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这里的建设包括工业建筑、公共建筑、民用建筑等。
二、房地产业的含义与产业归类
1、房地产业的含义
房地产业:
指从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。
2、房地产业的归类
在《国际产业标准分类》中房地产业同保险、金融并列为第八类,在中国现行的行业分类中列为第七类。
中国政府于2003年重新划分三次产业,房地产业归类第三产业。
(附说明:
中国三次产业划分)
三、房地产的相关产业
1、建筑
建筑业是专业从事房屋或其他建筑物建设的行业,是完成固定投资的行业,属于第二产业。
建筑业与防地产业之间联系密切,表现在其业务范围的互相渗透与交叉,其业务对象都是房地产、但在活动范围、产业归属,投入内容、提供产品的方式等存在明显的差异。
2、住宅产业
住宅业与房地产业的侧重点不同,住宅业主要强调以住宅建设、流通、消费、服务为主经济活动内容;
房地产业则是包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地开发、流通、消费、服务的一个行业。
中国的住宅产业主要包括四个阶段:
①开发建设的前期阶段,含规划设计;
②建设施工阶段;
③建成后进入市场流通、销售租赁;
④投入使用后的服务、管理阶段(物业管理)。
四、房地产业的发展历程
1、建国初到改革开放前的住宅建筑
住宅建筑没形成产业,住宅只作为一种社会福利产品进行分配,住宅严重短缺。
1978年城市人均居住面积为3.6m2。
政府安排住宅建设投资仅占同期GDP的0.78%。
2、1979—1989年:
房地产业的起步与初步发展时期
住宅开始成为商品,逐步向社会,产业化方向发展;
企事业单位已成为住宅建设的主要投资者,占60%以上。
1989年推行城镇住房制度改革。
3、1990—1997年:
房地产业的“膨胀—整顿”时期
1990年房改进程加快,房地产业作为一个新兴产业迅速发展;
国家全面推行住房公积金制度,城镇国有土地出让和转让在全国铺开;
1992年房地产业成为新的投资热点,1993年出现房地产开发过热现象,同年6月国家整顿。
4、1998—2003年:
房地产业的繁荣与膨胀时期
(1)基本建立住房转体制。
(2)房改和房地产业取得重大成绩。
(3)过程膨胀的初步显现。
5、2004—:
房地产业的膨胀与过热时期
房地产业投资加大,房价迅速攀升,国家调控收效不大(国八条、国六条),房地产价格成为社会热点问题。
五、房地产业的基本特点
1、房地产业全过程的统一性和系统性2、房地产业的基础性3、房地产业的先导性4、房地产业的高关联性5、房地产业的预警性6、房地产业的高风险性
六、房地产业与国民经济发展
1、房地产业在国民经济中的作用
(1)为国民经济的发展提供了重要的物质条件。
(2)为改善居住和生活条件座出贡献。
(3)有利于改善投资环境。
(4)有利推进城市的综合开发。
(5)有利于政府增加财税收入。
(6)有利于带动相关产业和国民经济的发展。
(7)有利于促进产业结构的调整。
(8)有利于吸引外资。
(9)扩大了就业面。
(10)可以成为支柱产业。
2、房地产业与国民经济发展之间的关系
(1)房地产投资的适度增长可以促进国民经济增长。
(2)过度的房地产投资将破坏国民经济的发展。
3、抑制房地产投资过程对保障房地产业健康发展尤为重要
(1)有效控制当前和潜在的土地供应。
(2)对房地产企业的圈地行为进行监管。
(3)控制城市政府对开发土地的过度投放。
(4)加强银行系统对房地产贷款的监管,提高开发商的自有资金比例。
建立有效的风险管理机制。
(5)拓宽房地产行业的融资渠道,改要只能从银行贷款的单一融资体制。
分散风险。
(6)激活房地产的存量市场,引导有效需求的合理释放。
七、房地产业的可持续发展
1、房地产业可持续发展的原则
(1)资源重复利用与科学利用。
(2)资源再生利用。
(3)保护自然环境。
(4)追求质量。
(5)追求最大效益。
(6)延续和保护民族文化。
(7)注重健康性与生态性。
(8)科学、哲学与艺术统一。
(9)不可能。
(10)环境相融性。
2、房地产业可持续发展的思路
(1)“龙形经济”决定了中国房地产业未来的多层面发展空间。
(2)“大跨度组合”是房地产业立足与发展的重要策略。
(3)“生态型经营模式”是实现房地产业可持续发展的必
然旋转。
(4)用“先进文化”支撑房地产业可持续发展。
(5)品牌经营是维系房地产业可持续发展的资本。
(6)“跨越式发展”是社会对房地产业的基本要求。
(7)实施“和谐经营模式”是提高房地产企业绩效的重要举措。
问题:
1、怎样抑制中国房地产投资过热,保障房地产业健康发展?
2、结合房地产业特点与我国国情,试述中国房地产业可持续发展的基本策略。
1-2房地产投资
一地产投资的含义
1、含义:
房地产投资指把一定的资金投入到反地产活动中,以期将来获得更大收益的投资行为。
房地产投资是地产投资和房产投资的总称。
2、房地产投资的三要素
(1)时机(Occasion):
时机的掌握存在于房地产开发经营的各个阶段。
时机的掌握需要投资者具有多方面的知识和发挥个人智慧,具有对信息的敏感性,包括政治信息、经济信息、人口增减、收入水平升降、消费心理变化,以及城市规划等。
才能把握实际。
获得更高收益。
(2)地段(Locatuon):
房地产具有增值性,其很大程度上在于土地的增值,土地增值潜力的大小于地段密切相关。
房地产地段不仅指其所处的地理位置,还包括人口素质、教育水准、服务业水平、交通、通信、生活设施等。
(3)质量(Quality):
质量包括工程质量和管理质量。
设计新颖、选用良好材料、工程良好、物业管理水平高等才能产生良好的投资效益。
二、地产投资的特点
1、投资成本高。
(高度资金密集型行业土地开发的高成本、房屋建筑的高价值性,占有用资金支付大量利息)
2、投资回收期长(受土地开发市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场四部分的制约,一般需3-5年)
3、投资风险因素为(购买力风险、变现风险、经营性风险、社会风险、自然风险)
4、流动性差(房地产的不可移动性和不良变现性)
5、受政策影响性大(土地供给政策、住房改革政策、金融政策、财政税收政策等)
6、抵御通货膨胀影响能力强(房产不可移动性和相对耐久性以及需求增长房产价值增值特点)
7、金融作用强(投资者贷款、消费者抵押贷款)
三、地产投资的基本原则
1、注重社会利益(符合城市规划、原理绿化、文物保护、消防安全等要求)
2、注重市场(房地产市场需求于房地产投资类型)
3、注重策划(房地产投资前的准备工作)
4、注重投资规模(投资规模和投资回报率的关系)
5、注重信息(政治经济信息—政府政策;
城市规划信息;
“领袖企业”信息)
6、注重收益与风险的匹配(求赔赚的期望值,然后再按“一三法则”判断)
7、注重投资结构的优化(处理风险大小房地产项目比例;
投资额大小项目比例;
投资期长短项目比例,应留投资额20%~30%的资金作机动资金)
8、注重投资的可靠性(稳妥地量力而为;
积极与稳妥比例一般应为“四六开”)
9、注重长期战略(以追求中长期收益为目标)
10、易操作原则(投资活动的操作难易程度作为必要原则,把管理费用计入投资成本来计算投资收益)
四、地产投资的方法
1、房地产投资开发的对象
(1)未开发的土地(旧城区改造的二次开发和新城区的开发)。
(2)住宅(市场定位、配套设施、价格定位、营销力度)。
(3)公共服务娱乐建筑(投资风险大;
环境条件、经营方略、区域经济发展状况、消费者的心理水平与经济情况)。
(4)厂房及仓储性建筑(投资风险相当高,受经济影响较大,不确定性很大)。
2、房地产投资的资金投入方式
(1)房地产开发商资金
(2)房地产投资信托(产权信托投资、抵押信托投资、混合信托投资;
—以股份形式募集资金)。
(3)房地产辛迪加(一般合伙状态;
有限合伙状态)。
(4)房地产抵押货款&房地产抵押证券。
(5)混合房地产基金。
(6)直接购置房地产。
五、产投资的分类
1、按房地产投资的经济内容分类:
A、土地开发投资B、房屋开发投资C、房地产经营投资D、房地产中介服务投资F、房地产管理与服务投资
2、按房地产投资的领域不同分类:
A、商业房地产投资B、工业港地产投资C、住宅房地产投资
3、按投资资金来源分类:
(1)自有资金
(2)贷款(3)集资(4)吸收外资(5)财政拨款(6)预售收入(7)承包商带资承包
六、房地产投资过程
1、投资前期:
(1)、收集信息阶段
(2)、项目可行性研究阶段(3)、投资分析决策阶段
2、投资实施期:
(1)、取得土地使用权
(2)、项目规划(3)、项目投资实施控制阶段(4)、项目的交工阶段
3、项目的营销和经营阶段
1-3房地产投资分析
一、进行房地产投资的必要性
房地产投资分析是指房地产投资项目在开发活动进行之前的分析论证过程。
进行房地产投资分析,就是要求投资者运用自己及集体的知识与能力、全面地调查投资项目的各方面制约因素,从而保证投资的较高收益水平。
二、房地产投资分析的特征
1、客观性(基本属性;
分析依据必须真实的;
善于利用自己的经验和各界的统计资料)
2、策划性(重要目的;
告诉投资者所面临的客观投资环境;
提出克服障碍的策略和方法)
3、全面性(方方面面;
投资方向、投资形式、价格确定、市场要求、投资筹措、投资收益与风险)
4、责任性(出谋策划;
分析者要求对自己的分析结果负责)
三、房地产投资分析的任务
1、为投资者指示投资方向(地域与地址选择、物业种类选择、规模与期限选择、或作伙伴选择)
2、为投资者提供运作方式(地块使用权、建设许可、筹措资金、建设工期等问题)
3、为投资者预计投资效益(税后利润与投资额的比例)
4、为投资者分析风险及提供避险方法(告知投资风险与如何规避风险)
1-4房地产投资的分析方法
一、资金时间价值
1、概念:
资金时间价值,是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额,即资金在生产和流通过程中随时间推移而产生的增值。
资金利息和资金利润是具体体现资金时间价值的两个方面,是衡量资金时间价值的绝对尺度。
2、利率与利息方式
(1)利率(InterestRate):
单位时间内增加的利息与原金额之比,用百分比表示。
利率=单位时间增加的利息/原金额*100%表示利率的时间单位称计息周期(年、季、月)通常采用年为单位。
(2)单利计息与复利计息。
(常用短期投资或短于一年借款)。
A、单利(SimpleInterest)计息:
单利指利息与时间成线性关系In=p×
n×
i
本利和F=p+In=p(1+i×
n)
B、复利(CompoundInterest)计息:
- 配套讲稿:
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