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营业税按销售收入5%计算,城市维护建设税、教育费附加按应纳营业税额7%、3%计算,印花税按销售收入0.05%计算,土地增值税按销售收入0.5%计算(不考虑地方教育附加)。
企业所得税税率为25%。
4.项目资金使用计划及资金筹措
在2016年3月1日前,开发商自筹资金建设投资的35%,支付购置土地成本、政府费用及前期工程等费用。
2016年3月1日开发商借入建设投资的55%,年利率为5.24%,按月计息,所需的其他资金由开发商通过销售回款解决。
借款合同约定的还本付息如下:
贷款分期按月归还利息,按全年计息;
销售比例达到40%时,偿还本金20%;
销售比例达到60%时,累计归还贷款本金50%;
销售比例达到80%时,偿还剩余的本金和利息。
项目建设投资资金投入计划时间见表1-2。
5.产品成本估算
固定资产(其中无形资产为2000万元,其他资产为700万元)折旧费按年限法计算折旧,折旧年限为15年,残值率为5%。
无形资产按8年摊销,其他资产按5年摊销,均不留残值。
年经营成本为120000万元。
表1-1房地产A项目的各项费用计费标准及依据
序号
项目
计费标准或依据
一
土地开发成本
1
土地出让金
根据国有土地使用权出让合同缴纳交地价,为30000万元
2
土地交易服务费
土地出让金×
0.1%
3
耕地占用税
用地面积(㎡)×
30元
4
契税
3%
二
各项政府收费
城市基础设施配套费
建筑面积(㎡)×
216
工程质量监督费
基础设施及建安工程造价×
0.2%
房屋产权总登记费
房屋总套数×
80元
水土保持补偿费
1元
5
新建项目防雷装置安全性能检测费
按一栋房屋8个点,每点80元计算
6
其他费用
三
基础设施及建筑安装工程费用
施工合同公证费
主体及结构工程费×
0.05%
场地平整及基坑土方工程
15元
夯扩桩基础及基坑工程
40元
主体及结构工程
高层、商业、配套按建筑面积×
850元计算;
地下室按建筑面积×
1100元计算
门窗、电梯及安装工程
150元
消防工程
7
室内水电工程
8
给排水工程
25元
9
智能化系统
10元
10
防水及保温工程
35元
11
供气工程
按每户3000元计
12
集体供热工程
13
有线电视
按每户880元计
14
发电机及环保设施
5元
15
装修费用
按住宅使用面积(㎡)×
800元计算,公摊面积按15%计算
四
项目前期费用及相关建设工程其他费用
总体规划设计及图样费
0.75元
单体方案、建筑设计及图样费
20元
工程监理费
1.6元
可行性研究及勘察费
3元
工程咨询费
临时用水、用电费
施工用水
8元
建设单位管理费
基础设施及建安工程费×
0.5%
五
小区配套工程费
园林绿化工程
室外永久水电工程
小区市政配套
环保设置及配套工程
六
不可预见费
表1-2项目建设投资资金投入计划时间表
时间
2010年初3月以前
2010年度
2011年
2012年
投入比例
25.92%
60.3%
13.68%
(二)设计要求完成内容:
1.估算本项目建设投资总额,编制建设投资估算续表1-3。
2.编制项目建设投资资金各年投入计划表1-4。
3.编制营业收入、营业税金及附加和增值税估算表1-5。
4.编制总成本费用估算表1-6。
编制固定资产、无形资产和其他资产估算表1-7。
5.编制利润与利润分配表1-8。
所得税税率为25%,法定公积金按10%提取。
计算总投资收益率和项目资本金净利润率。
6.编制项目投资现金流量表1-9,计算投资内部收益率、财务净现值、项目投资回收期。
7.项目资本金现金流量表1-10,计算资本金内部收益率。
8.编制项目借款还本付息计划表1-11。
9.通过编制各报表和计算各项指标,对本项目是否可行做出评价结论。
以上各表和计算要求有相关文字说明、具体计算式。
课程设计报告
课程名称:
建设项目可行性研究与评估课程设计
课题名称:
某房地产项目可行性研究财务评价
指导教师:
张日芬
班级:
姓名:
学号:
成绩评定:
指导教师签字:
二〇一六年五月九日
一、课程设计目的
通过该课程设计,掌握的投资项目的可行性研究、市场调查与预测、项目生产条件的评价、项目的财务状况分析与评价、项目的国民经济评价以及项目的不确定性分析等基本理论和评估方法运用到项目可行性研究、项目评估等实务操作中,具备投资项目可行性研究和投资项目经济评估的综合能力。
二、课程设计内容
1.总论
(1)项目的基本概况
(2)可行性研究报告编制的依据;
1.项目建设投资资金估算、各年投入见表1-3、1-4:
2.营业收入、营业税金及附加和增值税估算表1-5:
住宅总销售收入=单价×
数量=6.650×
132647.5/10000=88210.59万元
(1)住宅销售收入销项税额=住宅销售收入×
0.5%=88210.59×
0.5%=438.86万元
(2)商铺销售收入=单价×
数量=12000×
13182.5/10000=15819万元
商铺销售收入销项税额=商铺销售收入×
0.5%=15819×
0.5%=78.70万元
(3)车位销售收入=单价×
数量=10×
2723/10000=27230万元
车位销售收入销项税额=车位销售收入×
0.5%=27230×
0.5%=136.15万元
营业收入=住宅销售收入+车位销售收入+商铺销售收入
=88210.59+27230+15819=131259.59万元
17年营业收入=52926.35+16338+9491.4=78755.75万元
营业税=78755.75×
5%=3937.79万元
城市维护建设税=营业税×
7%=3937.79×
7%=275.65万元
教育费附加=营业税×
3%=3937.79×
3%=118.71万元
营业税金及附加=3937.79+275.65+118.+118.71=4332.14万元
销项税额=住宅销项税额+车位销项税额+商铺销项税额
=438.86+135.47+78.70=653.03万元
3.固定资产、无形资产和其他资产估算表1-7:
固定资产原值=建设投资+建设期利息-无形资产-其他资产
=78243.41+1564.30+314.73-2000-700
=78051.32万元
17年无形资产净值=无形资产原值-当期摊销费=2000-250=1750万元
固定资产净值=固定资产原值-当期折旧费=78051.32-4943.25=73108.07万元
其他资产净值=其他资产原值-当期摊销费=700-140=560万元
4.利润与利润分配表1-8:
17年利润总额=营业收入-总成本费用-营业税金及附加
=78755.75-18897.55-4332.14=55526.06万元
应纳所得税额=利润总额-弥补以前年度亏损=55526.06+0=55526.06万元
所得税=利润总额×
所得税率=55526.06×
25%=13881.52万元
净利润=利润总额-所得税=55526.06-13881.52=41644.55万元
可供分配的利润=净利润+期初未分配利润-弥补以前年度亏损
=41644.55+0+0=41644.55万元
提取法定公积金=净利润×
10%=41644.55×
10%=4164.45万元
可供投资者分配利润=可供分配利润-提取法定公积金
=43253.83-4325.38=38928.45万元
未分配利润=可供投资者分配利润-应付投资者各方股利-提取盈余公积-应付普通股利
=38928.45+0+0+0=38928.45万元
用于还款的未分配利润=当年应还本金-折旧费-摊销费
=21516.94-4943.25-390=16183.69万元
息税前利润=利润总额+利息支出=55526.06+1564.30=57090.36万元
5.项目投资现金流量表1-9:
回收固定资产余值=折旧费×
(折旧年限-运营期年限)+残值
=494
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