新天地合肥金色梧桐策略提报(含视觉)PPT文档格式.ppt
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项目行销的最大问题项目行销的最大问题必定的高端价格,而且这一高端价位不单必定的高端价格,而且这一高端价位不单单是项目所在区域而言的,而是相对与整个单是项目所在区域而言的,而是相对与整个合肥的最高均价。
合肥的最高均价。
高价位楼盘的必要素质高价位楼盘的必要素质品牌开发商品牌开发商绝佳的地理位置绝佳的地理位置某项或者多项建筑优势,或者景观、或者立面、或者户型某项或者多项建筑优势,或者景观、或者立面、或者户型对于金色梧桐而言对于金色梧桐而言高价位的支撑具备了哪些?
高价位的支撑具备了哪些?
钱塘房产在合肥具备了相当大的品牌优势;
现代简约的外立面;
项目所在区位成熟,交通便利,属于老城区。
这些要素是否能够支撑高价位,我们认为还是具这些要素是否能够支撑高价位,我们认为还是具有一定难度的。
有一定难度的。
根据项目尚未确定是否联合长安驾校地块共同开根据项目尚未确定是否联合长安驾校地块共同开发,在这里我们分别就单独开发和整体开发提出两发,在这里我们分别就单独开发和整体开发提出两套不同方案以供参考。
套不同方案以供参考。
方案一、住宅独立开发方案一、住宅独立开发创造高价位支撑,扩大目标客众创造高价位支撑,扩大目标客众ArtdecoArtdeco风格,生活方式提升品风格,生活方式提升品质质项项目目可可提提升升高高价价格格的的元元素素11、包装老城区的现代生活,要优雅首先就要便利、包装老城区的现代生活,要优雅首先就要便利22、外立面,采用、外立面,采用ArtdecoArtdeco风格的纵向线条完成立面的视线吸引。
风格的纵向线条完成立面的视线吸引。
33、户型,鉴于目前项目框剪的建筑结构,户型变动成本较高。
、户型,鉴于目前项目框剪的建筑结构,户型变动成本较高。
建议对户型进行精装修销售,掩盖、弱化户型弊端提升产品价值。
44、强化、奢侈化公共空间的装修,如大堂、走廊以及售楼中心。
、强化、奢侈化公共空间的装修,如大堂、走廊以及售楼中心。
在项目整体完成之前售楼中心是楼盘形象体现最为重要的一环,在项目整体完成之前售楼中心是楼盘形象体现最为重要的一环,融合建筑风格、装修效果的售楼中心能最大化的体现未来项目的融合建筑风格、装修效果的售楼中心能最大化的体现未来项目的特色与档次。
特色与档次。
55、销售的、销售的VIPVIP策略,物以稀为贵策略,物以稀为贵VIPVIP化的销售接待能够先入为主化的销售接待能够先入为主的向消费者体现奢华的楼盘印象。
的向消费者体现奢华的楼盘印象。
具化包装具化包装区位区位强化出行便利、生活便利是贵族化生活的首要条件;
强化出行便利、生活便利是贵族化生活的首要条件;
大力度宣传区域规划彰显区位未来格局的高档化状态。
突出老城区的深厚人文底蕴。
具化包装具化包装Artdeco外立面外立面外墙添加纵向线条,使得整个项目主体视觉向上延伸,外墙添加纵向线条,使得整个项目主体视觉向上延伸,空调机位统一设置并覆盖,印和空调机位统一设置并覆盖,印和ArtdecoArtdeco风格立面的元风格立面的元素。
使得整个建筑显得华贵内敛,让人仰望。
素。
具化包装具化包装精装修户型精装修户型精装修户型在合肥并不是首度出现,合肥的苹果社精装修户型在合肥并不是首度出现,合肥的苹果社区包括金色地带的部分户型都做过精装修。
但是在售区包括金色地带的部分户型都做过精装修。
但是在售价上考虑我们也看到我们投入的成本在价上考虑我们也看到我们投入的成本在500500元每个平元每个平方左右,但是在售价上只提高了方左右,但是在售价上只提高了200-300200-300元。
元。
提高附加值提高附加值还是提高产品本身价值?
还是提高产品本身价值?
附加值附加值平均装修成本在平均装修成本在500500元左右的装修,可以做到的是由元左右的装修,可以做到的是由地区一线设计师设计,由国内二线品牌的装修材料构地区一线设计师设计,由国内二线品牌的装修材料构成的装修主体,装修效果是尚可使用,无法提升产品成的装修主体,装修效果是尚可使用,无法提升产品层次,只是在一定程度上提高了产品的附加值。
这样层次,只是在一定程度上提高了产品的附加值。
这样的装修对于金色梧桐的要求相距甚远。
的装修对于金色梧桐的要求相距甚远。
本质上提高产品价值本质上提高产品价值如果我们采用国内一线设计师设计,装修材料则选用国内一线品牌、如果我们采用国内一线设计师设计,装修材料则选用国内一线品牌、或者选用国际品牌、(或者一线品牌的过季产品)我们的装修成本可以或者选用国际品牌、(或者一线品牌的过季产品)我们的装修成本可以控制在控制在10001000元左右的标准,则整体装修效果可以称之为经典,可以很好元左右的标准,则整体装修效果可以称之为经典,可以很好的掩盖户型缺陷,提升产品价值。
这一价值更多的则体现在设计的水准的掩盖户型缺陷,提升产品价值。
这一价值更多的则体现在设计的水准之上,品牌则是品质的保证可体现之一;
如果我们选用国际设计师设计,之上,品牌则是品质的保证可体现之一;
如果我们选用国际设计师设计,用材选用国际品牌,则装修成本在用材选用国际品牌,则装修成本在15001500元左右起到的效果依旧是提升产元左右起到的效果依旧是提升产品价值。
品价值。
从上面的分析当中我们看到如我们采用从上面的分析当中我们看到如我们采用500500元每平方米的装修标准我元每平方米的装修标准我们得到的是一定程度上提升产品附加值的产品,而选择们得到的是一定程度上提升产品附加值的产品,而选择1000-15001000-1500元的元的装修我们得到的是自产品本质上得到提高价值的产品。
装修我们得到的是自产品本质上得到提高价值的产品。
我们建议我们建议如果我们以毛坯房进行销售我们所能利用的只能是在样板房上体如果我们以毛坯房进行销售我们所能利用的只能是在样板房上体现户型的价值,而毛胚的户型则很难经得起客户推敲。
现户型的价值,而毛胚的户型则很难经得起客户推敲。
500500元的装元的装修成本与修成本与10001000元的装修成本的差异是本质上的差异,是整个产品档元的装修成本的差异是本质上的差异,是整个产品档次上的绝对区别,更是价格上次上的绝对区别,更是价格上200200与与20002000元的区别。
元的区别。
从成本的因素上、从产品价值上我们得到的结论是,选择从成本的因素上、从产品价值上我们得到的结论是,选择10001000元元的装修标准对住宅部分进行精装修销售。
实现产品差异化、产品档的装修标准对住宅部分进行精装修销售。
实现产品差异化、产品档次高档化,与开发商品牌销售化的目的。
次高档化,与开发商品牌销售化的目的。
ArtdecoArtdeco风格在现代房产当中的应用风格在现代房产当中的应用杭州钱塘梧桐公寓杭州钱塘梧桐公寓杭州唯一的一个应用杭州唯一的一个应用artdecoartdeco风格的楼盘风格的楼盘应该说效果是很好的,其在销售上除了受到高架桥的影响外还是应该说效果是很好的,其在销售上除了受到高架桥的影响外还是获得了很大的成功。
但对于梧桐公寓更为重要的是其楼盘处于杭州获得了很大的成功。
但对于梧桐公寓更为重要的是其楼盘处于杭州文教区,区域内大量教师,以及毕业后对区域有着强烈地域情节的文教区,区域内大量教师,以及毕业后对区域有着强烈地域情节的毕业生。
毕业生。
而梧桐公寓的复古与装饰、细节与奢华更是很好的迎合了这样一而梧桐公寓的复古与装饰、细节与奢华更是很好的迎合了这样一个庞大消费群体的需求。
梧桐公寓用个庞大消费群体的需求。
梧桐公寓用artdecoartdeco这一建筑风格向消费这一建筑风格向消费者表彰了一种现代的小资的生活方式与氛围,这是杭州梧桐公寓成者表彰了一种现代的小资的生活方式与氛围,这是杭州梧桐公寓成功的关键所在。
功的关键所在。
从梧桐公寓从梧桐公寓ArtdecoArtdeco风格运用的成功当中风格运用的成功当中我们看到三个关键点:
我们看到三个关键点:
1.1.ArtdecoArtdeco风格成功的向消费者描述了一种风格成功的向消费者描述了一种3030年代上海年代上海的、现代化的奢华生活方式;
的、现代化的奢华生活方式;
2.2.项目所在区位极具文化底蕴;
项目所在区位极具文化底蕴;
3.3.项目所在区域有着大量的喜好这一风格的消费者。
项目所在区域有着大量的喜好这一风格的消费者。
如何使得如何使得ArtdecoArtdeco成为吸引高端客户的砝码?
成为吸引高端客户的砝码?
我们面临的第一个问题是我们没有梧桐公寓那么深厚的文化底我们面临的第一个问题是我们没有梧桐公寓那么深厚的文化底蕴,也就是说我们在区域内没有梧桐公寓那么多的目标客户。
蕴,也就是说我们在区域内没有梧桐公寓那么多的目标客户。
同时我们也无法象梧桐公寓那么细致的沿袭全部的同时我们也无法象梧桐公寓那么细致的沿袭全部的ArtdecoArtdeco风风格(成本考虑格(成本考虑)。
)。
对于金色梧桐更多的应该在对于金色梧桐更多的应该在ArtdecoArtdeco风格的精神层面上去接近,风格的精神层面上去接近,在前面我们说梧桐公寓的成功在于梧桐公寓通过建筑向消费者在前面我们说梧桐公寓的成功在于梧桐公寓通过建筑向消费者描述了一种他们的所要的贵族化的小资生活,真正吸引消费者描述了一种他们的所要的贵族化的小资生活,真正吸引消费者的是生活方式。
而对于我们金色梧桐我们所应该借鉴的就是结的是生活方式。
而对于我们金色梧桐我们所应该借鉴的就是结合金色梧桐的特征对与生活方式的描述合金色梧桐的特征对与生活方式的描述。
这种生活方式包含着:
品质化品质化品位化品位化精致化精致化贵族化贵族化这种生活方式应该是让人们所羡慕的生活,这种生活来源于这种生活方式应该是让人们所羡慕的生活,这种生活来源于金色梧桐的。
这种生活才是高端人士所追求向往的:
金色梧桐的。
便利的地理位置成熟的生活配套知名大师的室内便利的地理位置成熟的生活配套知名大师的室内设计奢华的公共空间贵族化的物业管理令人仰设计奢华的公共空间贵族化的物业管理令人仰望的挺拔立面高层次的往来邻居。
望的挺拔立面高层次的往来邻居。
这一切都来源于金色梧桐,来源于这一切都来源于金色梧桐,来源于ArtdecoArtdeco风格风格的精神表征。
的精神表征。
销售策略销售策略VVIIPP策策略略一个贵族的楼盘、一个出自名门的楼盘在销售的手段一个贵族的楼盘、一个出自名门的楼盘在销售的手段上更要最大化的体现贵族的感官。
在每一个细节上将贵上更要最大化的体现贵族的感官。
在每一个细节上将贵族化进行到底。
族化进行到底。
钱塘钱塘VIPVIP:
购房者首先成为钱塘购房者首先成为钱塘VIPVIP的一员,可以享受钱塘集的一员,可以享受钱塘集团产业的特别折扣。
在购房后持续介绍客户并成交团产业的特别折扣。
在购房后持续介绍客户并成交的的VIPVIP可获得一定的现金或者消费卡的返还。
可获得一定的现金或者消费卡的返还。
销售细节销售细节1.1.第一时间迎候印度门童(老派贵族喜好,档次彰显)第一时间迎候印度门童(老派贵族喜好,档次彰显)售楼员首先落售楼员首先落座,简短交流后开始交流。
(座,简短交流后开始交流。
(VIPVI
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