口、旅游“三大特色经济”加快了构建可持续发展的经济体系,构筑有特色的国际大城市框架和全面提升城市核心竞争力区的一定成效。
蓬勃发展青岛蕴含着旅游房地产这个巨大商机。
(2)当前房地产市场的形势
2003年我国的房地产市场仍然保持持续高速的增长势头。
国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明:
7月份,“国房景气指数”为107.27,比6月份上升0.23点,比去年同期上升2.98点,继续保持上升势头。
7月份,“国房景气指数”所属的八个分类指数与去年同期相比除土地开发面积分类指数持平外,其余7个分类指数均保持全面上扬。
其中,竣工房屋面积和资金来源分类指数升幅最高,是拉动“国房景气指数”继续上扬的主要因素。
主要分类指数走势:
1、资金来源分类指数。
7月份,资金来源分类指数为108.89,比6月份上升0.42点,比去年同期上升5.72点,是上升幅度最大的分类指数。
1-7月份,全国房地产开发到位资金达到6788亿元,同比增长49.2%,远高于同期房地产开发投资的增长幅度。
其中,国内贷款达到1751亿元,同比增长64%,增幅比上半年增加5.6个百分点。
2、竣工面积分类指数。
7月份,竣工面积分类指数为110.93,尽管比6月份下降0.54点,但比去年同期上升5.03点。
1-7月份,全国累计完成房屋竣工面积10368万平方米,同比增长37.7%,增幅比去年同期增加17.3个百分点。
其中,竣工商品住宅8562万平方米,同比增长34.8%;
分地区看,中部地区房屋竣工面积为1793万平方米,同比增长54.3%,分别比西部和东部地区高出24.2和18.4个百分点。
3、新开工面积分类指数。
7月份,新开工面积分类指数108.92,与6月份相比基本持平,比去年同期上升3.80点。
今年以来,随着房地产开发投资的快速增长,新开工面积增长幅度明显高于去年同期。
1-7月份,全国新开工面积为2.85亿平方米,同比增长29.9%,比去年同期提高10.1个百分点。
其中,商品住宅新开工面积为2.33亿平方米,同比增长28.3%;
商业营业用房新开工面积同比增长45.9%。
4、房地产开发投资分类指数。
7月份,房地产开发投资分类指数为107.37,比6月份上升0.11点,比去年同期上升0.87点。
1-7月份,房地产开发投资达到4698亿元,同比增长34.1%,增幅比去年同期提高3.3个百分点。
其中,完成商品住宅投资3200亿元,同比增长28.3%。
分地区看,中、西部地区房地产开发投资增长速度明显高于全国平均水平。
其中,中部地区完成投资670亿元,同比增长50.5%,成为全国房地产开发投资增长最快的地区。
5、商品房销售价格分类指数。
7月份,商品房销售价格分类指数为97.78,比6月份上升0.07点,比去年同期上升2.05点。
1-7月份,全国累计完成商品房销售面积1.07亿平方米,同比增长38%,增幅同比提高17.2个百分点。
商品房销售的快速增长,推动了商品房平均销售价格平稳上升。
1-7月,全国商品房平均销售价格为2416元/平方米,同比增长4.3%,其中,商品住宅平均售价为2253元/平方米,同比增长3.9%。
分地区看,
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