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商业类型物业呈现由西向东发展成熟度和规模逐渐增强的特点,该区域己经形成了一个完善的商业圈,是涵盖多种商业类的综合性商业配套区域;
区域客户素质很高,很多为各大学的教工和一些向往学院氛围的置业者,对本区域居住认可度很高,其购买力很强,为本项目提供稳定的客户群基础。
1.1.3项目建设单位
1项目建设单位名称:
南宁市聚源房地产开发有限公司○
2项目建设单位简介:
○南宁聚源房地产开发有限责任公司,是一家专注于房地产开发、经营的专业开发企业,自成立以来,公司已在南宁市开发了百余万平方米商品房屋,目前,公司的业务范围涉及了房地
产开发、建筑材料销售、建筑工程施工、自营进出口业务、化工产品生产、销售、物业管理、贸易等领域。
1.1.4开发项目主要建设内容
翰林轩项目是集商业、住宅、公寓以及酒店等功能于一体,总建筑面积达12万平方米,其中商业2.8万平方米,酒店式公寓1.3万平方米,住宅6.7万平方米,公建面积1.2万平方米,总投资达3亿元人民币,整个工程分两期进行。
1.1.5项目建设的必要性
近两年,南宁城市发展已不仅仅局限在南宁,
泛北部湾的发展规划、东盟商务区的日渐成熟,南宁房地产业发展前景更为广阔。
20XX年,南宁市房地产累计完成投资187.46亿元,同比增长34.499,增幅比去年提高了2.48个百分点,增长速度高出同期全社会投资增速
9.22个百分点。
全年房地产投资额占全社会投资的比重为33.46,比上年提高2.36个百分点,房地产开发呈现出加速上升的走势。
1项目设计单位○2项目施工单位○3项目1.1.6项目合作的有关单位:
○
4项目物业管理单位监理单位○
1.1.7项目建设的自然条件:
能充分满足项目建设的要求
1.1.8市政基础设施条件:
供水、排水、弱电、煤气、通信、道路等市政基础设施能满足项目建设的要求。
1类似项目营销策划实例○2国家及南宁1.1.9项目营销策划的依据:
3房地产市场信息○4南宁市投资环市对房地产开发项目取费的规定○
5潜在消费者调查资料○6南宁市规划局批准的用地规划红线境资料○
7项目可行性研究报告○8有关法规、规范和标准。
图及规划设计要点○
1.2市场调查
1.2.1项目所在区域楼盘状况及竞争性物业发展情况
(1)供需情况分析
西乡塘区住宅供应量在南宁市排第二位,可见市场还是比较活跃的,与需求量相似,西乡塘区去年的销售业绩也是排在第二位,不同的是销售所占的总体比例较供应占的总体比例高,说明西乡塘区的销售情况比较好。
(2)西大板块住宅开发与供应情况
本项目地处西大板块东部,近年来房地产活动比较活跃,西乡塘区房地产本身有很大的市场需求,但受征用地限制,其开发一直缓慢。
随着人口的增多,房地产需求也日益加大,西乡塘区尤其是高新区本身的软硬环境有了进一步的改善,加上规划中的心好江公园和建设中的相思湖新区以及两个板块本身具备的高校、科研、高新企业作依托,这些都是促使房地产开发增大增强的因素。
(3)西大板块房地产销售情况分析
投资型物业在该区域不但销售情况好,而且速度也比较快,附近未来景观有良好的预期,地段升值潜力大,即使在开发之初周边配套不太完善,交通也不便捷,仍然可以获得客户青睐,西大板块主要在售楼盘价格变化趋势是:
早期楼盘价格低、涨幅大、涨幅快。
投资型在售楼盘价格已每平方米4700元,主要居住楼盘价格增涨速度快。
(4)区域商业物业市场分析
该区域商业未成规模,整体氛围尚待改善,商业业态丰富但比较零散,没有主题,自发形成为主、中、低档次,项目周边人口主要由教师、单位职工、村民以及学生组成,流动人口众多,居住人口比较混杂,其中教师、单位职工收入水平高,消费能力强;
村民收入水平低,消费档次要求不高;
学生群体人数众多,消费欲望强烈。
(5)项目地段分析结论
本项目周边板块中,现有居住项目建设时间较长,新开发项目很少,商业类型物业呈现由西向东发展成熟度和规模逐渐增强的特点,该区域己经形成了一个完善的商业圈,是涵盖多种商业类的综合性商业配套区域,本项目定位为居住商业类型物业,市场竞争很小,从宏观地段分析的角度具有基本的可行性,区域客户素质很高,很多为各大学的教工和一些向往学院氛围的置业者,对本区域居住认可度很高,其购买力很强,为本项目提供稳定的客户群基础,
1.3
1.4产品定位
1.4.1产品定位的原则
1引导社会消费潮流;
○2具有创新和专业性;
○3人性化服务○
1.4.2项目定位
本项目毗邻文化教育氛围浓郁的高校区,高文化素质的人群云集,具有打造艺术地产的天时、地利、人和的优越条件,将原创、个性、艺术的产品奉献给市场,以获得鹤立鸡群的地位。
本项目可采取两种表达形式:
一种是艺术植入建筑,将艺术融入项目的规划设计中,创造出多种高艺术水平的建筑空间:
另一种作为营销的方式出现,在营销过程中融入高品味的艺术形式开展丰富的文化艺术活动,赋予产品艺术的色彩。
1.4.3项目功能定位
本项目的产品定位于分住宅、公寓、商业三种产品,集居住、商业、文化、娱乐、投资于一体,强大的商业购物功能与休憩娱乐功能合理有效的结合,使得整个区域形成整体优势,满足人们居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、投资、学习等多种需要,使本区域的活动和消费者之间产生互动效果。
1.4.4项目形象定位
本项目的形象定位于南宁城市的一个标志性的现代化综合园区,作为南宁的新视角、新亮点,成为南宁对外的又一个代表性窗口。
本项目从文化、建筑、风格、功能、景观、配套等多视角,全方位地来
篇二:
某房地产项目营销策划方案
天津某房地产营销策划方案
第一篇:
分析篇
一、市场背景:
汉沽位于天津东部滨海地区,是天津滨海新区的重要组成部分,辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内,全区共有常驻人口17万。
汉沽是我国重要的化学工业基地之一,已形成以海洋化工为主,多门类综合发展的工业体系,全区共有工业企业300余家,主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。
汉沽不仅是一个工业重地,而且还是一个鱼米之乡,盛产水稻、水果及水产品。
其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
天津一城所在寨上街,其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂,她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳,但随着改革开放的进行及国有老企业的通病,企业的效益大不如前,也在某种程度上影响了汉沽区的发展。
随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整,将第三产业作为汉沽区结构的补充体,使汉沽成为一个经济结构多角化的地区,从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
汉沽当地房地产市场的发展,应该是从今年正式开始,正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达到了20万平米以上。
在比较初级的汉沽房地产市场中,不管是市场先入者,还是市场后来者,基本都得了较好的市场回报。
其中绿地置业的“绿地人家”及正继房地产的“滨河家园”以其低价位得到了市场中初级客户的认可,而井田置业的“蓝水湾”和顺驰“第壹城”则得到市场中高级客户的认可。
汉沽天津一城,位于汉沽文化街(迎宾路)与东风路的交接处,由于东风路连接着汉沽未来的旅游区,因此其具有较高的升值潜力。
社区南临汉沽区重点中学一中、八中,文化氛围浓重。
社区规划建筑面积约12万平方米,景观设计公司为香港景易设计,物业服务提供为顺驰物业公司,从整体上看为顺驰强力军团的又一次联合出击。
从产品上看,天津一城仍沿续顺驰地产开发的传统,保证社区的均好性及高价值价格比的特点。
自产品上市以来,产品的品牌认知度得到了市场的高度认知。
二、竞争对手分析:
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段,市场对价格的敏感度较高,面对产品的认知及感知程度相对较低,故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较,我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1.在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢?
我们说是井田·
蓝月湾,因为井田·
蓝水湾自入市以来,始终以跟随性的竞争手法来截取我们的客户资源,并得到了相对较好的市场业绩。
我们将井田·
蓝月湾作为直接竞争对手理由还有:
1)同处东风路延线,隔文化街相望;
2)销售均价与第壹城只差100元左右,且部分楼栋立面价格要高于第壹城;
3)产品类型与第壹城有相似之处,且目标客户相近。
但井田·
蓝月湾也有其不足之处,其中有:
1)在户型设计上,其客厅的面宽大部分都不超过4米,居住舒适度不够;
2)由于其地块为L型地,在景观设计的均好性上不足以与第壹城相竞争;
3)产品的细节部分不确定性太多,且现无销售许可证也引发了一些客户的游移。
2.在汉沽我们的间接竞争对手?
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手,具体原因我们分列如下:
绿地人家处于天化的附近,滨河小区处于烈士陵园附近,他们都远离于城区中心相对的位置优势,不足以与第壹城形成竞争态势。
富达虽与第壹城相邻,但其销售已近尾声,故并不
对第壹城销售造成直接威胁;
绿地人家的产品规划属纯南方模式,不能与本地居住习惯相对接;
而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符,但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面,要落后与第壹城。
而富达花园的规划、设计,仍初级产品形态;
绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右,故此在目标人群层面,不与第壹城形成直接竞争。
竞争项目基本信息:
项目名称规划面积销售均价基本情况
富达花园6万平方米1620与第壹城一路之隔,均价相对较低,社区内设网球场及幼儿园,绿化率39%,容积率1.39,购房需另交配套费及购买地下室。
绿地人家27万平方米1760社区规模较大,销售单价较低,一期开发面积7万平米,整体社区规划及户型设计较为南方化,销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带,五层建筑形态,社区无会所,邻近蓟运河及烈士陵园,价格优势明显,户型面积控制较好,并带简单装修。
井田·
蓝月湾6万平方米2050L型地块,与第壹城一路之隔,户型、价格、配套与第壹城相近。
分析:
从已销售的户型比来看,其中两室占了绝对的比例,即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可,所以我们有理由说,汉沽市场的主要需求在两室,对于一室户型的销售由于存量较大,我们仍需给予足够的重视。
在两室的销售当中主要以a、B、E户型为主导,是典型的经典户型,面积在90—100㎡之间,这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
3.楼栋售出率分析
在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出,大量消费出现于临街与临学校的一面,而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。
出现这种情况的原因,一方面是现场销售控制的原因,一方面也与居住观念有关。
但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售,提供有力的产品支持。
4.已售出产品面积区间与总价格区间分析:
我们从已售出的产品面积区间来看,当地消费需求在80—100㎡之间,而总价区间大量集中于15—20万,从一个角度反映了当地消费者的消费水平,为我们二期产品的设计提供了相应的依据。
四、已购客户分析
1.付款方式分析:
我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出,一次性付款与贷款的比例相差较大,说明当
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