房地产开发工程管理PPT文件格式下载.ppt

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计划、指挥、检查、调整和控制；

在工程建设过程中：

与社会各相关部门的联络、协调等。

成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。

房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理的概念.供货方的项目管理供货方的项目管理监理方的项目管理监理方的项目管理房地产开发项目管理的层次体系房地产开发项目管理的层次体系业主方的项目管理业主方的项目管理工程总承包方的工程总承包方的项目管理项目管理设计方的项目管理设计方的项目管理施工方的项目管理施工方的项目管理社会环境方的社会环境方的项目管理项目管理房地产开发项目管理的层次体系房地产开发项目管理的层次体系建设工程目标控制1、建设工程目标系统：

投资、进度、质量三大目标，对立统一关系。

2、目标控制原则：

系统控制、全过程控制和全方位控制、主动控制和被动控制、事前控制和事后控制3、影响质量因素：

人、机、料、法、环4、建设工程目标控制的措施：

（1）组织措施：

组织机构和人员、目标和职责分工、工作流程；

（2）技术措施：

多个不同的技术方案、对方案进行技术经济分析；

（3）经济措施：

审核工程量、付款、结算；

从全局、总体上加以考虑；

偏差原因分析和未完工程预测，采取预防措施；

（4）合同措施：

拟订合同条款、合同谈判、处理问题纠纷、防止和处理索赔、合同结构分析合同间的联系和影响。

建设程序1、原则：

“先勘查、后设计、再施工”；

优化决策，竞争择优，委托监理。

2、建设阶段划分：

（1）投资决策：

项目建议书、可行性研究

（2）建设实施：

设计阶段、招投标阶段（建设准备阶段）、施工阶段、竣工验收阶段（3）交付使用：

工程投产或交付使用、工程保修注意：

项目实施阶段和项目施工阶段的不同DM-DevelopmentManagement项目前期策划与管理PM-ProjectManagement项目管理FM-FacilityManagement设施管理决策阶段决策阶段实施阶段实施阶段准备设计施工使用阶段使用阶段使用期的管理方使用期的管理方FM开发方开发方DMPM设计方设计方PM施工方施工方PM供货方供货方PM投资方投资方DMPMFM工程管理工程管理项目前期策划与管理项目前期策划与管理DMDM项目实施期项目管理项目实施期项目管理PMPM项目使用期设施管理项目使用期设施管理FMFM投资方投资方设计方设计方施工方施工方供货方供货方项目使用期的管理方项目使用期的管理方开发方开发方涉及建设工程项目涉及建设工程项目的全过程的管理的全过程的管理涉及参与建设工程项目涉及参与建设工程项目的各个单位对工程的管理的各个单位对工程的管理施工阶段设计阶段工程建设监理项目管理项目全寿命管理使用阶段设施管理项目建设的全过程管理决策阶段项目前期策划与管理-为客户提供优质的产品和服务，实现企业效益和社会效益的双赢。

-对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；

-对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。

房地产开发项目管理趋势国际化、信息化房地产开发项目管理的任务房地产开发项目管理的任务项目进度管理的概念房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。

二二房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理的阶段房地产开发项目进度管理的阶段项目可行性研项目可行性研究及立项阶段究及立项阶段项目建设阶段项目建设阶段项目交付使用项目交付使用后的适用阶段后的适用阶段核心核心影响房地产开发项目进度的因素影响房地产开发项目进度的因素序号序号影影响响因因素素1人的因素2技术因素3材料设备与构配件因素4施工机械设备因素5资金因素6水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素7政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素8其他不确定性因素项目进度管理的主要任务项目进度管理的主要任务1.1.设计前的准备设计前的准备阶段阶段2.设计阶段设计阶段3.施工阶段施工阶段-确定工期总目标-编制总进度计划-编制准备阶段详细工作计划，并控制执行-施工现场条件调研与分析-编制施工总进度设计并控制执行-编制施工年、季、月实施计划并控制执行-编制设计阶段的工作计划并控制其执行-编制详细的出图计划并控制执行项目进度管理措施项目进度管理措施组织措施技术措施合同措施经济措施信息管理措施网络图的分类房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理网络图分类网络图分类按最终目标按最终目标按编制对象按编制对象范围范围按工作衔接按工作衔接特点特点普通网络图普通网络图搭接网络图搭接网络图单目标网络图单目标网络图多目标网络图多目标网络图群体网络图群体网络图单项工程网络图单项工程网络图局部工程网络图局部工程网络图按表示方法按表示方法单代号网络图单代号网络图双代号网络图双代号网络图网络图技术的特点房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理横道图（横道图计划）网络图（网络图计划）房地产开发项目进度管理系统房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理建设单位进度控制建设单位进度控制设计单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划施工总进度计划单位工程施工进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书任务单或承包任务书作业进度实施作业进度实施监监理理单单位位进进度度控控制制委托21逐级分解数据汇总多级计划管理房地产开发项目成本管理的概念三三房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理即在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

房地产开发项目成本构成房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理销售成本销售成本开发成本开发成本土地费用土地费用前期工程费前期工程费建筑安装工程费建筑安装工程费基础设施费基础设施费项项项项目目目目成成成成本本本本构构构构成成成成公共配套设施费公共配套设施费开发间接费开发间接费财务费用财务费用销售广告、代理等费用销售广告、代理等费用销售广告、代理等费用销售广告、代理等费用房地产开发项目成本管理原则房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理设置科学的成本管理目标设计阶段投资控制是重点变被动控制为主动控制经济与技术结合是成本管理的高效手段房地产开发项目成本管理的主要内容房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理策划、设计阶段的成本管理发包、施工阶段的成本管理项目销售阶段的成本管理工程项目质量管理的特点四四房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理2质量波动大质量波动大3质量变异大质量变异大4质量隐蔽性质量隐蔽性5终检局限大终检局限大影响因素多影响因素多1质量管理的主要内容施工前的准备阶段施工过程中的质量管理房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理项目工程质量管理的主要途径房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理现场现场质量检验质量检验现场现场质量监督质量监督审核有关技术文件、审核有关技术文件、报告或报表报告或报表主要途径主要途径项目工程质量控制常用方法房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理排列图法排列图法因果分析图法因果分析图法直方图法直方图法控制图法控制图法1234施工阶段质量监督控制手段房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理测量试验指令文件利用支付控制手段规定质量监控工作程序旁站监督主要手段主要手段房地产开发项目的竣工验收竣工验收的范围及依据竣工验收的要求竣工验收程序验收准备初步验收正式验收竣工验收的组织房地产开发项目由建设单位组织竣工验收，由建设行政主管部门进行程序监督。

房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理1建筑工程施工质量验收的依据:

建筑工程施工质量验收统一标准建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-20012建筑工程施工质量验收的指导思想是：

验评分离、强化验收、完善手段、过程控制3建筑工程质量验收划分为单位工程、分部（子分部）工程、分项工程和检验批建筑工程分部工程划分为：

1.地基与基础地基与基础2.主体结构主体结构3.建筑装饰装修建筑装饰装修4.建筑屋面建筑屋面5.建筑给水、排水及采暖建筑给水、排水及采暖6.建筑电气建筑电气7.智能建筑智能建筑8.通风与空调通风与空调9.电梯电梯10节能保温工程节能保温工程五五房地产开发项目其他管理房地产开发项目其他管理开发项目合同管理开发项目合同管理1开发项目协调管理开发项目协调管理2开发项目资料管理开发项目资料管理3开发项目现场管理开发项目现场管理4开发项目信息管理开发项目信息管理5六、法律法规：

建筑法中有关工程承包、转包、分包的规定：

1、提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。

建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或多项发包给一个工程总承包单位；

但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。

2、禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给别人。

3、建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；

但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。

施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。

4、建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；

分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。

总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。

5、禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位，禁止分包单位将其承包的工程再分包。

建设工程质量管理条例1、质量责任：

施工单位对建设工程的施工质量负责；

实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责。

2、施工质量不符要求时的处理

（1）返工重新验收；

（2）经有资质的检测单位鉴定达到设计要求的检验批，应予验收；

（3）经有资质的检测单位鉴定达不到设计要求，但经原设计单位核算认可能满足结构安全和使用功能的检验批，可予以验；

（4）经返修或加固的分项、分部工程，虽然改变外形尺寸但仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收；

（5）通过返修或加固仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位工程，严禁验收。

3、质量事故：

各有关单位向当地建设主管部门上报建设工程安全生产管理条例1、建设单位：

周边及地下环境资料、安全措施费、拆除工程、管理责任。

2、施工单位：

（1）总包负责制、特种作业人员持