江门奥园冠军城前期定位报告PPT课件下载推荐.pptx
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古镇老板:
“江门楼市才刚刚上升江门楼市才刚刚上升”5北新区未来北新区未来CBDCBD北新城区中心区作为江门未来的经济、文化及市政活动的重点发展区,其规划不仅有利于提高市民生活水平及经贸文化交流,而且也将为提升城市档次、辐射粤西地区发挥重要作用。
规划:
今后五年,江门将大力优化城市空间结构,促进城市功能升级。
将加快中心城区的建设,提高中心城市的首位度,完善政治中心功能,并引导金融、保险、证券、贸易、通信、科技和法律等机构的地区性总部进驻北新区,完善中央商务区功能,使之成为江门的标志性片区。
区域宏观分析区域宏观分析6北新区未来北新区未来CBDCBD区域宏观分析区域宏观分析未来的经济、文化及市政活动的重点发展区未来的经济、文化及市政活动的重点发展区成为展现新江门的标志性地段成为展现新江门的标志性地段房地产发展不断成熟房地产发展不断成熟珠中江同城发展珠中江同城发展我们看到:
北新区迎来了前所未有的发展高潮我们看到:
北新区迎来了前所未有的发展高潮7区域宏观分析区域宏观分析“珠中江互通珠中江互通珠中江互通珠中江互通”“江门放宽入户江门放宽入户江门放宽入户江门放宽入户”“公积金互通公积金互通公积金互通公积金互通”政策优势的扩大,带来了周边客户群体政策优势的扩大,带来了周边客户群体政策优势的扩大,带来了周边客户群体政策优势的扩大,带来了周边客户群体8第二部分第二部分区域市场分析区域市场分析9江门的楼市一直被认为是珠三角地区的楼市洼地,但从2006年开始,随着外来大型房地产商的登陆,江门楼价迅速攀升.在火爆的2007年,部分楼盘的电梯洋房楼价攀升至5000元左右。
2007年全年的均价从2000元/上升到3436元/。
2008年江门楼市受全国楼市的影响开始进入调整期,市场观望气氛较为浓厚,住宅成交量有一定下降,但是由于江门楼市的“洼地”优势,市场刚性需求的存在,09年随着市民对楼市信心的恢复,江门楼市将重新回到快速发展的轨道,均价达到5000元/。
区域市场分析区域市场分析10数据来源:
江门市房产局n0909年缩减供应,存量货供不应求年缩减供应,存量货供不应求0909年江门商品房供应情况分析年江门商品房供应情况分析区域市场分析区域市场分析经历了07年和08年连续两年的高峰之后,2009年商品房供应大为缩减。
当市场迅速消化掉存货以后,新货上市的步伐明显跟不上,再加上部分开发商“捂盘”,使得市场一度面临供不应求的局面。
110909年江门商品房成交情况分析年江门商品房成交情况分析数据来源:
江门市房产局n月均消化月均消化747747套套区域市场分析区域市场分析2009年,江门市中心城区商品房交易总面积126.81万平方米,成交金额43.71亿元,其中住宅成交面积116.39万平方米,成交金额40.38亿元,8959套,月均747套。
几项数字均比08年有大幅度的上升。
12数据来源:
江门市房产局均价超过四千元的住宅比例大幅提高,江门房价正从“四千元时代”向“五千元时代”迈进”。
套均成交总价54.3万元,总价在总价在总价在总价在50505050万元以上的住宅比例达到万元以上的住宅比例达到万元以上的住宅比例达到万元以上的住宅比例达到41%41%41%41%,主要集中120144平方米面积段(41006900元/平方米)。
0909年江门商品房成交情况分析年江门商品房成交情况分析区域市场分析区域市场分析13区域市场分析区域市场分析各项目的销售速度:
各项目的销售速度:
30-10030-100套套/月月140909年江门商品房供应情况分析年江门商品房供应情况分析数据来源:
江门市房产局n0909年中小户型住宅的供应增加年中小户型住宅的供应增加区域市场分析区域市场分析随着房价快速攀升,大面积住宅的房价对购房者的压力加大,而年轻一代逐渐接受了两房中小户型,且开发商发现他们曾经尝试开发的中小户型住宅销售都很旺,再加上政府的调控措施,使得09年中小户型住宅的供应增加。
15区域市场分析区域市场分析20102010年开发项目供应情况年开发项目供应情况项目项目开发地块开发地块建面建面面积段面积段套数套数推出时间推出时间奥园江门项目奥园江门项目新楼盘新楼盘15万万80-1401042套套2010年年5月月五邑锦绣豪庭五邑锦绣豪庭已建三栋未推已建三栋未推5万万78-238324套套2009年年10月月世纪城世纪城住宅住宅+商业商业8万万90-120850套套2010年年3月月中天国际三期中天国际三期住宅住宅17.36万万90-140800套套2010年年5月月富力华庭富力华庭二期地块二期地块5万万80-220300套套2010年年5月月江门碧桂园江门碧桂园住宅住宅+商业商业16万万未知未知1600套套2010年年6月月翠林苑翠林苑二期地块二期地块97-150750套套2010年下半年年下半年天安项目天安项目新楼盘新楼盘18万万54-198712套套2010年年10月月星汇名庭(城建)星汇名庭(城建)住宅住宅+商业商业42.2万万90-16038栋高层与小高层栋高层与小高层2010年下半年年下半年高尔夫高尔夫1号号二期地块二期地块10万(容积率万(容积率2)70/90限制限制1250套套2010年年10月月金汇城市广场在建3栋120-1603栋2010凤山水岸二期地块17万140以上1500套2010中熙项目住宅+别墅10万70/90限制980套2011年5月1620102010年江门商品房供应情况分析年江门商品房供应情况分析数据来源:
江门市房产局n北新区板块和江海板块为供应主要区域;
北新区板块和江海板块为供应主要区域;
区域市场分析区域市场分析17开发项目共有10多个,总建筑面积约200万平方米,共15000套新货陆续开发推出市场,可以历史开发三年;
产品面积是75-160,市场的小户型产品由原来的市场的小户型产品由原来的6%6%的比例上升到的比例上升到30%30%,市场存在一定量的购买力,市场存在一定量的购买力;
除了富力华庭和江门碧桂园会在5月推出部分单位,其余楼盘多数在下半年推出小户型单位。
如果本项目能在如果本项目能在55月推出,能抢先占领市场。
月推出,能抢先占领市场。
0909年下半年到年下半年到20102010年供货分析:
年供货分析:
区域市场分析区域市场分析1820092009年:
年:
12月9日,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;
12月14日,国四条:
加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期;
12月17日,土地拍卖后,首次缴纳土地出让金不低于50%;
12月23日,个人转让不足5年的非普通住房全额征收营业税;
12月30日,沪四条:
严格二套房认定标准、加大闲置土地清理;
12月31日,公积金贷款收紧,二套房贷款限额将为60万。
20102010年:
1月10日,国十一条(二套房贷首付不低于40%,);
1月18日,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
20092009年底至年底至20102010年初国家针对房地产出台政策年初国家针对房地产出台政策区域市场分析区域市场分析市场不确定性市场不确定性提高二次置业门槛提高二次置业门槛保障首次置业者保障首次置业者19竞争项目分析竞争项目分析80100平方米面积段项目平方米面积段项目20北新区竞争项目分析北新区竞争项目分析区域市场分析区域市场分析主要竞争点:
主要竞争点:
11、推出时间接近、推出时间接近22、属于中小面积户型、属于中小面积户型21竞争项目情况竞争项目情况楼盘名称楼盘名称面积段面积段价格段价格段产品特点产品特点中天国际9515855-80万附带空中私家花园,配套五星级酒店等天骄半岛8911850-70万N+1户型,带入户花园,世纪城9512043-50万两房变三房嘉悦名都9016045-70万户型多样,方正实用,邻近名校旁凤山水岸10014055-80万全首层架空园林绿化,10M空中花园。
翠林苑97-150未定97可做三房送入户花园本项目竞争优势:
本项目竞争优势:
多阳台设计;
赠送面积多,实用率高;
价格段在38-55万。
我们需要在这个市场竞争环境中找到自己的产品站位我们需要在这个市场竞争环境中找到自己的产品站位小户型创新,三房总价低小户型创新,三房总价低22区域市场分析区域市场分析楼盘地址楼盘地址江门市北环路五邑高尔夫球场段发展商发展商江门良骏兆业发展有限公司规模规模首期占地:
4.5万平方米;
总建:
11万平方米13栋19层高层联排别墅:
4套现推单位现推单位1、5、6、9、10、11、12栋面积78-270,其中可望高尔夫的高层147-270主力户型主力户型140优雅三房,160奢华四房户型比例户型比例1-15栋两房8.4%,三房58.5%,四房33.1%付款方式付款方式一次性付款/银行按揭99折销售均价销售均价洋房:
5000元/联排别墅:
8000元/以上装修标准装修标准毛坯管理费管理费1.8元/*月本案本案高尔夫一号高尔夫一号推广手法:
推广手法:
0707年开盘期间,高档酒店、商场进行巡年开盘期间,高档酒店、商场进行巡展、外展和蓄客展、外展和蓄客。
23区域市场分析区域市场分析楼盘地址楼盘地址江门市北新区院士路72号发展商发展商江门市中集天宇房地产有限公司规模规模总占地面积22万,总建筑面积40万,容积率2.2,绿化率超过38%。
现推单位现推单位准备推三期三房户型主力户型主力户型95两房,100三房,158四房户型比例户型比例两房30%,三房50%,四房20%销售均价销售均价洋房:
5500元/装修标准装修标准毛坯管理费管理费1元/*月未来动态未来动态年初推3、6栋,主要是集中107-124平方米的三房单位,货量约200套中天国际三期中天国际三期推广手法:
已开发推广手法:
已开发66年时间,主打年时间,主打“城市中央城市中央人居人居地标地标”概念概念24区域市场分析区域市场分析楼盘地址楼盘地址江门市丰乐路发展商发展商江门市蓬江区远禾发展有限公司规模规模总占16万。
现推单位现推单位推6栋单位主力户型主力户型从90-160平方米,均为两梯四户的户型户型比例户型比例两房20%,三房50%,四房30%销售均价销售均价洋房:
4900元/装修标准装修标准毛坯管理费管理费1.5元/*月动态动态12月底开盘,约300套,消化80套嘉悦名都嘉悦名都推广手法:
利用紫茶小学重点学校买点,推出名校推广手法:
利用紫茶小学重点学校买点,推出名校旁名盘。
旁名盘。
25区域市场分析区域市场分析楼盘地址楼盘地址蓬江区双龙大道(中加柏仁学校对面)发展商发展商江门市怡福房地产开发有限公司规模规模总占地面值万。
采用现代新古典主义建筑风格。
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