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11:
08
二手房买卖合同十要素
日期:
20XX-1-22|作者:
|出处:
北京日报
依据我国《合同法》及业务实践,下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的:
一、当事人的名称或姓名、住所
这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;
双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;
应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
二、标的
这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;
同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);
原售房单位是否允许转卖;
是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;
是否有私搭乱建部分;
房屋的物业管理费用及其他交费状况;
房屋相关文书资料的移交过程。
三、价款
这里也是很主要的内容,主要写明总价款;
付款方式;
付款条件;
如何申请按揭贷款;
定金;
尾款等。
四、履行期限、地点、方式
这里主要写明交房时间;
条件;
办理相关手续的过程;
配合与协调问题;
双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;
各种税费、其他费用如何分摊;
遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任
这里主要说明哪些系违约情形;
如何承担违约责任;
违约金、定金、赔偿金的计算与给付;
在什么情况下可以免责;
担保的形式;
对违约金或定金的选择适用问题。
六、解决争议的方式
双方在此约定合同生效时间;
生效或失效条件;
当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成熟或不成熟;
生效或失效期限;
致使合同无效的情形;
几种无效的免责条款;
当事人要求变更或撤消合同的条件;
合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款
按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。
有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;
上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;
解除权的行使期限;
补救措施;
合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。
九、合同的变更与转让
在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
十、附件
篇二:
解除《购销合同》协议书
解除《购销合同》协议书
甲方:
乙方:
甲乙双方于年月日合意签订酒水《购销合同》一份,约定甲方从乙方处采购1000件仰韶酒、750件洋河大曲,总价值人民币104.3万元。
现针对此酒水《购销合同》,经甲乙双方友好平等协商,另行达成如下协议:
一、甲乙双方合意自愿解除于年月日签订的酒水《购销合同》,该酒水《购销合同》中双方未履行部分均不再履行。
基于该酒水《购销合同》所产生的包括但不限于甲乙双方之间、甲乙双方与第三方之间的一切纠纷与法律责任均由甲方独自承担,与乙方无关。
给乙方造成损失的,甲方应当承担赔偿责任。
二、本协议书自双方签字盖章之日起生效,原酒水《购销合同》自本协议生效之日起终止。
三、本协议一式两份,双方各持一份,具有同等法律效力。
四、因本协议产生的纠纷,双方应友好协商解决,协商不成的,由乙方所在地人民法院管辖。
甲方(签章):
乙方(签章):
甲方代表人:
乙方代表人:
年月日年月日
篇三:
解除买卖合同案例
房屋买卖合同解除权纠纷案例
合同解除条件未成就,卖方无权解除房屋买卖合同
作者:
北京市正海律师事务所涛
房屋买卖合同解除权纠纷案例
【案情介绍】
20XX年4月,姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合
同》,约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室
房屋一套。
房屋总价款人民币108万元。
同日,双方签订《补充协议》,主要内容如下:
姜卓以商业
贷款方式购买此房,于签署本协议当日给付张升定金2万元,于
房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万
元,其余购房款73万元,由姜卓所申请的贷款机构支付。
贷款
期限不晚于20XX年5月31日,即姜卓支应于20XX年5月31日
前,支付全部购房款。
张升在20XX年5月31日前将房屋交付姜
卓。
协议签订后,姜卓依约于20XX年4月22日向张升支付了购
房定金2万元;
于20XX年5月11日向张升支付了购房首付款
32万元,同日,张升将房屋交付姜卓,姜卓对房屋进行了装修。
此后,贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由,不予办理
商业贷款。
姜卓为了履行剩余74万元付款义务,决定另行筹措
资金改由现金形式支付,并于20XX年6月25日电话通知张升,
张升表示同意。
20XX年7月13日,姜卓通知张升办理收款、过户事宜。
但
张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由,提出解除合同。
20XX
年8月28日,张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》,以
姜卓延期付款为由再次提出解除合同。
鉴于双方坚持己见,不能协商解决争议,姜卓委托北京市正
海律师事务所韩涛律师,依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件
提交
【仲裁庭意见】
仲裁庭经过审理,认为:
1、姜卓因自身原因未能办理贷款,未能按照合同约定于20XX
年5月31日前支付全部购房款,构成违约,应当承担违约责任。
但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。
2、张升请求单方解除房屋买卖合同,不符合《合同法》第
九十四条第三项有关合同解除的条件,不予支持。
【裁决结果】
1、双方应当继续履行房屋买卖合同。
姜卓于仲裁裁决书送
达之日起五日内,向张升支付购房款74万元,张升拒不接受的,
姜卓应立即办理提存公证。
张升配合姜卓办理房屋过户登记手
续。
2、姜卓向张升支付违约金4800元。
3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。
【法律分析】一、《合同法》对于合同解除的规定
本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否
成就。
在此,我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定:
所谓“合同解除”,是在合同有效成立之后,因当事人一方
的意思表示,或者双方的协议,使基于合同发生的债权债务关系
归于消灭的行为。
《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类:
(一)约定解除,它包括两种情况:
1、合同约定了合同解除条款。
如合同约定,违约方以支付
一定数额的违约金作为合同解除的条件。
2、在合同签订后,经双方协商解除合同。
(二)法定单方解除权,即合同法第九十四条规定的几种情
况:
1、因不可抗力致使不能实现合同目的;
2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的
行为表明不履行主要债务;
3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍
未履行;
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实
现合同目的;
5、法律规定的其他情形。
二、张升行使法定解除权的条件与程序就本案而言,张升认为姜卓迟延履行付款义务,但是合
同未约定在此情况下张升拥有合同解除权;
故张升只能依据
《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定行使法定单方
解除权。
该条规定的单方解除权必须满足以下条件:
1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为;
2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务;
3、经另一方催告;
4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。
当事人一方迟延履行其主要义务时,另一方在催告之后,并
不立即享有解除合同的权利,而应当在催告之后,经过一段
合理的期限,以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主
要债务。
在满足上述行使解除权的条件后,张升还要依据《合
同法》第96条规定通知对方,自通知到达对方时合同解除。
本案中,鉴于张升在双方变更付款方式后,并未明确向
姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务,不符
合《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定的单方解除
权的条件,故张升不享有合同解除权。
三、姜卓收到张升解除合同的通知后,提出异议的期限。
姜卓收到张升发出的解除合同通知后,如果不在三个月内及
时提起仲裁申请,有可能导致合同解除的法律后果,丧失胜
诉权。
依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
(二)》第二十四条规定,在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权,解除合同通知到达对方当事人后,对方当事人行使异议权的期限有两种情况:
(一)双方约定解除合同的异议期限。
如果一方当事人
在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持。
(二)当事人没有约定异议期间。
在解除合同或者债务
抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。
通过上述简要分析,我们不难看出合同法立法目的是维
护交易的安全与稳定,合同解除的条件十分严格,当事人不能随意主张解除合同,否则构成违约行为。
合同解除权案例
买卖合同解除权
某等与上海强士投资管理股份有限公司等股权转让纠纷上诉案
上海市第二中级人民法院
民事判决书
(20XX)沪二中民四(商)终字第532号
上诉人(原审原告)徐某。
委托代理人唐某。
上诉人(原审原告)沈某某。
委托代理人干建根,上海市雄风律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人刘晓岚,上海市凌云永然律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海强士投资管理股份有限公司。
法定代表人吴甲,该公司总经理。
委托代理人蔡岚,上海市申达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)吴乙。
委托代理人吴甲,上海强士投资管理股份有限公司总经理。
上诉人徐某、沈某某因与被上诉人上海强士投资管理股份有限公司(下称强士公司)、吴乙股权转让纠纷一案,不服上海市青浦区人民法院(20XX)青民二(商)初字第1849号民事判决,向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。
上诉人徐某委托代理人唐某、上诉人沈某某委托代理人干建根、上述两上诉人共同委托代理人刘晓岚、被上诉人强士公司法定代表人吴甲及委托代理人蔡岚、被上诉人吴乙及其原委托代理人李庆春到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原审法院经审理查明:
一、20XX年11月9日,徐某、沈某某与强士公司、吴乙签订《上海顺康乳业发展有限公司股权转让合同》一份,约定由徐某、沈某某将其持有的顺康公司全部股权有偿转让给强士公司、吴乙,转让价格为3,850万元,其中强士公
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