地下空间的分类权属与评估PPT资料.ppt
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地地下下空空间间权权:
即即“于于地地中中横横切切一一断断层层而而享享有有的的权权利利,或或者者说说是是土土地地地地表表下下一一定定范围内空间的权利范围内空间的权利”。
22、地下空间的分类、地下空间的分类从用途上分:
以公益性为主的地下空间从用途上分:
以公益性为主的地下空间以收益性为主的地下空间以收益性为主的地下空间从建筑形态上分:
结合地面建筑一并开发建设的地下工程从建筑形态上分:
结合地面建筑一并开发建设的地下工程独立开发建设的地下工程独立开发建设的地下工程从权利形态上分:
同一权利人从权利形态上分:
同一权利人不同权利人不同权利人二、地下空间的供地方式二、地下空间的供地方式11、单独建设的地下工程、单独建设的地下工程u符符合合划划拨拨用用地地目目录录的的人人防防工工程程及及按按国国家家规规定定可可以以按按划拨方式供地的项目,可采取划拨方式供地;
划拨方式供地的项目,可采取划拨方式供地;
u不符合不符合划拨用地目录划拨用地目录的,应采取有偿方式供地。
的,应采取有偿方式供地。
二、地下空间的供地方式二、地下空间的供地方式22、结合地面建筑一并开发建设的地下工程、结合地面建筑一并开发建设的地下工程u按按国国家家规规定定必必须须采采取取有有偿偿方方式式供供地地的的商商业业、旅旅游游、金金融融、商商品品住住宅宅、工工业业等等项项目目,需需同同时时利利用用地地下下空空间间进进行行经经营营性性开开发发建建设设的的,应采取有偿方式供地,供地时可与地上土地开发权一并出让;
应采取有偿方式供地,供地时可与地上土地开发权一并出让;
u对对于于地地下下空空间间开开发发和和地地上上开开发发分分属属不不同同权权利利人人的的,地地下下空空间间可可独独立立使使用用而而不不影影响响自自身身及及地地上上部部分分功功能能,且且有有明明确确分分界界标标志志、权权属属没没有有争争议议的的,若若地地下下空空间间符符合合划划拨拨用用地地目目录录可可采采取取划划拨拨方方式式供地,不符合供地,不符合划拨用地目录划拨用地目录的,应采取有偿方式供地的,应采取有偿方式供地。
三、三、地下空间的产权、权属确定地下空间的产权、权属确定u单单独独建建设设的的地地下下工工程程一一般般来来说说产产权权没没有有争争议议,地地下下土土地地使使用用权权的的范范围围是是地地下下建建筑筑物物、附附属属物物的的顶顶板板至至建建筑筑物物、附附属属物物的的最最深深基基础础平平面面外外围围所所及及的的权权利边界利边界三、三、地下空间的产权、权属确定地下空间的产权、权属确定大连案例u发放他项权利证、分摊出让三、三、地下空间的产权、权属确定地下空间的产权、权属确定u一一般般来来说说,商商品品房房开开发发住住宅宅小小区区、商商场场、办办公公楼楼等等,地地下下开开发发利利用用作作为为地地上上权权利利的的配配套套部部分分,产产权权较较易易出出现现争争议议,尤尤其其以以住住宅宅小小区区的的地地下下停车场最为典型。
停车场最为典型。
u物物权权法法第第7474条条“建建筑筑区区划划内内,规规划划用用于于停停放放汽汽车车的的车车位位、车车库库应应当当首首先先满满足足业业主主的的需需要要。
建建筑筑区区划划内内,规规划划用用于于停停放放汽汽车车的的车车位位、车车库库的的归归属属,由由当当事事人人通通过过出出售售、附附赠赠或或者者出出租租等等方方式式约约定定。
占占用用业业主主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
”三、三、地下空间的产权、权属确定地下空间的产权、权属确定对对物权法物权法关于停车位归属的理解:
关于停车位归属的理解:
小区停车位、车库应当属于业主共有。
小区停车位、车库应当归开发商所有。
小区停车位、车库的归属依照当事人的约定。
应当以是否计入公摊面积决定小区停车位、车库的归属。
三、三、地下空间的产权、权属确定地下空间的产权、权属确定南京典型案例南京典型案例南京典型案例南京典型案例南南京京某某小小区区因因停停车车位位的的归归属属及及使使用用问问题题,小小区区业业主主与与开开发发商商及物业公司发生了纠纷,经过三方协商,最终达成如下协议:
及物业公司发生了纠纷,经过三方协商,最终达成如下协议:
11、小区停车场、车库属于全体业主共有;
、小区停车场、车库属于全体业主共有;
22、在在开开发发商商开开始始销销售售的的前前两两年年,一一半半的的停停车车场场由由业业主主免免费费使使用用,另另一一半半开开发发商商可可以以出出租租,租租期期为为22年年,22年年后后由由承承租业主无偿使用;
租业主无偿使用;
33、全全体体业业主主共共有有的的停停车车场场由由物物业业公公司司负负责责经经营营管管理理,其收入纳入物业费一并管理使用。
其收入纳入物业费一并管理使用。
三、三、地下空间的产权、权属确定地下空间的产权、权属确定大连典型案例大连典型案例大连典型案例大连典型案例u开开发发商商自自由由定定价价后后:
大大连连软软件件园园某某小小区区因因停停车车位位的的归归属属及及使使用用问问题题,小小区区业业主主与与开开发发商商发发生生了了纠纠纷纷,由由于于发发生生纠纠纷纷时时较较早早,车车位位使使用用不不饱饱和和,故故比比较较容容易易协协商,经过协商,最终达成如下协议:
商,经过协商,最终达成如下协议:
11、部部分分属属业业主主所所有有,开开发发商商不不得得出出售售,由物业公司负责经营管理;
由物业公司负责经营管理;
22、其余部分开发商可以出售。
、其余部分开发商可以出售。
u由由物物价价局局核核定定售售价价时时:
将将地地下下停停车车场场的的成成本本分分摊摊至至总总房房价价中中,应应视视作作全全体体业业主主共共有;
但由于当时出售车库、车位的行为很少,故矛盾不突出有;
但由于当时出售车库、车位的行为很少,故矛盾不突出三、三、地下空间的产权、权属确定地下空间的产权、权属确定u商商品品住住宅宅项项目目,规规划划中中应应按按相相关关规规定定明明确确强强制制性性的的停停车车位位、车车库库配配建建标标准准,保保障障小小区区业业主主基基本本停停车车需需求求,明明确确该该部部分分由由业业主主共有;
共有;
u超超标标准准建建设设的的地地下下车车库库,本本着着“谁谁投投资资、谁谁受受益益”原原则则,可可以以将将该该部部分分权权属属界界定定为为开开发发商商所所有有,同同时时在在测测算算出出让让底底价价时时,应应考考虑虑该该部部分分的的地地价价款款(具具体体测测算算方方法法及及地地价价水水平平确确定定详详见见第第五五条)条)四、地下空间利用时规划政策与土地政策的结合四、地下空间利用时规划政策与土地政策的结合u规划管理部门在核发建设用地规划和建设工程规划许可证时,除了要明确规划管理部门在核发建设用地规划和建设工程规划许可证时,除了要明确土地的平面范围以外,还要明确地下建土地的平面范围以外,还要明确地下建(构构)筑物水平投影最大占地范围和筑物水平投影最大占地范围和起止深度起止深度u规划部门应在规划条件中明确地下建(构)筑物的用途,土地管理部门按规划部门应在规划条件中明确地下建(构)筑物的用途,土地管理部门按相应的土地政策确定供地方式相应的土地政策确定供地方式u关于配套的地下停车场,应分类明确规划条件关于配套的地下停车场,应分类明确规划条件商品住宅项目,规划中应按相关规定明确强制性的停车位、车库配建商品住宅项目,规划中应按相关规定明确强制性的停车位、车库配建标准,保障小区业主基本停车需求,明确该部分由业主共有,开发商不得标准,保障小区业主基本停车需求,明确该部分由业主共有,开发商不得分割转让、出售、长期出租(指租赁分割转让、出售、长期出租(指租赁11年以上)。
年以上)。
商场及办公楼项目,规划中应按相关规定明确标准停车位,保障正常商场及办公楼项目,规划中应按相关规定明确标准停车位,保障正常经营需要。
经营需要。
五、地下空间权的评估及地价的确定五、地下空间权的评估及地价的确定11、各市相关规定、各市相关规定、各市相关规定、各市相关规定u杭杭州州市市人人民民政政府府关关于于积积极极鼓鼓励励盘盘活活存存量量土土地地促促进进土土地地节节约约和和集集约利用的意见约利用的意见(试行试行)(杭政(杭政2005200522号)号)“对对利利用用地地下下空空间间从从事事经经营营性性活活动动、销销售售或或转转让让的的,应应依依法法有有偿偿使使用用,地地下下一一层层土土地地出出让让金金按按市市区区土土地地基基准准地地价价相相对对应应用用途途容容积积率率为为2.02.0楼楼面面地地价价的的30%30%收收取取;
地地下下二二层层的的土土地地出出让让金金按按地地下下一一层层的的标标准准减减半半收收取取;
地地下下三三层层的的土土地地出出让让金金按按地地下下二二层层标标准准减减半半收收取取,并依此类推。
并依此类推。
”五、地下空间权的评估及地价的确定五、地下空间权的评估及地价的确定11、各市相关规定、各市相关规定、各市相关规定、各市相关规定uu沈沈沈沈阳阳阳阳市市市市人人人人民民民民政政政政府府府府办办办办公公公公厅厅厅厅文文文文件件件件转转转转发发发发市市市市规规规规划划划划国国国国土土土土局局局局、市市市市人人人人防防防防办办办办关关关关于于于于规规规规范范范范全全全全市市市市地地地地下下下下空空空空间间间间开开开开发发发发利利利利用用用用管管管管理理理理意意意意见见见见的的的的通通通通知知知知(沈沈沈沈政政政政办办办办发发发发200840200840200840200840号)号)号)号)“地地下下空空间间土土地地出出让让金金的的评评估估价价格格以以该该区区域域出出让让金金标标准准为为基基数数,按按平平均均容容积积率率计计算算毛毛地地评评估估楼楼面面价价格格的的一一定定比比例例确确定定。
其其中中,地地下下一一层层按按楼楼面面地地价价的的30%30%确确定定,地地下下二二层层(含含二二层层)以以下按楼面地价的下按楼面地价的20%20%确定。
确定。
”五、地下空间权的评估及地价的确定五、地下空间权的评估及地价的确定11、各市相关规定、各市相关规定、各市相关规定、各市相关规定uu大大大大连连连连市市市市为为为为鼓鼓鼓鼓励励励励集集集集约约约约利利利利用用用用土土土土地地地地,2005200520052005年年年年11111111月月月月9999日日日日下下下下发发发发了了了了“大大大大国国国国土土土土房房房房屋屋屋屋发发发发2005170200517020051702005170号号号号”关关关关于于于于房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发项项项项目目目目地地地地下下下下(半半半半地地
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