上半年武汉房地产市场分析报告.doc
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上半年武汉房地产市场分析报告.doc
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武汉市2005年上半年房地产市场
分析报告
二00五年七月
目录
第一章、武汉市2005年上半年宏观经济情况
第二章、武汉市2005年上半年房地产投资情况
第三章、2005年上半年房地产政策回顾及分析
第四章、武汉市2005年上半年土地市场分析
第五章、武汉市2005年上半年发展规划回顾
第六章、武汉市2005年上半年商品房市场分析
第七章、武汉市2005年上半年住宅市场分析
第八章、武汉市2005年上半年商铺市场分析
第九章、武汉市2005年上半年写字楼市场分析
第一章、武汉市2005年上半年宏观经济情况
2005年上半年,武汉全市上下进一步树立和落实科学发展观,认真贯彻中央、省、市经济工作会议精神,积极贯彻落实各项宏观调控政策,巩固宏观调控成果,推进改革开放,努力构建和谐社会,整体经济继续保持了平稳快速发展的良好势头。
1、上半年武汉市GDP增长13.8%。
2005年上半年,武汉市实现生产总值(GDP)1069.49亿元,增长13.8%,同比提高0.1个百分点,增幅创9年来同期新高。
其中,第一产业完成45.43亿元,增长3.8%;第二产业完成505.45亿元,增长16.5%;第三产业完成518.61亿元,增长12.1%。
(数据来源于武汉统计局)
2、规模以上工业企业工业总值同比增长27.2%。
2005年上半年,武汉市工业生产保持了较快增长,工业经济运行势头良好。
全市规模以上工业企业(全部国有企业和年产品销售收入500万元以上的非国有企业,下同)完成工业总产值1055.36亿元,同比增长27.2%;销售产值1049.01亿元,增长32.3%,销售率99.4%,同比提高4个百分点;完成工业增加值337.86亿元,增长22.0%;规模以上工业增加值占GDP比重31.6%,比去年同期提高3.1个百分点;国有经济和外商港澳台经济发展较快,完成工业总产值416.44亿元和230.97亿元,同比分别增长31.0%和31.9%。
(数据来源于武汉统计局)
3、农业生产总值同比增长5.4%。
2005年上半年,武汉市完成农业总产值72.82亿元,同比增长5.4%。
全市蔬菜产量284.8万吨,增长3.4%;牲猪出栏107.9万头,增长4.8%;家禽出笼2226.7万只,增长3.5%;禽蛋产量8.1万吨,增长3.3%;牛奶产量5.3万吨,增长6.6%;水产品产量17.5万吨,增长5.6%。
(数据来源于武汉统计局)
4、上半年武汉市固定资产投资增长49.7%。
项目兴市、工业强市和启动民间投资工作成效明显,使今年以来全市投资保持强劲增长。
2005年上半年,武汉市完成固定资产投资450.21亿元,比去年同期增长49.7%,城镇项目投资完成333.87亿元,增长54.1%。
完成工业投资129.94亿元,增长53.1%,其中制造业投资121.57亿元,增长52.8%,均高于全市平均增幅;基础设施投资增幅较高,天兴洲大桥、阳逻长江大桥、过江遂道等重大项目稳步推进;民间投资进一步启动,非国有投资271.99亿元,占全部投资的60.4%;房地产开发完成投资113.7亿元,增长41.8%,占全社会固定资产投资四分之一。
(数据来源于武汉统计局)
5、全市社会消费品零售总额增长13.5%。
2005年上半年,武汉市社会消费品零售总额521.96亿元,增长13.5%,增幅同比提高1.4个百分点。
按行业分,批发零售业完成432.84亿元,同比增长15.3%;餐饮业完成70.73亿元,同比增长11.3%;其他行业完成18.39亿元,同比下降12.3%。
超市销售居零售业各业态之首,上半年零售额58.80亿元,占限额以上商业的37.5%。
各种建筑及装潢材料、日用品、体育娱乐用品及个性化商品畅销。
(数据来源于武汉统计局)
6、对外经济发展势头良好。
2005年上半年,受部分商品国际价格上扬以及美元仍处于低位的影响,全市进出口增长强劲。
上半年,武汉市实现进出口总额29.07亿美元,同比增长59.7%,其中出口总额12.57亿美元,增长63.3%,比去年同期分别提高35.7和55.8个百分点。
全市新批合同外资额12.67亿美元,增长1.47倍,直接利用外资9.85亿美元,增长34.5%,对外工程营业额6132万美元,增长19.8%。
(数据来源于武汉统计局)
7、直接利用外资同比增长34.5%。
2005年上半年,武汉市直接利用外资9.85亿美元,同比增长34.5%。
其中,1-6月份直接利用外资分别为1.69亿美元、1.67亿美元、1.44亿美元、1.11亿美元、1.4亿美元和2.56亿美元。
从1-4月一直呈下降趋势,5月份有一定幅度的上升,6月份上涨幅度比较高。
(数据来源于武汉统计局)
8、居民可支配收入增长11.8%。
2005年上半年,城市居民人均可支配收入5592.12元,增长11.8%。
在人均收入中,工薪收入增长3.6%,经营收入增长37.4%,转移收入增长35.6%。
农民人均现金收入2164.9元,同比增长16.8%,增幅比上年同期提高1.6个百分点。
其中,工资性收入为727.9元,增长12.9%,其对现金收入的贡献率为26.7%;家庭经营现金收入1315.3元,增长18.4%;非生产性收入121.7元,增长24.0%。
(数据来源于武汉统计局)
9、居民消费价格总水平同比上涨2.6%。
2005年上半年,武汉市居民消费价格总水平同比上涨2.6%,涨幅比去年同期低0.8个百分点。
从环比看,1-2月份分别比上月上涨1.8%和3.0%,3至6月居民消费价格水平月环比连续下降。
从分月来看,各月价格水平上涨呈逐月缩小之势。
其中2月份价格水平最高,涨幅4.7%,1月份和6月份价格水平最低,涨幅分别为1.9%和1.8%;3至5月份分别上涨2.5%、2.1%和2.3%。
(数据来源于武汉统计局)
第二章、武汉市2005年上半年房地产投资情况
受国家宏观调控影响,2005年以来,武汉市房地产开发投资运行表现出与2004年不同的态势。
2005年上半年虽然房地产投资仍保持了较高增幅但增速逐月回落。
1、房地产开发投资增速在高位下降。
2005年上半年,武汉市房地产开发投资在不断规范中保持了发展。
上半1-6月,全市房地产开发完成投资113.70亿元,同比增长41.8%,完成全年目标的41%,占全社会投资四分之一,低于同期全市固定资产投资增幅7.9个百分点,
增幅比去年同期回落14.4个百分点。
(数据来源于武汉统计局)
2、投资增幅逐月回落。
2005年上半年,武汉市房地产开发投资保持较快增长,但增幅逐月回落。
今年以来我市房地产开发投资增速由2月份的66.6%、3月份的59.0%、4月份53.4%到5月份的49.3%,回落到6月份的41.8%,其中1-6月份增幅比2月份回落21.8个百分点。
从3月到6月份月均回落4.3个百分点。
(数据来源于武汉统计局)
3、住宅开发投资仍占主导地位,而结构比重下降,非住宅类地产投资增幅迅猛。
2005年上半年,武汉市住宅投资完成77.3亿元,增长27.9%,占房地产开发投资的68%,比同期下降7.4个百分点。
以龙王庙商贸广场、汉正街第一大道、武汉时代广场、大武汉家居广场等为代表的一批商业类房产项目开工兴建。
上半年,商业营业用房完成投资12.59亿元,增长218.7%,办公用房完成投资5.47亿元,增长139.2%。
(数据来源于武汉统计局)
4、港澳台投资快速增长。
2005年上半年,港澳台资在武汉完成房地产开发投资14.07亿元,增长121.8%。
随着武汉市近年城市建设巨大变化,市场日趋成熟,投资环境进步显著,港澳台商及外地企业进一步看好武汉市场,市场投资主体呈现多元化。
香港新世界集团计划总投资达18亿元的武汉新世界中心进入主体工程,香港九龙仓集团计划总投资达10亿元、建筑面积约15万平方米,位于汉口江滩附近的武汉时代广场开工建设。
世茂集团和瑞安集团分别成功竞拍鹦鹉洲片、永清片地块,我市房地产开发投资利用港澳台资金将进一步加大。
(数据来源于武汉统计局)
第三章、2005年上半年房地产政策回顾及分析
随着全国各地房价的不断攀升,一些地区房产泡沫也渐渐显露端倪,为了稳定房价,让房地产市场在稳定、健康的环境下发展,2005年上半年国家进一步对房地产市场进行宏观调控,旨在打击投机炒房行为,稳定增长过快的房价,让房地产市场健康发展。
以下我们将对05年上半年国家的宏观调控政策做一个简单的回顾和分析。
一、政策主线
2005年一季度,我国房地产投资继续保持2004年稳定增长态势,投资总量和规模1-2月份为1200亿元,1-3月为2324亿元,投资规模首次在一季度就超过了2000亿元。
上海、杭州、南京房价继2004年的高速增长之后仍以两位数的发展速度上涨。
房价一路高歌,吓坏了购房者,也让国家有关部门把整顿房地产市场作为今年的主要工作。
中央及各级地方政府为了保障房地产市场健康发展,抑制飞涨的房价,纷纷采取措施给房地产市场降温,2005年上半年的房地产政策都是围绕着“房地产降温”这一主线展开的。
2005上半年,国家相继出台了一系列的稳定房价的政策,这无疑在房地产业界掀起了一场疾风劲雨。
二、国家宏观政策
1、《关于加强城市总体规划修编和审批工作的通知》(2005年1月5日)
各省、自治区建设厅,直辖市、副省级市、省会城市规划局(规委):
最近,国务院领导同志对做好新一轮城市总体规划的修编工作做出重要批示,要求对城市总体规划修编工作及时进行正确引导,制定严格的审批制度,合理确定城市建设与发展规模,严格控制土地使用。
为了切实贯彻落实科学发展观,加强城市总体规划的修编和审批工作,现就有关问题通知如下:
1、充分认识做好城市总体规划修编工作的重要性
2、切实加强城市总体规划与土地利用总体规划的协调和衔接
3、认真做好城市总体规划修编的前期论证工作
4、改进和完善城市总体规划修编的方法与内容
5、严格执行城市总体规划审批制度
简析:
《通知》强调了城市总体规划中建设用地的规模、范围要与土地利用总体规划确定的城市建设用地的规模和范围应该一致;《通知》把规划区内已经确定持基本农田明确列为建设区,加大对农田的保护力度,这也是我国在城市总体规划修编的一个重大创新;《通知》要求修编总体城市规划的内容要体现经济、社会和生态的可持续发展等重大问题。
《通知》的发布,既是在落实2004年底下发的《决定》的精神,也有客观现实的需求,即目前全国许多城市开始进行各自城市总体规划的重新修编工作,需要加强对城市规划修编工作的领导和监督。
2、《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》
2月22日,国土资源部发布了《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》,该通知表示,按照《全国土地开发整理规划》,有关部门安排了土地整理、复垦、开发的7项重大工程,这7大工程的建设范围覆盖了我国50%以上的县(市)将补充不少于97.33万公顷的耕地。
新颁布的《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》要求,当前和今后一个时期内,土地开发整理工作要以提高农业综合生产能力为出发点,大力开展基本农田整理,按照《全国土地开发整理规划》,结合粮食主产区基本农田建设、西部生态建设地区农田整治、重大水利和交通工程建设、重点煤炭基地生态环境恢复治理等,积极实施重大工程7项土地开发整理重大工程。
到2010年,通过农田和农村居民点整理补充耕地165.87万公顷。
简析:
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