商用项目工程建设管理分享PPT格式课件下载.pptx

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大型商用项目大型商用项目工程建设管理分享工程建设管理分享商用物业商用物业通常是指用以开展商业经营活动的商场、写字通常是指用以开展商业经营活动的商场、写字楼、酒店或集合其中两种及以上物业业态的商楼、酒店或集合其中两种及以上物业业态的商用物业项目用物业项目一般具有建设规模大、建设周期长、涉及专业一般具有建设规模大、建设周期长、涉及专业门类多且技术及协作复杂程度高、建设管理难门类多且技术及协作复杂程度高、建设管理难度大的特点，通常也是资金密集、社会影响大、度大的特点，通常也是资金密集、社会影响大、运作风险较高的工程建设项目运作风险较高的工程建设项目商用物业的突出特点商用物业的突出特点n人员及机动车流量大，交通组织设计重要性突人员及机动车流量大，交通组织设计重要性突出，导视系统很重要出，导视系统很重要n建筑选材要求高建筑选材要求高-美学、耐久、环境友好、易保美学、耐久、环境友好、易保养养n荷载设计标准高，建筑用钢量大荷载设计标准高，建筑用钢量大n因应客户要求平面布局调整的适应性因应客户要求平面布局调整的适应性n配套停车场、卫生设施、装卸区、库房、餐饮配套停车场、卫生设施、装卸区、库房、餐饮服务、银行设施等服务、银行设施等商用物业的突出特点商用物业的突出特点n人员密度高，消防及生命安全要求高，对垂直人员密度高，消防及生命安全要求高，对垂直运输、建筑防火、疏散、火灾报警、灭火设施运输、建筑防火、疏散、火灾报警、灭火设施等各方面均提出了挑战等各方面均提出了挑战n电力负荷密度大，供电可靠性要求高，一旦供电力负荷密度大，供电可靠性要求高，一旦供电中断会造成严重的经济损失甚至不良的社会电中断会造成严重的经济损失甚至不良的社会影响影响n语音及数据通信需求高语音及数据通信需求高n公共安全要求高公共安全要求高n机电系统及设备选型要求高机电系统及设备选型要求高-高可靠、长寿命、高可靠、长寿命、能效能效商用物业的突出特点商用物业的突出特点n机电工程复杂且在整个建安成本中占比高，诸机电工程复杂且在整个建安成本中占比高，诸如室内环境舒适度、语音及数据通信、建筑物如室内环境舒适度、语音及数据通信、建筑物自动化、安防等各个方面，联合调试工作复杂、自动化、安防等各个方面，联合调试工作复杂、周期长周期长n水系统复杂，诸如生活给水系统、污废水系统、水系统复杂，诸如生活给水系统、污废水系统、雨水系统、空调冷冻冷却水系统、消火栓系统、雨水系统、空调冷冻冷却水系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统等，且一旦发生水害经济损自动喷水灭火系统等，且一旦发生水害经济损失巨大失巨大n设备机房及竖井多，减震隔声降温等要求高设备机房及竖井多，减震隔声降温等要求高n物业管理要求高，运行及维护费用高昂物业管理要求高，运行及维护费用高昂项目策划是关键项目策划是关键n公司总经理负责组织编制项目管理策划书，公司总经理负责组织编制项目管理策划书，明确项目发展的总体思路及目标明确项目发展的总体思路及目标n策划、前期、设计、合约、工程等部门主策划、前期、设计、合约、工程等部门主要管理人员参与要管理人员参与n项目管理策划书是项目工程建设管理的指项目管理策划书是项目工程建设管理的指南南项目策划是关键项目策划是关键n结合用地的位置、环境结合用地的位置、环境n确定项目定位及发展目标确定项目定位及发展目标n进行项目概念设计进行项目概念设计n拟定工程建设管理目标拟定工程建设管理目标工程建设管理目标工程建设管理目标n建造标准建造标准n工期目标工期目标n质量质量/安全安全/环保目标环保目标n目标成本目标成本n前期工作目标前期工作目标n项目规划设计管理目标项目规划设计管理目标n合约规划合约规划n招投标工作目标招投标工作目标n物业管理物业管理目标目标建造标准是依据建造标准是依据n设计设计/招投标招投标/工程工程/成本管理的统一指引成本管理的统一指引整体效果及寿命整体效果及寿命人员密度人员密度开间、进深、净高、荷载指标开间、进深、净高、荷载指标电力可靠性电力可靠性/负荷密度负荷密度电梯等候时间电梯等候时间环境舒适度环境舒适度建筑做法建筑做法/材质材质/工艺工艺/色板色板/效果效果智能建筑智能建筑安全及环境友好安全及环境友好设计是龙头设计是龙头n历史使命、精品意识历史使命、精品意识n公司领导亲自抓设计公司领导亲自抓设计n自己的设计管理团队自己的设计管理团队集团设计部门集团设计部门-规划方案设计管理规划方案设计管理-初步设计初步设计项目公司设计部门项目公司设计部门-施工图设计施工图设计-现场设计管理现场设计管理n选择适合的设计团队选择适合的设计团队设计是龙头设计是龙头n设计的成本观设计的成本观-立足长远、适度立足长远、适度超前超前设计管理设计管理n各设计阶段应有明确的设计大纲及设计任各设计阶段应有明确的设计大纲及设计任务书务书n初设阶段重点对基础初设阶段重点对基础/防水防水/主体结构主体结构/内内外装修外装修/设备选型设备选型/专业界面及接口等组织专业界面及接口等组织专家进行审核专家进行审核/论证论证n施工图设计阶段重点对基坑及支护施工图设计阶段重点对基坑及支护/基础、基础、地下防水地下防水/大体积混凝土大体积混凝土/施工降水施工降水/主体主体结构、结构、/精装修精装修/设备安装等方面组织设计设备安装等方面组织设计与施工方面的协调与施工方面的协调/交底交底设计管理设计管理n按建造标准执行限额设计按建造标准执行限额设计设计大纲要明确提出控制建设投资的要求设计大纲要明确提出控制建设投资的要求方案阶段估算投资额不应超过计划值方案阶段估算投资额不应超过计划值初设概算不应超过估算额初设概算不应超过估算额施工图预算不应超过概算施工图预算不应超过概算n因影响到多专业的协调，建筑做法表必须因影响到多专业的协调，建筑做法表必须经过仔细研究，尤其应避免经过仔细研究，尤其应避免遗漏遗漏设计管理设计管理n公共公共安全、减震及隔声设计极为重要安全、减震及隔声设计极为重要n现场设计管理现场设计管理重视选材及封样重视选材及封样设计院须派驻工地设计代表设计院须派驻工地设计代表施工方专业深化设计施工方专业深化设计设计管理部门应密切跟踪工程进度，及时设计管理部门应密切跟踪工程进度，及时协调解决影响施工的设计问题协调解决影响施工的设计问题合约规划合约规划n项目总承包管理制项目总承包管理制n应以便于工程建设管理原则合理规划，尽应以便于工程建设管理原则合理规划，尽量避免过度拆分、分包量避免过度拆分、分包除精装修工程外，同一项目其他分项工程除精装修工程外，同一项目其他分项工程不应按照施工标段划分不应按照施工标段划分尤其机电工程不应拆分过细，除消防电、尤其机电工程不应拆分过细，除消防电、电力工程、发电机工程外，其他专业机电电力工程、发电机工程外，其他专业机电工程不宜按照专业工程不宜按照专业拆分拆分合约规划合约规划机电机电通用主材如电缆、管材等工程进度息通用主材如电缆、管材等工程进度息息相关，实际损耗量亦难以控制，应尽量息相关，实际损耗量亦难以控制，应尽量不作甲供不作甲供电气元件、弱电设备尽量统一品牌、系列，电气元件、弱电设备尽量统一品牌、系列，不作甲供不作甲供防火门防火门/防火卷帘尽量甲供但安装部分尽防火卷帘尽量甲供但安装部分尽量指派总包负责量指派总包负责,便于控制质量及效果便于控制质量及效果石材尽量甲供石材尽量甲供,便于控制质量及效果便于控制质量及效果招投标管理招投标管理n技术标同质量、档次条件下合理低价原则技术标同质量、档次条件下合理低价原则n严格执行项目建造标准严格执行项目建造标准不以减低配置甚至降低档次作为压价办法，不以减低配置甚至降低档次作为压价办法，技术方面的优化意见应该在初步设计阶段技术方面的优化意见应该在初步设计阶段提出供讨论确定提出供讨论确定n承包商承包商尤其总尤其总承包商的选择至关重要承包商的选择至关重要选择一个优秀施工队伍，工程建设就成功选择一个优秀施工队伍，工程建设就成功了了一半一半招投标管理招投标管理n承包商承包商尤其总尤其总承包商的选择承包商的选择至关重要至关重要（续）（续）选择选择行业中的领军企业或排名佼佼者行业中的领军企业或排名佼佼者建立战略合作伙伴关系，强强联手建立战略合作伙伴关系，强强联手重视管理团队，尤其是项目经理重视管理团队，尤其是项目经理总承包商必须配备总承包管理管理力量总承包商必须配备总承包管理管理力量深化设计能力非常重要深化设计能力非常重要重要队伍关注到作业班组重要队伍关注到作业班组招投标管理招投标管理n招投标工作应及时启动，越晚越被动招投标工作应及时启动，越晚越被动初步设计完成后必须启动幕墙、电梯及扶初步设计完成后必须启动幕墙、电梯及扶梯招标，及时开展设计配合，以便设计院梯招标，及时开展设计配合，以便设计院一次性完成主体结构施工图设计，可有效一次性完成主体结构施工图设计，可有效避免与此有关的结构变更而延误工程进度、避免与此有关的结构变更而延误工程进度、增加增加造价造价招投标管理招投标管理n招投标工作应及时启动，越晚越招投标工作应及时启动，越晚越被动被动（续）（续）不同不同电梯品牌的标准产品的井道、底坑、电梯品牌的标准产品的井道、底坑、机房等的几何尺寸不同，尽早确定电梯品机房等的几何尺寸不同，尽早确定电梯品牌有助于避免建筑及结构专业返工，一次牌有助于避免建筑及结构专业返工，一次性完成电梯详图设计，很多用以电梯安装性完成电梯详图设计，很多用以电梯安装专用构件能够尽量与主体结构结合专用构件能够尽量与主体结构结合电梯制造商的垂直运输系统分析软件有助电梯制造商的垂直运输系统分析软件有助于优化项目的电梯于优化项目的电梯设计设计招投标管理招投标管理机电类甲供设备要尽量提早启动招标，不机电类甲供设备要尽量提早启动招标，不仅是因为专业技术复杂、设备众多而致技仅是因为专业技术复杂、设备众多而致技术标清标工作量大，而且这些设备基本上术标清标工作量大，而且这些设备基本上都须在定标后由设计院复核施工图设计尤都须在定标后由设计院复核施工图设计尤其是电气设计参数，以及其供货周期普遍其是电气设计参数，以及其供货周期普遍较长，再加上假期、恶劣天气对设计单位较长，再加上假期、恶劣天气对设计单位或物流环节的影响都必须考虑在内，稍有或物流环节的影响都必须考虑在内，稍有随意就会导致拖延，对工程进度影响极随意就会导致拖延，对工程进度影响极大大招投标管理招投标管理n招投标工作应及时启动，越晚越被动招投标工作应及时启动，越晚越被动（续）（续）通常通常冷水机组、空调箱、冷却塔、水泵、冷水机组、空调箱、冷却塔、水泵、风机等主要建筑设备亦可在初步设计完成风机等主要建筑设备亦可在初步设计完成后启动招标后启动招标一定要等所有动力设备定标后经复核再启一定要等所有动力设备定标后经复核再启动配电箱招标工作，可有效避免配电箱频动配电箱招标工作，可有效避免配电箱频繁变更拆改繁变更拆改招投标管理招投标管理n合理预留技术标清理、定标审批、合同审合理预留技术标清理、定标审批、合同审批周期，充分考虑供货周期、假期、长途批周期，充分考虑供货周期、假期、长途运输及恶略天气等对工程进度的影响招标运输及恶略天气等对工程进度的影响招标文件的工料规范应由设计部门提交文件的工料规范应由设计部门提交n技术标的清理工作应由设计、工程部门完技术标的清理工作应由设计、工程部门完成成设计部门负责审核技术条件、标准设计部门负责审核技术条件、标准工程部门负责审核专业协调、施工管理工程部门负责审核专业协调、施工管理内内容容招投标管理招投标管理n招招投标与设计、工程的协调配合工作非常投标与设计、工程的协调配合工作非常重要重要与机电有关的含设备供应的分包工程的定与机电有关的含设备供应的分包工程的定标结果及时提交设计部门及工程部门，以标结果及时提交设计部门及工程部门，以便及时跟进设计复核或深化设计工作便及时跟进设计复核或深化设计工作做好合同交底工作做好合同交底工作跟进合同执行过程中的协调工作跟进合同执行过程中的协调工作工程管理工程管理n工程工程部代表业主行使工程现场管理职能部代表业主行使工程现场管理职能n对工程的技术