未来三年五大热点地产分析报告Word格式.docx
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依照目前国内房地产价格增长的幅度,基本上已经无力可图。
另一方面,设定2年内交易征收营业税,在很大程度上制约了“炒房”资金的流动性。
以往“炒房”周期基本上集中在3~5个月,通过对交易行为的征税,增加“炒房”成本,迫使“炒房”必须成为一种“长期投资”。
很明显,对交易行为征收营业税,“炒房”从原来“暴利行业”变成“微利行业”。
资本具有趋利性,在无利可图的情况下,“炒房”资金不得不撤离房地产市场。
(2)房产供给集中放量
①存量土地过多
以1999年至2005年房地产土地开发面积与土地购置面积来看,土地存量沉淀数量越来越大,从下表明显可以看到,自2003年,土地开发与土地购置明显增幅明显回落。
一方面由于土地市场逐步市场化,实行“招、拍、挂”,土地增值收益使部分发展商屯地土地获取土地增值收益;
另一方面,银行紧控房地产开发贷款,开发商资金链绷紧,土地开发资金难以为继。
表1:
1999年以来,国内土地购置与开发情况(单位:
平方米)
指标
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005(1~10月)
本年土地开发面积
9320
11666
15316
19416
22166
19740
13271
比去年增长
25.18%
31.28%
26.77%
14.17%
-10.94%
-1.3%
本年土地购置面积
11959
16905
23409
31357
35697
39785
27533
41.36%
38.47%
33.95%
13.84%
11.45%
1.6%
购置与开发差
2639
5239
8093
11941
13531
20045
14262
土地资源的沉淀,一方面在很大程度上减少了房地产的供应,造成房地产供不应求的假象;
另一方面,在市场上造成土地资源紧缺的紧张气氛。
土地资源沉淀是造成房价高涨的又一原因。
2005年七部委《做好稳定住房价格工作的意见》重申,“加大对闲置土地的清理力度,切实制止囤积土地行为,严格执行法律规定,对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;
满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。
土地储备成本的增加,将会直接迫使闲置土地投放市场,预计房地产开发量将进一步扩大。
②商品房施工面积过大、但竣工面积不足
2005年1~11月份国内房地产施工面积达14.9亿平方米,比2004年同期增长18.5%。
而自1998年以来,国内房地产建筑面积竣工率不断下降,2005年房地产竣工率只有19%。
③空置率过高
2005年11月末,全国商品房空置面积达1.14亿平方米,比2004年同期增长14.2%,规模超过2005年上半年房屋竣工面积。
另外,从市场投资性购房的情况来看,依照北京市场的比例77%的投资性购房属于“炒房”,根据2005年国内销售面积,投资性购买按15%的比例计算,约3000万平方米的房屋仍将进入市场进行交易。
实际空置面积将达1.44亿平方米。
2006年开发商储备土地将因为2年期限而增加项目开发,大量在建房地产项目将陆续上市,投机购房以及空置房产也将投向市场。
投放市场的房地产数量的增加,将改变以往房地产市场的供求状况,供求矛盾将得到进一步缓解。
(3)政策影响房地产价格预期
房地产产品是一种消费产品,同时也是一种投资性产品。
投资产品的价格往往取决于人们对价格走势的预期。
从国内投资市场的情况来看,政策敏感度比较强烈。
2005年国内出台一系列政策调控房价后,2006年“两会”政府报告明确“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。
要着力调整住房供应结构,严格控制高档房地产开发,重点发展普通商品房和经济适用房。
建立健全廉租房制度和住房租赁制度。
政策的取向将在很大程度上影响房地产投资预期,预计将会06年投资性购房比例将会进一步下降。
(4)资金链断裂成为拐点的导火线
从2005年政府出台一系列房地产调控政策来看,一方面,通过增加交易成本限制投资性需求,另一方面,通过2年期限促进存量土地的开发,增加市场的供给。
以上措施的出台,在一定程度上缓解了房地产市场的供需矛盾,为房价的下调打下基础。
2003年《央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》已经绷紧了各开发商的资金链条。
本来,投资性购房需求的增长在一定程度上缓解了开发商快速回笼资金的压力。
05年出台一系列调控政策,加上06年“两会”明确了今年房地产调控的方向。
预计“炒房”资金将大量撤离房地产市场。
部分资金实力比较薄弱的房地产商在面临较大资金回笼压力的情况下,低价抛售楼盘将不可避免。
(5)一线城市房地产市场、中档次房产将成为房价下调的焦点
从各档次的房地产市场来看,高档楼盘是投资性购买的主要对象,投资性购买行为受到遏制,对其产生影响较大。
但由于高档楼盘价格弹性小,预计低价抛售的可能性不大,06年价格将相对保持稳定,但空置率将会上升。
中档楼盘投资性购买也比较多,而且有一定的价格弹性,受影响最大的当属中档楼盘,中档楼盘将首先破位下调。
相反,投资行购买低档楼盘比较少,虽然存在较大的价格弹性,但市场需求量大,供应量不足,降价空间不大。
从城市分布来看,一方面,以往投资性购房资金大多集中在一线城市;
另一方面,一线城市房产价格已经处于高位,投资风险高,上涨空间不大。
预计一线城市房地产价格将有较大幅度的下调。
相反,二、三线城市房地产价格相对处于低位,仍有较大的市场投资价值。
受国内投资品种的限制,部分房地产投资资金将进入二、三线城市,预计部分二、三线城市房价06年将有所上涨。
但,由于二、三线城市市场比较广阔,将对投资资金产生稀释作用。
估计涨幅不大。
2、拐点大小根据两会以后的政策而定
从房地产价格的快速增长成因来看,主要有以下几个方面:
(1)高交易收益吸引大量投资性购房资金进入房地产领域,推动个别楼盘房价上涨;
(2)由于个别楼盘房价的上涨,拉动周边房价的上涨。
(3)部分房地产商屯积大量土地,造成土地紧缩的假象,提前释放部分购房需求。
从05年出台调控政策来看,如果这些政策能得到切实执行,对于调控房价是积极有效的。
但由于各种原因,部分政策仍未达到预期的效果。
06年房价的走势仍然取决于中央政府调控房价的决心。
“两会”以后,政府出台的政策将对房地产价格走势起到决定性的影响。
(1)房地产仍然是国家经济发展的支柱产业
当前,房地产业仍为国民经济的支柱产业,房地产增加值占GDP的比重达8%左右,在每年的经济增长率中,房地产业的直接和间接的贡献率约为2%。
考虑到整个国民经济的发展,预计,政府政策仍以“房地产行业健康发展”为出发点,房地产价格以稳定、缓慢增长为主流。
(2)集团利益与中央政府的利益冲突
针对国内目前的房地产市场现状,英联研究认为,05年出台的一系列调控政策如果能够得到落实,能够非常有效地遏制房地产泡沫。
但是,从政策的执行情况来看,由于不同集团的利益与中央政府政策相矛盾,使得调控的效果大打折扣。
这点首先表现在地方政府与中央政府的矛盾。
房地产作为地方经济的支柱,一方面土地使用权的出让是地方财政的重要来源;
另一方面,房地产开发为地方创造大量的就业机会。
正是基于这一点,地方政府在执行中央政策时,从自身的利益出发,政策的执行产生较大的偏差。
例如,国八条中要求地方政府采取有效措施调整住房结构,增加经济适用房的比例,但统计结果显示,2005年下半年,经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了;
按照规定,出让的土地必须在两年内开发,否则要收回,但该政策也无法得到落实。
还有就是银行部门,房地产按揭贷款的风险低而收益高,是当前商业银行的最优质的业务。
从2004年4大国有银行的资产状况来看,房地产按揭贷款不良率为1.5%,这远低于中国农业银行16%、中国银行12%、中国工商银行和中国建设银行7%左右的贷款坏账率。
从房地产开发贷款的坏账来看,房地产开发贷款不良率为10.5%,资产质量属于中等。
对于这样的优质贷款品种,逐步走向市场化的银行业在面临巨大的存贷差以及激烈的市场竞争的前提下,不可能放弃这一良好市场。
因此,2005年9月份之后,有银行就开始将按揭首付比降回二成,有的还私下进行各种优惠活动。
在开发贷款方面,出于留住房地产这长期贷款客户的考虑,对于自有资本的要求同样有所通融。
货币调控政策执行不力,也使得中央调控政策大打折扣。
2006年,“两会”政府报告明确了继续调控房价增长,政府如何保证调控政策的实施,协调各利益集团之间的利益,将对房价产生直接的影响。
(3)保障性住房建设,调整住房供应结构
《国务院稳定房价八条意见》“大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供应,并督促建设;
”七部委《做好稳定住房价格工作的意见》也明确提出“加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度”。
但从05年房地产开发的情况来看,保障性住房的建设并未得到落实。
2005年下半年,经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了。
充分的研究表明,市场化并不能够解决“居者有其房”的问题,住房保障已经提上了议事日程。
目前,国内保障性住房建设仍然处于低水平,2004年经济适用房投资比重只有4.61%,廉租房建设可以说才刚刚起步。
05年政府工作报告提出“要着力调整住房供应结构,严格控制高档房地产开发,重点发展普通商品房和经济适用房。
”预计未来几年中央政府将加大住房保障制度建设,加大保障性住房建设的投入。
保障性住房的建设将从根本上改变国内住房供给结构,同时,在目前购房压力巨大的情况下,中档房产市场部分需求将会转移购买保障性住房。
保障性住房也会成为房地产价格走向的风向标,未来几年内中央住房保障政策的落实,对房地产价格将产生深远的影响。
二、中西部成为全国房地产投资热点区域
1、政府固定资产投资带动中西部经济发展
1999年政府提出西部大开发战略,随着投入不断加大,西部经济得到快速发展。
图2:
2000~2005西部地区全社会固定资产投资增长
从分区域来看,2005年中、西部固定资产投资增长明显高于东部地区,中部地区和西部地区投资分别增长32.7%和30.6%,而东部地区投资增长只有24%。
投入的不断增加促进西部经济发展,近6年来,西部经济发展明显快于全国平均水平,并已进入加速增长通道。
图3:
西部地区经济增长
随着政府投入的不断加大,西部基础设施得到很大的改善。
凭借西部独有的资源优势吸引大量东部企业。
据不完全统计,东部地区已有3万多家企业到西部投资创业,投资总额超过6000亿元。
2、中西部
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