地下商业项目策划方案【详细】PPT资料.ppt
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同时开化中路与东风路构同时开化中路与东风路构建便捷交通网络建便捷交通网络,有效扩大有效扩大项目辐射半径项目辐射半径,并且项目紧并且项目紧邻七花步行街邻七花步行街,有效融入城有效融入城市核心商圈市核心商圈,共享城市核心共享城市核心配套资源配套资源;
项目项目SWOTSWOT研判研判1STRENGTHSSTRENGTHS优势优势WEAKNESSESWEAKNESSES劣势劣势OPPORTUNITIESOPPORTUNITIES机会机会THREATSTHREATS威胁威胁1-项目位于城市中心区,有效衔接七花步行街,区域人流密集,商业氛围浓厚;
2-项目紧邻城市核心主干道,交通便捷;
3-项目地块方正平整,利于规划及开发;
1-项目属于地下人防工程改商业运营,招商存在一定市场抗性及难度;
2-项目不可销售,只能租赁,一定程度上将拉长项目投资收益周期,影响短期收益;
1-区域内无同类项目竞争;
2-项目位于城市中心区,发展潜力较大;
1-项目体量过大,作为地下商业运作存在一定市场风险;
2-文山房地产市场开发过度,市场接近饱和状态;
项目项目SWOTSWOT研判研判SWOT小结:
项目位于文山城市中心区,人流密集,商业氛围浓厚,具有一定商业开发潜力,同时项目紧邻开化中路/东风路及七花步行街,交通便捷,提升和扩大了项目有效辐射半径;
但项目整体体量过大,作为地下商业运作存在一定市场风险,同时文山房地产市场开发过度,存在一定市场泡沫,并且项目不可销售的物业属性也将在一定程度上制约项目的运作难度;
项目业态发展策划【负一层负一层】项目负一层综合分析项目负一层综合分析项目负一层面积约项目负一层面积约一万平米一万平米,因为紧邻七花因为紧邻七花步行街及城市核心主干步行街及城市核心主干道道,项目负一层具有较高项目负一层具有较高商业价值商业价值,业态安排应以业态安排应以能吸引人气聚集的业态能吸引人气聚集的业态为主为主;
负一层负一层项目负一层业态建议项目负一层业态建议入口设置入口设置项目设置六个入口项目设置六个入口,其中三个入口位于七花其中三个入口位于七花步行街一侧步行街一侧,从而形成于从而形成于地上商业街的有效衔接地上商业街的有效衔接和融合和融合,两个入口位于城两个入口位于城市主干道开化中路一侧市主干道开化中路一侧,吸引人流吸引人流,同时于项目中同时于项目中央位置设置一个主入口央位置设置一个主入口,适当拔高适当拔高,从而现成一个从而现成一个主要昭示入口主要昭示入口;
项目负一层业态建议项目负一层业态建议亲子游乐中心(儿童职业体验馆)亲子游乐中心(儿童职业体验馆)儿童职业体验馆儿童职业体验馆,面面积约两千平米积约两千平米,通过亲子通过亲子互动项目互动项目,儿童职业体验儿童职业体验项目的引入项目的引入,吸引家长前吸引家长前往往,提升项目内人气提升项目内人气;
项目负一层业态建议项目负一层业态建议动漫电玩城动漫电玩城动漫电玩城动漫电玩城,面积约面积约一千五百平米一千五百平米,是项目提是项目提升人气的有效手段升人气的有效手段,同时同时也能与亲子游乐中心形也能与亲子游乐中心形成有效配合成有效配合;
项目负一层业态建议项目负一层业态建议都市休闲区(咖啡屋都市休闲区(咖啡屋+水吧水吧+书吧书吧+桌游吧)桌游吧)都市休闲区设置咖都市休闲区设置咖啡屋啡屋/水吧水吧/书吧书吧/桌游吧桌游吧业态业态,以单店以单店100100平米计平米计算算,预计招商预计招商66家店家店,共计共计600600平米平米;
项目负一层业态建议项目负一层业态建议精品女装区精品女装区精品女装区精品女装区,面积约面积约四千平米四千平米,以单店五十平以单店五十平米计算米计算,共计招商引入八共计招商引入八十家商户运营十家商户运营;
项目负一层业态建议项目负一层业态建议风尚男装区风尚男装区风尚男装区月一千平风尚男装区月一千平米米,以五十平米单店计算以五十平米单店计算,需引入二十家商户入驻需引入二十家商户入驻;
项目负一层业态建议项目负一层业态建议潮流特区(鞋帽箱包)潮流特区(鞋帽箱包)潮流特区业态主要以鞋帽潮流特区业态主要以鞋帽箱包位主箱包位主,面积约一千平米面积约一千平米;
项目业态发展策划【负二层负二层】项目负二层综合分析项目负二层综合分析负二层负二层项目负二层面积约项目负二层面积约一万平米一万平米,因为人流动线因为人流动线及人气局限及人气局限,负二层商业负二层商业价值较低价值较低,所以业态设置所以业态设置以冷业态为主以冷业态为主;
项目负二层业态建议项目负二层业态建议家具卖场家具卖场家具卖场家具卖场,面积约四面积约四千五百平米千五百平米;
项目负二层业态建议项目负二层业态建议家电卖场家电卖场家电卖场家电卖场,面积约三面积约三千五百平米千五百平米;
项目负二层业态建议项目负二层业态建议书城书城书城书城,面积约两千平米面积约两千平米;
项目地下商业投资前景简析第二部分项目投资成本预估项目投资成本预估项目建安成本约项目建安成本约32003200元元/平米平米,总施工面积约两万平米总施工面积约两万平米,总总建安约建安约64006400万万,管理费用按项目投资成本管理费用按项目投资成本3%3%计算计算,约约210.98210.98万万,财务费用按项目投资成本财务费用按项目投资成本6%6%计算计算,约约422.96422.96万元万元,项目总投资项目总投资成本为成本为70327032万元万元;
项目区域租金调研项目区域租金调研本案通过区域内商业取样调通过区域内商业取样调研研,以七花步行街为主的核心以七花步行街为主的核心区域内商业租金水平约为区域内商业租金水平约为3535元元/平米平米;
地下负一层商业取地上地下负一层商业取地上商业商业70%70%估值估值,租金水平约租金水平约2525元元/平米平米/月月;
地下负二层商业取地上地下负二层商业取地上商业商业50%50%估值估值,租金水平约租金水平约1818元元/平米平米/月月;
项目负一层租金收益预估项目负一层租金收益预估负一层负一层负一层租金约负一层租金约2525元每平米元每平米/月月,面积约一万平米面积约一万平米,完成完成100%100%租赁时年收益为租赁时年收益为300300万元万元;
项目负二层租金收益预估项目负二层租金收益预估负二层负二层负一层租金约负一层租金约1818元每平米元每平米/月月,面积约一万平米面积约一万平米,完成完成100%100%租赁时年收益为租赁时年收益为216216万元万元;
项目投资收益评估项目投资收益评估项目完成项目完成100%100%租赁时年收益约为租赁时年收益约为516516万元万元,根据文山及云南根据文山及云南地州一般情况地州一般情况,新开发商业三年内租金年增长率约为新开发商业三年内租金年增长率约为5%,5%,三年后三年后租金增长率约为租金增长率约为10%,10%,项目靠租金收回投资成本约需八年项目靠租金收回投资成本约需八年,项目可项目可一次性出售一次性出售15-2015-20年物业使用权年物业使用权,从而收回投资从而收回投资,减少资金占用减少资金占用;
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