物业管理基本知识教案PPT推荐.pptx
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住宅小区推行社会化、专业化管理模式,由物业管理公司实施统一管理是深化房地产管理体制改革的重要举措。
l在这种形势下,物业管理在中国得到了广泛的认同,其含义也从仅指住宅小区的管理,扩大到包括各类办公楼宇、商业中心、旅游酒店以及工业大厦的管理,并逐步进入更为规范和迅速的发展阶段。
发展历程发展历程l2003年5月28日,国务院第9次常务会议通过物业管理物业管理条例条例,并于2003年9月1日起施行。
这是全国第一部第一部物业管理行政法规行政法规。
l条例确立了一系列重要的物业管理制度,对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定,并明确了相应的法律责任。
那么,到底什么是物业管理呢?
概念一:
物业物业l“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来的,含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等,是一个广义的范畴。
l从物业管理的角度来说,“物业”是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
物业的物业的分类分类1.按物业用途用途分:
住宅、商业、工业、其他2.按物业类型类型分:
低层(别墅1-3层)、多层(4-7)、小高层(8-10)、高层(10层以上)3.按物业所有权所有权分:
个人、集体、国家4.按物业地理位置地理位置分:
北方的、南方的概念二:
概念二:
物业管理物业管理l“物业管理”,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
摘自物业管理条例第一章第二条概念三:
概念三:
业主业主l定义:
房屋的所有权人l权利1、按照物业服务合同的约定,接受物业企业提供的服务;
2、提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
4、参加业主大会会议,行使投票权;
5、选举业主委员会委员,并享有被选举权;
6、监督业主委员会的工作;
7、监督物业管理企业履行物业服务合同;
8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
10、法律法规规定的其他权利。
履行的义务:
1、遵守业主公约、业主大会议事规则;
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定;
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金;
5、按时交纳物业服务费用;
6、法律法规规定的其它义务。
业主业主定义:
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
履行下列职责:
1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
2、选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
3、选聘、解聘物业管理企业;
4、决定专项维修基金使用、续筹方案,并监督实施;
5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
业主大会会议形式:
集体讨论和书面征询意见,1/2持有投票权的业主参加。
大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。
概念四:
业主大会业主大会业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构。
1、召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
4、监督业主公约的实施;
5、业主大会赋予的其他职责。
概念五:
业主委员会业主委员会概念六概念六:
业主公约业主公约业主公约是指由全体业主承诺的,对全体业主具有约束力的,有关业主在使用、维护物业及其管理等方面的权利义务的行为守则。
应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
概念概念七:
七:
住宅专项维修资金住宅专项维修资金房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。
房屋公用设施专用基金简称专用基金,用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目,不得挪作他用。
中国的房屋维修金制度始于1998年,2004年,房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。
其缴纳标准也由最初的按购房款2%-3%的比例缴交变为2008年的按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴交。
按照2007年重新修订的住宅专项维修资金管理办法的规定,公共维修基金专门用于小区公共设施的维修,归全体业主共有。
但在业主委员会成立之前,该资金一般情况下由房地产行政主管机关来代管。
房屋维修基金的名字多年来经过数次变化,1998年时,叫做房屋维修基金,后改为商品房公共维修基金,2007年,根据当时建设部和财政部联合发布的165号令,最终为【住宅专项维修资金】。
概念八概念八:
管理用房管理用房来源来源:
按条例规定向业委会提供。
以建造成本价提供住宅区物业管理用房,其产权属住宅区全体业主。
计算计算公式公式:
人均管理用房规划指标(0.06)X住宅区房屋的总套数(固定)X户均人口数(3.75)包括包括:
办公、生活和库房等用房。
机电值班室概念九:
概念九:
商业用商业用房房来源:
来源:
营业用房又称商业用房,俗称商铺,使用年限为40年,水电性质也是商业性质。
是专门用于商业经营活动的房地产,是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。
概念概念十:
十:
物业管理服务费物业管理服务费来源:
1.向业主收取的管理费2.公用设施、设备和公共场所的经营收入3.部分商业用房的租金4.住宅区的其它合法收入物业管理的物业管理的目的目的l为了发挥物业的最大使用功能,使其保值增值,并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。
物业管理的物业管理的基本特征基本特征1.社会化2.专业化3.市场化(主要特点)*经营型(从企业角度考量)物业管理的物业管理的基本特点基本特点l业主自治自律1.业主公约2.业主委员会l物业管理企业的统一专业化管理物业管理的物业管理的发展趋势发展趋势1.物业管理企业化l强调规模经济;
强调“一业为主、多种经营”。
2.专业服务社会化l摆脱“小而全”,逐步实现专业分工。
3.物业管理现代化l管理观念现代化;
管理组织网络化;
管理标准规范化;
管理方式程序化。
物业管理都管些什么?
(横向)2、物业管理的基本内容六大管理六大管理1.房屋及设备设施管理(含早期介入和前期物业管理等)2.环境管理(含清洁、绿化、消杀管理等)3.公共秩序管理(含公共安全防范、消防、车辆与交通管理等)4.客户管理(含入伙与装修、客户服务、投诉处理等)5.物业档案资料管理6.其它公共管理,如人力资源管理、财务管理等三类服务三类服务1.常规性的公共服务2.针对性的专项服务3.委托性的特约服务物业管理基本内容物业管理基本内容l房屋本体养护修缮l设备设施维修养护l治安管理l消防管理l清洁管理l绿化管理l交通管理l维修基金管理l办理物业保险l管理费核收和使用管理l开展多种经营l建立社区文化l协助政府工作l建立物业档案针对性的专项服务针对性的专项服务l家政服务l上门维修l房屋租赁l经纪中介l会所管理l不限于此委托性的特约服务委托性的特约服务l特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务l特约服务实际上是对专项服务的补充和完善l当有较多的顾客有某种需求时,物业管理企业可将此项特约服务纳入专项服务如何实施物业管理?
(纵向)3、物业管理的基本环节物业管理的物业管理的4个个基本环节(纵向)基本环节(纵向)1.策划阶段2.前期准备阶段3.启动阶段4.日常运作阶段一、策划阶段一、策划阶段l物业管理的早期介入l制定物业管理方案1.确定管理档次2.确定服务标准3.财务收支预算l选聘或组建物业管理企业l是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段(项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段)就参与介入,从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关,以确保物业的设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,这是避免日后物业管理混乱的前提和基础。
早早期期介介入入早期介入的作用早期介入的作用l有利于优化设计,完善设计细节l有利于提高房屋建造质量l有利于保证物业的使用功能l有利于加强对所管物业的全面了解l有利于后期管理工作的进行l有利于树立物业管理企业的形象案例提示案例提示l空调滴水管和空调架l电梯选型l别墅围墙l水池清理l绿化植物二、前期准备阶段二、前期准备阶段l企业内部机构的设置和拟定人员编制l物业管理人员的选聘与培训l规章制度的制定l物业租售的代理三、启动阶段三、启动阶段l物业的接管验收l业主入伙与装修l产权备案和档案资料的建立l首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立l接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。
l是竣工验收的再验收,标志着标志着物业正式进入使用阶段,物业管理应全面启动。
接接管管验验收收接管验收的作用接管验收的作用l明确交接双方的责、权、利关系l确保物业具备正常的使用功能,充分维护业主的利益l为日后管理创造条件接管验收的要求与标准接管验收的要求与标准建设部1991年颁布的房屋接管验收标准l接管验收资料(竣工、产权)l房屋质量与使用功能检查l主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、附属设施l钥匙业业主主入入伙伙与与装装修修l通过宣传使业主了解和配合物业管理工作l入伙手续办理l业主接管验收、返修工程跟进l加强装修管理l配合业主搬迁l做好装修、搬迁阶段的卫生、安全、交通管理工作产权备案和档案资料的建立产权备案和档案资料的
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