阿尔卡迪亚项目建设项目可行性研究报告1Word格式文档下载.docx
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现廊坊市人民政府决定对廊坊空压机厂实施关闭破产。
但实施关闭破产大约需要1,200万元启动资金。
破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用,不足部分按有关规定由上汽集团负责解决,同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。
第二部分廊坊房地产市场概况
廊坊市位于河北省中部偏东,地处京津两大城市之间,区位优势得天独厚,被誉为“京津走廊上的明珠”。
总面积6429平方千米。
廊坊历史悠久,早在公元前4300年,廊坊人的祖先就在这片土地上繁衍生息,聚居耕种,创造和延续着人类的文明。
据户籍统计,2008年末总人口408.3万人,比年初增加6.4万人。
全年出生人口5.7万人,出生率为14.11%,死亡人口1.9万人,死亡率4.59%,净增人口3.9万人,自然增长率9.52%,比上年提高0.59个千分点。
全市共有32个少数民族成份,少数民族人口9.6万人,以回族、满族为主体,分别有人口6.6万人和2.2万人,分别占少数民族总人口68.7%和22.9%。
2008年,廊坊市住房保障和房产管理系统围绕“保障民生和规范市场”两条主线,深入开展“住房保障兑现年、行业规章落实年、物业管理提升年”工作,使廊坊市低收入家庭的住房困难和住房条件得到改善,房地产事业继续保持健康发展的良好态势。
2009年,廊坊市住房保障和房产管理工作要按照“住有所居”的总体要求,深入贯彻落实科学发展观,把“解决低收家庭住房困难和推进房地产产业发展”摆在更加突出的位置,解放思想、更新观念、创新举措,努力推进廊坊市住房保障和房产管理的主要工作在全省领先、在全国创优。
2009年一季度,廊坊市房地产市场总体出现回暖迹象,商品房销售市场趋于活跃,成交量增幅较大。
但市场表现出更多谨慎情绪,房地产开发完成投资、施工面积、土地成交面积均呈下降趋势。
市场未来的走势仍需要进一步观察。
全市1-3月完成投资12.29亿元,同比降低14.83%。
市区1-3月份完成投资4.41亿元,同比降低22.76%。
全市商品房施工面积1003.61万平方米,同比降低3.65%;
新开工面积103.18万平方米,同比增长15.14%,增幅回落135个百分点。
市区一季度商品房施工面积135.71万平方米,同比降低5.99%,其中住宅施工面积113.73万平方米,同比降低10.9%。
住宅新开工面积5.37万平方米,同比降低88.17%。
全市商品房销售面积73.81万平方米,同比增长36.41%;
住宅销售均价3560元/平方米,同比降低5.44%,环比增长5.19%。
市区一季度商品房销售面积12.88万平方米,同比增长59.6%;
住宅销售均价4357元/平方米,同比降低21.04%,环比增长5.86%,这是房价继去年下半年出现实质性下跌后首次止跌回升。
一季度全市成交住宅用地855.56亩,同比降低12.89%;
均价为73.37万元/亩,同比降低55.3%。
市区一季度廊坊市区供应住宅用地44.74亩,同比降低91.79%;
均价为239.68万元/亩,同比降低13.25%。
由于房地产开发市场的不确定性风险和依然存在的库存压力尚未减少,开发企业投资行为趋于谨慎,投资放缓,市区表现更为明显,新开工面积大幅下降,土地成交锐减。
但是商品房销售却出现了回暖,同比大幅上涨,甚至达到了2007年的销售水平。
近一年多来,国家出台了一系列促进房地产市场稳定健康发展的政策,采取了更加积极有效的政策措施,稳定市场信息和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。
鼓励自主性和改善性住房消费,使合理的住房消费需求释放出来。
近期住房和城乡建设部公布,今后3年内,中央财政将投资9000亿元,用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。
这些稳定市场的利好政策,增强了市场信心,促进了市场活跃。
从2007年10月份至2008年底,廊坊市房地产市场在理性调整,住房价格环比逐月回落,2009年一季度市区房屋均价每平方米4357元,同比降低了21.04%,每平方米下降1161元。
降价激发了购房者的购房意愿,刺激了潜在的住房需求。
近一年来商品房销售一直处于低迷状态,但随着利率、财税政策的调整,房屋交易成本下降明显,房价调整达到一定幅度后,消费者观望情绪缓解,住房刚性需求,如首次置业、改善居住条件、动拆迁等等得以释放。
一季度商品房交易出现了阶段性回暖,房价也有小幅上涨。
预计后续发展还会处于调整状态。
目前商品房现房销售占到总销售面积的三分之一,相比近几年主要以期房销售为主的形势,表明市场的库存量增加。
据统计,市区已批准预售未售出的住宅80万平方米左右,约8000套;
2009年计划竣工房屋90万平方米;
2008年成交住宅用地1092亩,无论是商品房供应量还是土地待开发量都比较充足。
第三部分项目优势与劣势分析
一、项目优势
1、项目地处廊坊主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与北外环路东四段交会处,具有较浓的商业氛围。
目前东大街已整治一新,从盐市口到东门大桥,沿线分布了廊坊人民商场、北京华联、郁金香花园广场、东方时代商场、蓝光大厦、友谊广场等商业楼盘。
商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸,并逐渐从东门大桥向一环路牛王庙及北外环路牛市口递延。
2、项目位置交通极为方便。
从项目所在地到盐市口城市商业中心,只需6分钟左右的车程,而且东大街、北外环路和海椒市街是廊坊的主要公交干道,沿线分布了公交线路。
3、项目地块是廊坊东面,乃至廊坊北外环路内不可多得的地块。
由于历年的房产开发,廊坊北外环路以内已几乎没有可供开发的土地。
该地块的开发不但切合了廊坊市民北外环路内的置业习惯,而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。
4、根据有关规划,东大街将继续向东跨过北外环路东延至老成渝公路,直接连接廊坊城东副中心。
5、北外环路东四段以内已形成了良好的居家氛围,市政公建配套较为完善。
6、由于地块业主属于申请破产企业,且有关破产费用均由上汽集团负责解决,因此项目不存在拆迁安置费用,大大降低了成本,土地增值的空间很大。
7、项目北外环路以外即为沙河、塔子山公园,项目南面即为望江公园、东湖市政公园,环境优美。
二、项目劣势
1、目前项目东面北外环路外是廊坊钢铁有限责任公司(即原廊坊无缝钢管厂)。
虽然廊坊无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之一,但该厂整体搬迁尚需时日,因此在一定程度上制约了项目向东的辐射力。
2、东大街东延线东门大桥至北外环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。
3、牛市口商贸大市场杂乱无章,管理混乱,将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。
第四部分项目运作方案
一、项目运作主体
为了更好地进行投融资,运作项目,建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发公司,在廊坊锦江区注册,注册资金为3,000万元。
在组织架构及人员的安排上,可以先跟廊坊东方新城房地产开发有限公司实行两套班子,一套人马,交叉作业,待以后投资开发项目增多,业务量增大时,再进行业务分割。
二、项目运作方案
根据项目特点,可以采取土地开发方案或者房产开发方案。
两种方案各有优缺点,具体为:
(一)土地开发模式
该项目若只进行土地开发整理,前期只需分批次投入1,200万的廊坊空压机厂破产的启动费用及较少的其他费用和财务费用,便可启动项目,至土地转让交纳土地费用(含土地出让金补差)后,便可挂牌或拍卖,取得收益。
这种开发模式比较简单,风险系数小,能较快的回收成本。
但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值,而且土地拍卖,政府将收取划拨土地成交价款30%的土地出让金,这将大大降低项目的经济效益。
(二)房产开发模式
根据廊坊目前房地产现状,若该项目不只进行前期的破产清理,改变土地性质和进行土地转让,还进行房产开发,将给北亚集团带来良好的经济回报。
而且,房产开发将使北亚集团在廊坊的投资步入良性循环和可持续发展的道路。
第五部分项目规划方案
一、项目规划设计要点
由于地块目前尚无规划设计条件,为了便于测算,设定其规划条件如下:
1、净用地面积:
33亩。
2、容积率:
不大于2.8。
3、建筑密度:
不大于30%。
4、建筑高度:
不大于40米。
5、绿地率:
不小于30%。
6、户型:
80平方米、100平方米、120平方米、150平方米,各25%。
7、商业占地上建筑面积比例为20%。
8、其他按有关规定。
二、项目技术经济指标
(一)项目主要技术指标
序号
项目
用地面积(平方米)
建筑面积(平方米)
建筑密度
容积率
备注
1
小区总用地面积
22,000
2
地上建筑面积
61,600
30%
2.8
其中:
商业
6,160
12,320
住宅
4,928
49,280
共计461户
3
地下建筑面积
10,426
4
配套
社区服务站
200
门卫室、垃圾站
小区绿化及小品
6,600
全民健身场地
150
自行车棚
440
(二)住宅户数及车位数量
户数/面积
机动车数量
非机动车数量
住宅
80平米
154
77
231
机动车每户0.5辆,非机动车每户1.5辆。
100平米
123
86
机动车每户0.7辆,非机动车每户1辆。
120平米
102
71
150平米
82
57
小计
461
291
538
37
924
机动车、非机动车每100平米0.3、7.5辆。
合计
328
1,462
地上部分
66
293
地上机动车
地下部分
262
1,169
备注:
可售机动车数量为262个。
第六部分项目开发方案
一、项目开发建设方案
(一)对土地开发模式
只需对地块上的建筑物拆除,达到拍卖要求即可。
(二)对房产开发模式
1、开发方案设
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- 阿尔卡迪亚 项目 建设项目 可行性研究 报告