东方庭院数据库营销企划案PPT文件格式下载.ppt

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使客户更精准的定位，我们数据库营销的最大的优势即在于此。

（如购多少总价的房子、多少面积的房子、或什么品牌的汽车、什么价位的汽车）Q2Q2、致源数据库如何分类？

、致源数据库如何分类？

物理分类物理分类致源代理的普通数据库致源代理的房产专业数据库致源代理房地产专业营销数据库资源展示致源代理房地产专业营销数据库资源展示区域区域户籍户籍面积（）面积（）总价（万元）总价（万元）年龄（岁）年龄（岁）上海上海外地外地7070以下以下70-11070-110110-200110-200200200以上以上6060以下以下60-12060-120120-200120-200200-500200-500500500以上以上2020以下以下21-3521-3536-5036-505050以上以上黄浦区1048552955940340578307053855630132010275570630468076952400静安区1141547856435586561655854005216025207650375510396094352295卢湾区3225180035552853135900334575151020205530012753030465徐汇区4083014895214801878022245582015405159009465192301290192014820289208670闸北区198255784651338017970102002820100651045514295852063087458638513722045645杨浦区2815511370155703070513320190515765160351686011460630150011895186303975长宁区21270116255865175051320037352850228012390168602100115511505163802910虹口区2602575301312517250667539601977042004695709529408856420177906450浦东新区18312093990649651690056943515660134415666907116031335795096459942012733541580普陀区864451809018885269702397063301794013665187802133022653345333755542514145闵行区252600638406150014332572585116551885654780524810217503345122709952515549055545青浦区1104601061551474564170360308535765902850079656960148579651062309376516395松江区390451404053355101775600601660573620109815259801792523852010125702493012090宝山区2275351025557593020245561230657017487012621033180107404801173012037514811043935崇明县4605018903795327001215022544430342058542060108071702661013290南汇区4318521600692251977006165074102606855775085057185855253522110290708835奉贤区8092543305346356199525830691591965272704515418513354365345007023017310嘉定区1592555122557795134670465751065016698052875168901107033079956148510728035400金山区9277549680310656648048690355512421520835283512601175025517957165517145房产专业库分类数量明细（可供选择进行细分）房产专业库分类数量明细（可供选择进行细分）资源致源部分别墅案例展示致源部分别墅案例展示致源优势致源优势中海翡翠湖岸致源服务的客户别墅豪宅（部分）御翠豪庭朱家角新城翠湖天地创智坊金色里程远中风华城宝产品渠道方略资源东方庭院项目概况：

东方庭院项目概况：

项目概况：

物业类别独栋别墅+联排别墅房型面积180-300平方米价格400万-500万之间区域环境1、交通：

靠近A9高速、沪青平318国道。

2、周边配套设施相对完善3、社区生态环境优美存在问题人气低迷，入住率低备注：

部分资料来源于：

0204060环境（大环境+社区环境）规划及性价比的切入建筑风格房型其他海归有海外背景港澳台上海人（包括新上海人）外地购买客户户籍分类购买客户户籍分类客户购买动机分析客户购买动机分析东方庭院项目历史成交客户情况分析：

东方庭院项目历史成交客户情况分析：

从上图可知：

度假+投资是本案历史购房客源的主要动机和需求。

从下图可知：

上海人仍是购房的主要群体，外地在华的成功人士为次要群体。

东方庭院历史成交数据区域范围统计：

从左图可知本案的历史客源从地域上看：

以青浦、闵行、长宁、徐汇为主，静安次之。

产品方略资源渠道渠道致源渠道客户定位流程致源渠道客户定位流程致源渠道客户定位分析致源渠道客户定位分析致源渠道客户定位流程致源渠道客户定位流程服务项目项目目标消费群渠道消费群历史客源分析房产博库定位致源策划分析致源策划分析数据是死的，但人可以把它变活数据是无价值的，但人可以使它有价值关键在于如何找到真正的目标消费群，并采取有效的措施渠道致源渠道客户定位分析致源渠道客户定位分析致源渠道客户定位流程致源渠道客户定位流程东方庭院的东方庭院的渠道目标消费群渠道目标消费群定位分析定位分析关键语关键语关键语关键语度假、投资度假、投资度假、投资度假、投资项目概况：

度假功能居上、投资价值较高、在长宁古北商圈辐射范围之内。

目标消费人群定位：

古北商圈的度假人群、投资人群历史客源分析：

历史客源分析：

致源渠道目标客户定位：

古北商圈的度假人群和投资客：

东方庭院目标客群检索结果：

古北商圈的度假人群、投资客项目特质条件附加数据定位客源分析清洗结果A、购房度假需求致源客群定位致源客群定位1、度假需求客户定位分析、度假需求客户定位分析5+2人群人群致源5+2人群定义？

5天在市区生活，周末两天赴郊区放松度假致源5+2人群数据库定位：

条件一：

市区拥有高档住宅，但尚未购置别墅。

条件二：

自有房产总价300万以上。

条件三：

30-50岁致源5+2人群属性定位：

1、生活在拥挤的市区，喜欢周末外出放松。

2、具有购买别墅的经济能力，但尚无别墅。

3、具有自己的家庭，对于大面积房产具有家庭需求。

2、度假需求客户定位分析、度假需求客户定位分析5+2人群数据量统计人群数据量统计B、购房投资需求致源客群定位致源客群定位1、投资客定位分析、投资客定位分析专业房产专业房产“别墅虫别墅虫”、普通商业投资客、普通商业投资客致源选择普通商业投资客的理由：

1、具有投资能力2、具有投资表现3、具有投资可能性致源“别墅虫”：

1、致源“别墅虫”定义：

致源“别墅虫”是指拥有两套别墅以上人群。

2、致源“别墅虫”特质：

多拥有两套以上别墅了解别墅、喜欢投资别墅具有极强的购买能力“别墅虫”致源普通商业投资客拥有两套以上别墅办公投资客商铺投资客手握现金流现金流：

近6个月出售总价在200万及200万以上客源2、投资客定位分析、投资客定位分析专业房产专业房产“别墅虫别墅虫”、普通商业投资客数据量、普通商业投资客数据量产品渠道资源方略方略致源策略致源策略致源渠道营销方案致源渠道营销方案致源建议致源建议产品问题:

人气低迷，业主入住率低，这直接影响产品的继续销售。

致源策略：

渠道营销配合产品的互动宣传，形成人气螺旋效应，以人气带动销量。

致源的价值就在于在有限的成本控制下，将产品的互动信息内容以有效地方式传递到有效的目标消费者手中，促成互动，达到精准传播的效应。

关键语关键语关键语关键语互动带动人气互动带动人气互动带动人气互动带动人气人气带动销量人气带动销量人气带动销量人气带动销量1.1、致源策略问题分析1.2、致源策略渠道策略推广节点两周前：

短信（SMS）+直邮（DM）目标人群：

度假客、投资客目标：

提升知名度内容：

楼盘信息、活动信息一周前：

短信（SMS）目标人群：

促使其消费、购房内容：

楼盘信息、活动信息关键语把握推广节点持续推广，努力挖掘最大限度的消费需求6月中下旬此方案仅针对6月中旬单次推广方略致源渠道营销方案致源渠道营销方案致源策略致源策略致源建议致源建议2、致源渠道营销方案步步骤骤第一轮第一轮（全面覆盖）（全面覆盖）第二轮第二轮（再次提醒）（再次提醒）策策略略SMSSMS（短信）（短信）+DM+DM（直邮）（直邮）SMSSMS（短信）（短信）致源数据库量致源数据库量双方协商后决定双反协商后决定定位客群定位客群度假客、投资客度假客、投资客原原因因覆盖面广。

互动性强，可最大限度的争取目标消费人群。

价格低廉信息搭载量大，形象较好，能够详细的解释项目相关状况。

价格偏高，考虑营销成本因素，开发商应准确定位重点楼盘。

关键字关键字关键字关键字致源建议采用致源建议采用2+12+1推推广模式广模式11轮短消息、轮短消息、DM+1DM+1轮短消息。

轮短消息。

目的：

用最少的钱挖目的：

用最少的钱挖掘最大限度的消费需求。

掘最大限度的消费需求。

方略致源建议致源建议致源策略致源策略致源渠道营销策略致源渠道营销策略3.1致源建议内容之一：

DM采用置业宝典置业宝典置业宝典置业宝典置业宝典是什么？

是什么？

沪上房地产专业直投刊物，针对每个项目，选沪上房地产专业直投刊物，针对每个项目，选择并针对不同的目标客群进行投递。

择并针对不同的目标客群进行投递。

置业宝典置业宝典置业宝典置业宝典的优势在哪里？

的优势在哪里？

价格低，信息承载量大，性价比高价格低，信息承载量大，性价比高量身定制，推广主题明确量身定制，推广主题明确客群定位明确，具持续宣传效果客群定位明确，具持续宣传效果具有极强的可读性，可提高客户阅读兴趣具有极强的可读性，可提高客户阅读兴趣有助于提升项目形象有助于提升项目形象3.2致源建议内容之二：

互动环节要充实，要具有针对性、多样性关键语关键语关键语关键语互动带动看房看房带动销售不同的活动针对不同的群体，最大限度的挖掘目标消费者。

多样化互动活动老客户投资客度假人群看房有礼等看房有礼等品酒会、烧烤会品酒会、烧烤会豪车试驾等豪车试驾等会员卡赠送等会员卡赠送等购房有折扣购房有折扣看房看房看房看房看房看房提升销量提升销量3.3致源建议内容之三：

山不过来，我过去互动也可创新经常都是。

经常都是。

产品消费者广告宣传广告宣传被动的等待客户上门购买被动的等待客户上门购买换个方式。

换个方式。

产品消费者出动出击展示出动出击展示促使其购买