商贸城建设投资项目商业计划书Word文档格式.docx
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某某县某某房地产开发有限公司共有员工9人,中高级职称有6人,公司开发建设的高士花园小区,总建筑面积为9087㎡的商住楼,其中住宅房6400㎡,商业房2687㎡,配套设施齐全。
公司自成立以来,业务稳步、快速发展,公司以“理性、真诚、专业、创新”为经营理念,以“为顾客提供最好的产品和服务”为营销理念。
公司在发展壮大过程中,始终注意选拔和培养一批有上进心、职业素养好、专业水平高的优秀人才,并力求用优秀的企业文化塑造优秀团队,铸造出精品的作品,更好的服务于消费者。
1.1.6项目可行性报告编制的依据
(1)某某县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要;
(2)安庆市建筑定额、现行建筑市场行情;
(3)某某县城镇发展总体规划;
(4)建设方案与参数(第三版)。
1.1.6项目提出的理由
房地产行业作为关系到国计民生的一个重要产业,在国民经济发展中占有举足轻重的地位。
特别是近几年伴随着经济社会的快速发展和城镇化建设进程的加快,城镇住宅市场的需求量也在迅速的上升。
逐渐富裕起来的人们已经越来越不满足于现有的住房条件,迫切地期盼配套设施齐全、建筑设计前卫、环境状况良好的住宅小区。
高品味的住宅小区已经备受消费者青睐。
某某县现有人口61万,县城区常住人口已超过15万,按照县城发展规划和我县教育兴城的发展方向,未来几年某某将有大批农业人口向城镇转移,城镇房产需求空间将会进一步加大。
从经济角度看,某某县近几年的发展势头相当迅猛,房地产行业也还是处于上升阶段,建设用地需求越来越旺盛,因此住宅市场开发将进入一个崭新的局面。
本项目位于某某县高士镇高士街东侧,占据着重要的地理位置,区域位置优越,景观条件良好。
1.1.7项目规模及预期目标
项目总用地面积12317.79平方米,约18.48亩,总建筑面积26321平方米。
其中计容建筑面积19888.4平方米,不计容建筑面积6432.6平方米(其中地下车库4166平方米)。
项目建设遵循集居住、商务及配套服务为一体的规划设想,拟建商住楼、住宅楼、会所、幼儿园及相关配套设施等,力争做到小区内生活设施齐全,基础配套完善,另配套增加高科技成分,如:
宽带、有线电视入户等。
1.2主要技术经济指标
主要技术经济指标一览表
序号
指标名称
单位
数据
一
技术指标
1
总用地面积
平方米
12317.79
2
总建筑面积
26321
3
总户数
户
160
4
容积率
1.61
5
绿化率
%
36.3
6
建筑密度
30
二
经济及财务指标
总投资
万元
5400
销售收入
7861.09
营业税金及附加
356.87
利润总额
1627.12
所得税
406.78
税后净利润
1220.34
7
投资利润率(税前)
30.1
8
投资利润率(税后)
22.6
9
投资利税率
14.1
1.3问题与建议
(1)本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上,而基础配套设施又是乐观预计的,所以为了保证项目稳步实施,必须把好基础配套设施的建设关,兑现对消费者的承诺。
(2)本项目周边的竞争对手较多,所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖点,从而增强竞争能力。
(3)从本项目的不确定性分析结果显示,项目的投资风险并不是很大,但是风险依然存在,要时刻保持警惕,严格执行预算,优化营销策略,尽早的收回投资。
第二章市场分析与预测
2.1房地产市场宏观形势分析及预测
2.1.1宏观形势
中国目前的城镇化率仅有43%左右,未来至少还有20%的提升空间,由于城镇化和家庭小型化带来的城镇新增家庭将超6000万户。
另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期,目前抚养负担比重约40%,这比例至少可以延续到2020年以后,在东部沿海城镇则可以延续更为长久,因此可以预见的是,在相当长一段时期内,中国住宅市场将持续繁荣。
从供求关系上看,未来商品住宅供应量难以满足居民需求。
从新增土地供应角度看,2009年大部分城镇都未能完成供地计划,而随着城镇拆迁的难度不断上升,未来土地供应的能力更加不容乐观。
而从存量土地利用角度看,2005—2010期间,存量土地处于较快的消化状态,这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了一定资金的运用效率有很大关系;
而随着预售融资功能的不断弱化,未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。
在这一背景下,市场未来的主要矛盾仍是供应不足,并不存在重大调整风险。
从政策调控角度看,未来商品住房市场的制度环境将更加明晰、稳定。
综上所述,未来相当长一段时期内,中国房地产市场尤其是住宅市场,仍具有较为显着的上涨趋势,并不存在楼市泡沫现缘。
2009年,中国房地产市场全面繁荣,全国性房价上涨加速,地价和房价涨幅距离拉开,投资旺盛。
从购买力角度看,全国范围的房地产泡沫尚未产生,但各大中心城镇作为资金和各类资源的热点流向,居民房价负担压力增加。
2009年虽然面对国际金融危机影响,国家实行积极财政政策和适度宽松的货币政策,房地产市场并没有萎缩,反而有加强加大的趋势。
国家“十一五”规划纲要中指出“控制城镇大广场建设,发展节能省地型公共建筑和住宅”和“十七大”报告强调“发展现代服务业,提高服务业比重和水平”,为我国城镇建设指明了方向。
2.2投资环境分析
2.2.1国家政策与宏观经济环境概述
随着国民经济的快速发展,人们生活水平不断提高,2020年我国将全面进入小康社会。
我国城镇化战略的实施,推动了各地城镇化的进程,而随着城镇化程度的提高,城镇在社会经济发展中的作用会不断增大。
城镇化程度也是一个国家经济发达程度,特别是工业化水平高低的一个重要标志。
改革开放以来,中国城镇化进展在快速发展,城镇发展的水平从1980年的19%,提高到2006年的43.90%,提高了24.90个百分点,增速是同时期世界平均水平的三倍,差不多每年城镇化的水平提高一个百分点。
到2020年中国要基本实现工业化和城镇化。
预计城镇化水平可以达到60%左右。
城镇发展不仅关系到中国经济发展的质量、速度和水平,而且也关系到信息社会与和谐社会的构建,城镇的科学发展蕴含着经济社会转型的现实方式,是关系到中国现代化能否顺利实现的大问题。
2.2.2我国房地产行业发展政策导向
国务院办公厅早在2008年就出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国发办[2008]131号),着重强调要贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署,加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展。
在落实具体指导意见时,提出六条意见:
①加大保障性住房建设力度;
②进一步鼓励普通商品住房消费;
③支持房地产开发企业积极应对市场变化;
④强化地方人民政府稳定房地产市场的职责;
⑤加强房地产市场监测;
⑥积极营造良好的舆论氛围。
面对当前房地产业发展趋势,控制房价过快上涨,国家连续出台了“国11条”、“新国10条”、“新国8条”,“新国5条”进一步加强和规范房地产业发展。
从我国宏观经济发展来看,其基本点目前仍是扩大国内需求、实施投资和消费双向拉动。
随着政府宏观调控能力的增强,特别是积极财政政策的实施,各行各业均呈现迅猛发展的态势,城镇居民经济收入逐年增强,购买力旺盛,恩格尔系数呈逐年下降趋势,这些足以表明居民生存型消费期正在向小康享受型消费方向转变。
根据居民生活水平不断提高的需求,房地产业正处于蓬勃向上的发展阶段。
住宅建设作为新的经济增长点是实施投资和消费双向拉动的主要举措之一,在二十一世纪初期仍然如此。
有关专家认为,若GDP要增长7%,就需要固定资产投资增长12%以上。
那么,作为重点发展的住宅建设投资增长就应当在15%以上。
据此,当前继续加大住宅建设力度和建设规模势在必行,房地产全方位进入买方市场必定无疑。
近年来,随着城乡居民人均收入不断提高,顺应形势的房改政策陆续推出,人们对改善居住条件的愿望越来越迫切,更新弃旧、地域更换、层次调整等已成为广大居民关注的热点。
2.2.3安徽省房地产行业发展政策导向
安徽省人民政府以皖政[2004]17号文“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中指出,结合安徽省实际,就促进安徽省房地产市场持续健康发展问题,通知强调七条建议:
1、充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义
房地产业关联度高,带动力强。
促进房地产市场持续健康发展,对于拉动投资增长,促进消费,提高居民住房水平,改善居住条件,保持国民经济持续健康发展具有十分重要的意义,也是加快我省城镇化进程和全面建设小康社会的必然要求。
各地各有关部门必须遵循市场规律,坚持住房市场化方向,不断完善房地产市场体系,充分发挥市场在资源配置中的基础性作用;
坚持以需求为导向,调整供应结构,满足不同收入家庭的住房需要;
坚持深化改革,不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍,加快建立和完善全省住房保障制度;
坚持加强宏观调控,努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定,到2020年基本实现“户均一套功能配套、宽敞舒适的住房”的目标。
2、完善住房供应政策,调整供应结构
⑴增加普通商品住房供应。
优化房地产开发用地供应结构,优先满足普通商品住房建设合理发展的用地要求,合理确定普通商品住房用地在年度房地产开发用地供应计划中的比例。
⑵加强经济适用住房建设与管理。
各地要根据居民住房状况和收入水平的变化,合理确定经济适用住房年度供应量。
⑶规范集资、合作建房。
⑷建立和完善廉租住房制度。
⑸规范发展房屋租赁业务。
3、努力提高住宅建设水平,推进住宅产业现代化
⑴坚持综合开发、配套建设。
积极引导房地产开发企业建设规模适当、功能齐全、设施配套的现代化住宅小区。
鼓励以房地产开发带动危旧房改造,加快旧城区成街成片改造,做到统一规划、统一开发、统一配套,严格控制零星建设。
对较大规模的住宅小区和危旧住房改造项目,市、县政府应给予适当的政策倾斜。
⑵坚持高起点规划、高水平设计、高质量施工。
对规划、设计、施工和监理等单位,要通过招标等方式确定,不得搞行业与地区垄断。
新的住宅小区建设要注重生态环境建设和住宅内部功能设计,完善各类基础设施和配套设施,提高住宅综合质量,营造优美的人居环境。
⑶推进住宅产业现代化。
各地要积极营造平等竞争的市场环境,支持有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组等形式,形成有较强竞争力的大型企业和企业集团,提高产业集中度。
制定和完善住宅产业经济、技术政策,鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料,推动住宅产业技术进步。
完善住宅性能认定、住宅产品认证和淘汰制度,保证住宅质量。
4、深化城镇住房制度改革,落实各项房改政策
⑴加快现有公有住房清理出售,严格房改纪律。
⑵落实资金,兑现住房补贴。
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