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2、2011年1-4月银川房地产市场分析
2011年1-4月,银川完成房地产开发投资22.13亿元,同比增长19.9%。
其中,住宅完成投资15.88亿元,同比增长17.5%;
办公楼完成投资0.73亿元,同比下降15.9%;
商业营业用房完成投资2.82亿元,同比增长30.5%,其他完成投资2.7亿元,同比增长41.1%,分别占全市房地产开发投资的比重为71.8%、3.3%、12.7%和12.2%。
从县(市)区房地产市场运行情况看,主要呈现以下特点:
(1)金凤区投资总量最大,贺兰县投资增速最快
1-4月,金凤区以完成8.38亿元的开发投资总量位居县(市)区首位,占全市房地产开发投资总量的37.9%,其次是兴庆区,开发投资总量为5.49亿元、贺兰县开发投资总量为4.29亿元、西夏区开发投资总量为1.84亿元、永宁县开发投资总量为1.19亿元、灵武市开发投资总量为0.94亿元。
从开发投资增速看,贺兰县以94.1%的增长速度位居首位,其次是西夏区增长速度为47.4%、金凤区增长速度为33.0%、灵武市增长速度为5.3%、兴庆区增长速度为-3.5%、永宁县增长速度为-43.7%。
从数据可以看出,目前银川市的城市中心逐渐向金凤区移动,房地产开发量在金凤区得以集中地体现,特别是一些中高档楼盘都也集中在金凤区,使金凤区逐渐形成一个新的城市中心。
而贺兰日益形成的居住环境和规模也成为许多市民选择在贺兰购房的一个重要因素,相较于西夏区,贺兰到兴庆区中心的距离较短,交通方便。
(2)金凤区施工规模最大,贺兰县施工增速最快
1-4月,全市结转上年房屋施工面积及新开工面积1455.39万平方米,同比增长71.1%。
其中,金凤区以595.21万平方米的施工规模位居县(市)区首位,占全市房屋施工面积的40.9%,其次是兴庆区为279.41万平方米、贺兰县为304.91万平方米、永宁县为104.19万平方米、西夏区为88.92万平方米、灵武市为82.75万平方米。
从房屋施工增速看,贺兰县以103.9%的增长速度位居首位,其次是金凤区为101.6%、灵武市为85.1%、西夏区为74.6%、永宁县为23.9%、兴庆区为23.5%。
1-4月,县(市)区新开工房屋面积分别为兴庆区66.95万平方米、增速为9.7%、贺兰县56.42万平方米、增速为124.2%、金凤区45.29万平方米、增速为-55.8%、西夏区18.76万平方米、增速为-18.6%、永宁县11.95万平方米、增速为-75.3%、灵武市10.9万平方米、增速为63.2%。
目前,银川的房地产施工主要集中在金凤区和贺兰县,呈现出的特点是,金凤区施工规模最大,贺兰县施工增速最快。
(3)金凤区销售总量最大,销售面积增速最快
1-4月,全市商品房销售面积为88.41万平方米,同比增长10.9%,其中,金凤区商品房销售面积为41.72万平方米,销售总量位居县(市)区首位,占全市商品房销售总量的47.2%,其次是兴庆区20.85万平方米、贺兰县14.22万平方米、永宁县5.48万平方米、灵武市4.72万平方米、西夏区1.42万平方米;
从销售面积增速看,呈三增三降态势,分别是金凤区增长206.0%、永宁县增长103.2%、贺兰县增长49.6%;
西夏区下降86.1%、灵武市下降52.3%、兴庆区下降38.2%。
作为银川市新的城市经济中心,金凤区的商品房吸引了许多市民在此购房,因此,金凤区商品房的销售面积也在不断的上升。
(4)兴庆区现房销售总量最大,永宁县销售增速最快
1-4月,全市现房销售面积为26.62万平方米,同比下降26.8%,其中,兴庆区以8.14万平方米的现房销售总量位居县(市)区首位,占全市现房销售总量的30.6%,其次是贺兰县5.33万平方米、金凤区4.93万平方米、永宁县3.88万平方米、灵武市3.21万平方米、西夏区1.13万平方米;
从现房销售增速看,除永宁县增长3.2倍外,其他五个县区均出现下降,分别是西夏区下降75.4%、贺兰县下降43.9%、灵武市下降43.2%、兴庆区下降17.2%、金凤区下降16.1%。
目前,兴庆区的商品房多以竣工,以现房的形式出售,并且现房数量较大。
(5)金凤区期房销售总量最大,销售面积增速最快
1-4月,全市期房销售面积为61.79万平方米,同比增长42.6%,其中,金凤区以36.8万平方米的期房销售总量位居县(市)区首位,占全市期房销售总量的59.6%,其次是兴庆区(12.7万平方米)、贺兰县(8.89万平方米)、永宁县(1.59万平方米)、灵武市(1.51万平方米)、西夏区(0.3万平方米);
从期房销售增速看:
除金凤区增长3.7倍外,其他四个县区均出现下降,分别是西夏区下降94.8%、灵武市下降64.4%、兴庆区下降46.8%、永宁县下降10.2%,贺兰县因上年同期没有期房销售面积,所以不可比。
二、土地市场
银川土地供应量和实际开发量都再提升,尽管2010年土地出让中开始出现部分容积率5.0的商服用地,但是据调查银川目前商住综合生活区的容积率不高,最多2.5。
因此,银川缺少高档商业大盘。
银川土地折合到楼面价格在逐渐攀升,近年住宅用地成交楼面价集中在1000-1500元/㎡,商服用地楼面价集中在2000-2700元/㎡。
近两年银川的土地挂牌数量没有大幅增减,处在快速发展的初期。
2010年银川土地成交情况
地块号
地址
占地
容积率
总价
建筑面积
[2010]-01号
兴庆区凤翔园东侧、规划路北侧
12361
2.3
517
28430.3
[2010]-02号
兴庆区凤翔园东侧、规划路南侧
15052
629
34619.6
[2010]-03号
西夏区同心北街东侧
15006
2.5
156
37515
[2010]-04号
兴庆区丽景北街东侧、规划四号路北侧
673847
4
2203
1819387
[2010]-07号
金凤区黄河东路北侧、包兰铁路东侧
186506
2
13250
373012
[2010]-27号
金凤区宝湖路南侧、规划路西侧
39446
21917
98614
[2010]-28号
金凤区宁安大街东侧、纬十八路南侧
66036
3.04
5648
200749.44
[2010]-30号
西夏区北京西路北侧、轻纺巷西侧
43876
3
9300
131628
[2010]-31号
西夏区第八小学北侧、才运家园小区西侧
3684
1.5
280
5526
[2010]-32号
西夏区北京西路北侧、规划路西侧
182890
1.7
13569
310913
[2010]-35号
西夏区同心北街西侧、学院路北侧
104847
16000
262117.5
[2010]-37号
兴庆区宝湖路南侧
13792
2.65
1697
36548.8
[2010]-38号
兴庆区双医路南侧、红花渠东西两侧
44142
5910
110355
[2010]-40号
金凤区铁路专用线南侧、庆丰街西侧
71319
7710
178297.5
[2010]-41号
西夏区兴洲路东侧、规划学院路北侧
43897
3307
87794
[2010]-42号
西夏区经天西路南侧、规划路东西两侧
219291
1.74
15132
381566.34
[2010]-49号
金凤区唐徕渠西侧、区医院二门诊南侧
9985
4.5
387
44932.5
[2010]-51号
金凤区正源南街东侧、金凤八街南侧地块
199901.3
59070.83
399802.6
[2010]-52号
金凤区六盘山路北侧、金凤六街东侧地块
242083
2.00
71535.79
484167
[2010]-53号
金凤区六盘山路北侧、金凤六街西侧地块
190263
56222.78
380526.4
[2010]-54号
金凤区六盘山路南侧、金凤十街西侧地块
65602
19385.39
131204
[2010]-55号
金凤区十街东侧、金凤十五路北侧
126370.7
37342.54
252741
[2010]-58号
金凤区金凤十五路北侧、金凤十二街以西水系岸线西侧地块
68972.4
20381.34
137944.8
[2010]-60号
金凤区金凤十六路北侧、金凤十二街西侧地块
99007.4
29256.69
198014.8
[2010]-64号
银川市金凤区规划路南侧、预留学校用地西侧
5378
496.33
13445
[2010]-66号
金凤区惠北巷北侧、福州北街东侧地块
19118.6
4750
32501.62
[2010]-67号
金凤区惠北巷北侧、福州北街西侧地块
144306.7
1.70
18766
245321
[2010]-68号
金凤区长城西路林带南侧、良田渠街东侧地块
98954.6
18500
197909.2
[2010]-69号
金凤区良田渠街西侧、六号路北侧
119625
13710
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