世联怡高-综合体物业发展定位研究及报告模板2优质PPT.ppt

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（、对区域看法：

（1）总体发展情况；

（）总体发展情况；

（2）消）消费客群费客群v3、对本项目的看法：

（、对本项目的看法：

（1）优势；

（）优势；

（2）劣势。

）劣势。

分析项目规模、位置、周边物业、发展时点。

v4、进驻意愿及进驻条件：

条件包括需求面积及承、进驻意愿及进驻条件：

条件包括需求面积及承受租金。

受租金。

v5、零售商家基本信息：

名称、类别、档次、消费、零售商家基本信息：

名称、类别、档次、消费特征、拓展现状、拓展策略特征、拓展现状、拓展策略消费者调研，调研什么？

消费者调研，调研什么？

v1、了解相关消费人群的特征：

年龄、职业、收入、了解相关消费人群的特征：

年龄、职业、收入、受教育程度、家庭结构受教育程度、家庭结构v2、了解相关消费人群的消费习惯：

消费类型、消、了解相关消费人群的消费习惯：

消费类型、消费额、出行（交通工具、出行时间）、频次费额、出行（交通工具、出行时间）、频次v3、了解相关消费人群的消费偏好：

消费场所、商、了解相关消费人群的消费偏好：

消费场所、商品、服务品、服务v4、了解相关消费人群对本项目的认知：

区位、业、了解相关消费人群对本项目的认知：

区位、业态、品牌态、品牌写字楼研究写字楼研究整体市场区域市场竞争分析需求分析写字楼评判标准：

写字楼评判标准：

序号指标优质普通位置1所处位置处于中央商务区或繁华商业地区内商务区内或商务区边缘地带2交通情况临近城市主干道及交通枢纽，可选择多种交通方式位于交通次刚到，公共交通不便捷3周边环境周边临近有高档物业，无污染，内部注重环境、绿化周边物业档次参差不齐，有环境污染4环境绿化优秀的软质景观及硬质景观设计基本没有绿化，或绿化设施较差空间结构布局5楼层布局各楼层及朝向功能布局合理、有层次缺乏楼层布局主线，缺乏疏导6结构形式大开间空间结构形式，可自由分割，标准层在1500以上分割能力差，标准层小于15007层高净高小于2.7米吊顶后层高小于2.4米，或无吊顶装修标准8外墙装修优质玻璃幕墙，高档石材外墙装修材料一般，做工一般9公共区域部分装修大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星级酒店标准，室内灯光明亮基本没有大堂或大堂用于商业经营，灯光昏暗，电梯间、洗手间等一般配套设施10空调系统可提供24小时可调节式中央空调，采用新风系统没有中央空调和新风系统11给水系统24小时热水供应没有热水供应12供电系统双路供电，可自备发电机没有自备发电机配套设施13通信系统数字光纤通信系统接入：

提供综合布线系统，大厦中央数据系统没有数字光纤通讯接入，没有大厦中央数据系统14停车设施充足车位保证，每10000平米写字楼保证提供50个以上车位停车位缺乏，每10000平米写字楼面积少于30个15电梯设施稳定、充足且高速的电梯系统，等候时间小于30秒电梯数量少，运行速度慢，等候时间过长16安全设施先进的视频保安监视系统视频保安系统的监控位置少，或基本上没有监控17楼宇管理采用楼宇中央自控的管理系统没有中央自控管理系统可识别性18可识别性作为所在区域的标志性建筑，可识别性强非区域地标建筑管理服务19物业管理聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理自营或者非写字楼专业管理公司管理运营状况20租金水平租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平租金水平不高，且波动较大21租户状况入住率稳定，高于市场平均水平，租户稳定，且部分为外资的国际知名跨国公司入住率比较低，大部分为国内企业客户，中小企业较多22运营时间可24小时运营运营时间限制较大，无法满足24小时运营23保安24小时保安，智能系统保安较少，且保安工作不积极板块划分板块划分成因及特征（共同规律）:

1、商务区主要分布在市中心及*区2、一般沿交通干道呈带状分布；

3、政府对于商务区域的规划缺乏连续性和整体性；

4、主要商务区之间距离较近，定位的差异不明显，未来可能有融合的趋势；

5、目前商务区从规模和商务环境上均不十分成熟；

6、未来新建成项目基本上可以纳入目前的主要商务区。

主要商务区:

各商务区分析各商务区分析*商务区优质平均入住率普通平均租金供应量主要特征租户特征现有供应项目现有供应项目档次名称完工时间建筑面积层数标准层面积租售方式优质普通规模：

层次：

标准层：

租售策略：

结论：

所处阶段，目标客户类型等未来供应项目未来供应项目序号区域名称位置档次完工时间建筑面积层数标准层面积l未来两年，新增写字楼供应量为*l该供应量意味着市场竞争程度将发生什么样的变化；

l未来新增项目优质写字楼比重将如何变化；

l新增写字楼分布区域写字楼项目分项分析写字楼项目分项分析v租金租金v售价售价v入住率入住率v产品特征产品特征v客户特征客户特征未来趋势及小结未来趋势及小结市场分布市场分布市场表现市场表现产品特征产品特征投资市场投资市场写字楼研究写字楼研究整体市场区域市场竞争分析需求分析区域市场分析指标区域市场分析指标v1、地理分布：

附图、地理分布：

附图v2、市场供应、市场供应v3、未来供应、未来供应v4、租金、租金v5、售价、售价v6、入住率、入住率v7、产品特征、产品特征v8、客户特征、客户特征竞争分析竞争分析项目名称项目A项目B项目C项目D项目外观总建筑面积入住时间项目位置开发商物业管理公司租金水平租售情况标准层面积层数使用率层高外立面公共部分装修办公区装修车位电梯空调竞争分析竞争分析竞争因素项目A项目B评价得分评价得分地理位置及商务氛围（30分）交通情况（20分）建筑产品（10分）可视性（10分）开发实力和知名度（10分）相关配套（10分）物业管理（10分）排名及综合得分写字楼研究写字楼研究整体市场区域市场竞争分析需求分析写字楼需求访谈：

写字楼需求访谈：

v1、租户特征：

租户行业、地区分布、所在写字楼、租户特征：

租户行业、地区分布、所在写字楼、租户面积及规模、进入与搬迁、未来搬迁计划及租户面积及规模、进入与搬迁、未来搬迁计划及区域选择区域选择v2、需求特征：

选择地点考虑因素；

建筑及结构；

、需求特征：

对楼宇硬件设施的要求（空调、电梯、公共空间）对楼宇硬件设施的要求（空调、电梯、公共空间）；

需要的商业、商务配套；

对软件服务的要求；

对现在物业满意及不满意之处（外部环境、硬件对现在物业满意及不满意之处（外部环境、硬件设施、服务配套）设施、服务配套）v3、对本项目的看法：

对所在区域写字楼市场的看、对本项目的看法：

对所在区域写字楼市场的看法；

对本项目的定位建议；

楼宇硬件、软件方面法；

楼宇硬件、软件方面的建议；

是否考虑搬入高新区办公。

的建议；

定位分析定位分析发展机会战略定位发展策略设计建议发展机会判断的八个角度发展机会判断的八个角度机会因素短期中期长期宏观因素区域经济城市规划产业资源城市比较微观因素地块条件物业发展案例启示城市比较城市比较起步期起步期发展期发展期增量期增量期创新期创新期l市级核心商圈形成l传统百货商业形式主导l市级核心商圈地位强化，城市化进程加快，区域性商业出现l传统百货向现代百货、购物中心转变l区域级商圈形成l现代百货、购物中心、ShoppingMall共存l市级和区域级商圈格局稳定，互不干涉l特色主题商业倍受关注商商业业写字楼产品线写字楼产品线顶级写字楼顶级写字楼优质写字楼（优质写字楼（GradeA）普通写字楼普通写字楼（GradeB）企业独立办公楼企业独立办公楼商务公寓商务公寓天津、沈阳、青岛北京、上海济南国际顶级昊华酒店国际顶级昊华酒店国际品牌商务酒店国际品牌商务酒店国内集团企业的下属酒店国内集团企业的下属酒店经济连锁酒店经济连锁酒店天津、沈阳、济南北京、上海度假酒店度假酒店青岛、大连酒酒店店l公寓和住宅两种物业的概念区别公寓和住宅两种物业的概念区别模糊模糊l价位增长缓慢，内需稳定价位增长缓慢，内需稳定l启动城市化进程，新区发展力度启动城市化进程，新区发展力度加大加大l市场领先产品空白市场领先产品空白l受北京、上海等房价波动影响受北京、上海等房价波动影响大，房价增长较快大，房价增长较快l城市优质地段已经出现高端城市优质地段已经出现高端住宅；

住宅；

l公寓市场概念不突出公寓市场概念不突出l精装修产品逐渐增多精装修产品逐渐增多l受房价上涨过快影响，中高端市受房价上涨过快影响，中高端市场供应缩减，豪宅增多场供应缩减，豪宅增多l公寓是高档住宅的代名词公寓是高档住宅的代名词l精装修标准占主力市场精装修标准占主力市场l商住公寓专业化设计，趋向纯写商住公寓专业化设计，趋向纯写字楼产品字楼产品国内省会城市代表国内先进城市代表国际大城市代表公寓公寓住宅住宅城市比较城市比较商业发展前景商业发展前景专业化专业化休闲化休闲化综合化综合化单一化单一化中高收入人群增多，消费时间增多，消费能力增强现有商业现有商业未来主流商业未来主流商业本项目定位区间本项目定位区间公寓目标客户定位公寓目标客户定位客群分布轴客群分布轴户型面积轴（平米）产品线划分标准公寓住宅区域市场提供的产品公寓住宅客户需求面积（问卷）公寓住宅目标客群定位30405060708090100110120120示例：

示例：

甲级写字楼乙级写字楼/商务公寓租赁市场机会销售市场机会l寻求优惠政策弥补低租金l立足区域成熟客群，积极开拓优质客群l保证项目整体档次l租赁、散售并举维护品质，回收资金l寻求优惠政策弥补低租金l立足区域成熟客群，积极开拓优质客群l保证项目整体档次l租赁、散售并举维护品质，回收资金l客群档次进一步升级，以大型企业总部为主l使项目收益最大化，提升整体档次l统一业权，统一租赁l可采用整栋销售或部分楼层销售写字楼发展机会写字楼发展机会物业类型布局要求布局建议酒店l良好的可视性及景观对酒店至关重要。

l面向主干道，方便车流进入，主入口、大堂位置明显。

l有独立的出入口，避免其他人流混杂。

商业l不宜被其他物业分开，保证商业的整体性；

l沿主要干道或地块长边提供尽量多的展示面，以吸引客流，同时沿街布置商业营造商业气氛；

l入口有充足的面宽，入口布置独立、醒目；

l尽量在商业设施周边或组团之间布置充足且舒适的户外步行空间，利于商业人流互动，提高购物舒适性，提供丰富的商业形态和购物体验；

l配套性质的商业应与所服务的对象有直接便利的联系。

写字楼l可视性对写字楼非常重要，在布局上应突出其地标性；

l面向主要干道，方便车流进入主入口，大堂位置明显；

公寓l布局上考虑集中性，不宜被公建物业分开；

l远离主干道，避免交通噪音的影响，形成安静的居住氛围；

l出入口与其他物业入口分开，避免人流混杂。

各物业形态自身特点分析各物业形态自身特点分析布局原则布局建议优先满足重点物业的要求重点物业的判断不单纯以规模所占比例来决定，而是该类物业对于整个项目开发起到的决定性作用。

酒店开发较早，对于整体项目未来形象的确立起到至关重要的作用，而酒店的投资成本较高，应优先考虑酒店布置在最好的位置。

酒店的独立性应予以充分的重视，确保酒店的产权完整和功能的完善，尤其保证不受商业的干扰，在设计上满足商业和酒店之间的独立性。

公寓对于整个项目来说是现金流的主要来源，是保证项目正常运行的支持，因此公寓类物业需要的布局要求应得到较好的满足。

公寓的布局需要一定的私密性，不受外界大量车流和人流的干扰。

布局上将性质较大的物业分开地块面积较大，考虑物业之间的分开布局是必要的。

物业类型较多，但公寓与其他公建的性质差异最大，因此应考虑公寓与酒店、商业和写字楼的合理分区。

考虑互补物业之间的联系商业对其他物业的功能补充最用最为明显，因此商业