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(4)促进了市场中介服务加速发展,政府管理行为逐步规范化;
2003年
2003年可以说是房地产政策频出的一年,自2月以来,我国政府从土地市场入手,出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规,其中的主线正是“121号文”及“18号文”。
4月份的“121号文”:
中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》拉响宏观调控警报。
(主要是从金融方面进行调控的)
内容:
(1)加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向
房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业·
·
对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。
(2)严格控制土地储备贷款的发放
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
(3)规范建筑施工企业流动资金贷款用途
(4)加强个人住房贷款管理,重点支持中低收入家庭购买住房的需要
(5)强化个人商业用房贷款管理
(6)充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用
(7)加强个人住房公积金委托贷款业务的管理
(1)对房地产信贷进行了风险提示,对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款等提出了比较原则性的审慎性调控措施,进一步规范房地产信贷市场发展,起到了要求商业银行防范风险的警示作用。
(2)但是121号文对开发商做出了限制,致使当时较多房地产开发商开发能力大大降低,甚至导致资金链断裂,出现没钱继续完工,形成了许多烂尾楼。
8月份的“18号文件”:
国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确将房地产业作为国民经济的支柱产业,简称18号文件,将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展,要求充分认识房地产。
提高认识,明确指导思想
大致内容:
(1)充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。
(2)进一步明确房地产市场发展的指导思想。
(3)完善住房供应政策。
(4)加强经济适用住房的建设和管理。
(5)增加普通商品住房供应。
要根据市场需求,采取有效措施加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例。
(6)建立和完善廉租住房制度。
(7)控制高档商品房建设。
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(1)正确认识了房地产市场,肯定其在国民经济发展重的支柱性作业;
(2)房地产开发商信心大增,房地产一级、二级市场恢复活力,国民经济迅速增长;
(3)住房供应政策逐步完善,供给结构得到调整
(4)廉租房制度,经济适用房制度进一步改善,实行住房补贴,使得更多的公民能够买得起房,住得起房。
二、2004年-2008年前三季度:
调控供需、抑制房价
基于此阶段房地产投资过热和房价上涨过快的现象,国家出台一系列调整政策,通过调控供给总量以及需求总量,抑制过热的投资和房价的过快上涨。
2004年
3月1日:
8•31大限提高拿地“门槛”
调控开始(从一级市场的土地方面进行调控)
国土资源部、监察部又联合发文,严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕,否则国土部门有权收回土地,纳入国家土地储备,是为“8.31”大限,此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。
规范了拿地程序。
8•31以前拿地基本靠的是政府资源、靠的是人脉,8•31后的时代,那地要有资本,房地产企业开始明白做大做强的道理,
10月:
央行十年首次宣布上调存贷款利率(从金融方面进行调控)
中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
银行利率上调后,做用的结构是房地产开发企业的数量明显减少,促进了房地产内部的有声擂台,实现了资源的优化配置,并且一定程度上抑制了房地产市场过快过热发展。
2005年
3月:
房贷优惠政策取消
调控涉及消费层面(金融方面)
央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策,宣布取消住房贷款利率优惠政策;
对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人房贷首付比例从20%上调到30%。
房地产税改革深入(税收方面)
财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示,中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻,今后将重点推进房地产税改革。
国八条出台
调控上升到政治高度(老国八条)
2005年3月底,国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》,即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨,促进房地产市场健康发展,并对此提出了八条意见:
一、高度重视稳定住房价格;
二、切实负起稳定住房价格的责任;
三、大力调整住房供应结构;
四、严格控制被动性住房需求;
五、正确引导居民合理消费需求;
六、全面监测房地产市场运行;
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;
八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查
落实了各级政府的责任,在一定程度上稳定了房价,住房结构得到进一步调整。
5月:
七部委意见发布(新国八条)
国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
一、强化规划调控,改善商品房结构。
二、加大土地供应调控力度,严格土地管理。
三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
四、完善城镇廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求。
五、运用税收等经济手段调控房地产市场,特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六、加强金融监管。
各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,防范贷款风险。
七、切实整顿和规范市场秩序。
强化法治,严肃查处违法违规销售行为。
八、加强市场监测,完善市场信息披露制度。
肃查处违法违规销售行为。
9月:
银监会212号文件收紧房产信托(金融)
2005年9月底,由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,对房地产信托发行门槛进行严格限制.
提高房地产信托发行门槛,要求房地产贷款企业必须四证齐全、自有资金达到30等。
国税总局重申二手房交纳个税(税收)
2005年10月11日,国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》,文件正式明确个人买卖二手房,须缴纳个人税。
文件明确,在办理二手房过户时,要做到各税统管,不能只负责征收契税,其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。
2006年(调控从指导意见转向可操作性)
4月28日:
房贷利率再次上调
调控卷土重来
央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。
这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率,一定程度上抑制投资需求,进一步稳定房地产价格。
5月17日:
国六条出台,
新一轮调控大幕开启
温家宝主持召开国务院常务会议,会上提出了促进房地产健康发展的六项措施:
一是切实调整住房供应结构;
二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;
三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动型住房需求过快增长;
四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;
五是加快城镇廉租房制度建设,规范发展经济适用房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤解决低收入家庭住房困难;
六是完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度。
5月29日:
国务院出台限制套型90/70政策
国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,人称9部委15条,对国六条进一步细化,而且再套型面积,小户型比例、新房首付比例等方面做出量化规定。
自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;
个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;
个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
政策分析:
短期内,通过锁定交易期限,提高了住宅房地产投机的交易成本,打击房地产投资者,打击目前住宅房地产市场投机盛行的市场氛围,在预期房价涨幅将低于营业税的情况下,投资者将变得小心谨慎,部分将退出住宅房地产市场,而对于居民真正的住房需求,由于交易频率非常低,影响较小,通过打击投资者,反而保护真实的住房需求,促进住宅房地产市场理性健康的发展,纯清市场的整体环境。
5月31日:
国税总局出台二手房营业税政策
《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》,要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策。
2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
7月24日:
建设部出台171号“外资限炒令”
建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。
》,加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。
今年以来,我国房地产领域外商投资增长较快,境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。
为促进房地产市场健康发展,经国务院同意,现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见:
一、规范外商投资房地产市场准入
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
三、严格境外机构和个人购房管理
建立国家土地督察制度
国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发〔2006〕50号),九个国家土地督察局派驻地方,全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用,将纳入九大土地督察局严格监管之下。
7月26日:
108号文强制征收二手房转让个人所得税
“108号文”规定,二手房交易过户前必须完税。
主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口,个人转让住房应缴纳的个人所得税,应与转让环节应缴纳的营业税等税收一并办理;
税务机关暂无条件设置征收窗口的,应委托契税征收部门一并征收。
8月1日:
土地新政出台,细化招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权
国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行,规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化,进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。
8月:
央行调整金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》,
提出加强城
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