商场、商业街设计文集碧湖商业街PPT文件格式下载.ppt

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1.4.1五大商圈并存五大商圈并存1.4.2三大业态竞争三大业态竞争1.4.3街铺与商场交相辉映街铺与商场交相辉映1.4.4市场空白点市场空白点12二、市场定位篇二、市场定位篇132.1项目市场定位项目市场定位2.1.1目标目标在对项目进行定位前,必须明确我们的目标是什么?

通过对片区商业的初步模底,在确立目标时我们与开发商观点一致,即通过招商成功体现项目商业价值,然后进行市场销售,从而使项目利益最大化。

本项目的运作目标为：

成功进入市场销售本项目的运作目标为：

成功进入市场销售142.1项目市场定位项目市场定位2.1.2资源整合资源整合A、区域内唯一五星级酒店B、区域内唯一城市化公园C、“碧湖”的品牌号召力D、市场准空白点：

娱乐性商业主题性商业高档品牌商业152.1项目市场定位项目市场定位2.1.3项目定位项目定位项目定位应体现片区唯一的特性，即差异化经营；

项目定位应满足终极目标；

项目定位应充分整合资源；

项目定位应使客户（消费者）资源及发展商利润最大化。

本项目定位：

一站式国际品牌主题街区一站式国际品牌主题街区162.1项目市场定位项目市场定位2.1.4项目市场形象定位项目市场形象定位ShoppingPark国际品牌主题街区172.2项目功能定位项目功能定位项目为街铺形态，四面围合，我们认为保障项目均好性，即四面均匀消化的手段只有一个-项目功能定位。

结合项目定位，本项初步功能划分建议为：

A、项目东西轴以北为男士专区、休闲用品专区。

B、项目东西轴以南为女士、儿童专区。

C、无论专区功能定位如何，同一专区具体态分布必须满足消费者一站式购物要求。

D、项目详细功能定位略。

182.3谁来经营？

谁来消费？

谁来购买谁来经营？

谁来购买2.3.1经营者经营者通过对项目进行定位，经营者已初显轮廓-即符合项目功能定位的国际品牌的代理商。

既然是国际品牌，如何才能吸引他们来经营既然是国际品牌，如何才能吸引他们来经营?

根据我们的经验，以及我们跟一些品牌商家初步接触的结果分析，国际品牌的关注点（以重要性依次递减）如下：

192.3谁来经营？

谁来购买2.3.1经营者经营者长久赢利能力；

目标消费群体的消费能力及品味；

产品（铺位）的适用性；

优惠条件；

其它品牌的档次及资源冲突性品牌商家的关注点具极其重要的参考价值，将指导我们明确市场攻击方向及附加值塑造，并且在招商实施阶段使我们采用针对性策略。

20我们的招商目标我们的招商目标-国际知名品牌，男装、男鞋、箱包、男士休闲用品、钟表、女装、女鞋、化妆品、美容美体产品、黄金珠宝、床上用品、童装、童鞋、玩具、音像制品、家居饰品等。

212.3谁来经营？

谁来购买2.3.2消费者消费者本项目消费者为以项目为圆心，半径5公里范围内的土著居民、公务员以及具超前消费的企事业白领，消费者群体包含了个人和家庭。

A、项目周边消费者80%；

B、项目半径5公里内其它消费者20%；

C、日常型消费50%（与周边业态互补）；

D、依附性消费30%（酒店）E、游离性消费20%（辐射性消费）222.3谁来经营？

谁来购买2.3.3购买者购买者本项目采用先租后售的销售模式，未来大部分购买者几乎可以肯定是投资者，在这里需要提请贵方注意的问题是：

针对国际品牌的招商在租金上应有所优惠,但成交租金与未来售价之间如何核算投资回报率？

面投资回报率又是投资者关心的首要问题。

如何确定项目发售期？

因为这与品牌商家的租期有一定的关联。

232.3谁来经营？

谁来购买我们的建议是：

我们的建议是：

A、现阶段只考虑招商，并通过招商的成功来确立项目发售时间；

B、为使招商成功，优惠辐度与日后售价应脱离考虑；

C、建议一次性租期为五年；

D、在成功招商80%左右铺位时公开发售，通过价格策略使购买者先收取一定金额的返租租金，并承诺5年内放弃商铺经营权，五年后，由品牌商家与小业主自行协商租金标准，并由小业主自行决定是否收回自用。

24项目进入市场销售时在发展商实收均价基础上进行年回报率计算，如以第一年面价租金120元/M2/月，年递增5%计，则5年租金平均值为120元X1.1=132元/M2/月。

如实收均价以2.8万元元/M2，年回报6%来计算，则28000元X0.0612=140元/M2/月。

与平均租金值相差8元/M2。

则在销售面价基础上加8元/M2再加上铺位5年平均租金值。

对购买者而言购买酒店商业街的铺位意味着：

做碧湖ShoppingPark业主，买铺位即收5年租，年回报6%。

25三、市场培育篇三、市场培育篇263.1市场攻击力在哪里市场攻击力在哪里3.1.1周边租金状况研究由调研数据所得，项目所在周边的租金最高位在公园路与清林东路交汇的十字路口，向四边辐射时呈递减趋势。

3.1.2主要竞争个盘情况前正进行招商工作，前期曾进行过入市销售。

均价约15000元/，但销售情况一般，从招商的功能定位看，非常凌乱，而且现在对租客的经营范围已无严格规划，一站式ShoppingMall已无从谈起。

27综合分析紫薇商业步行街后，我们认为该项目的运作已呈败势。

我们认为：

紫薇在招商推广、功能定位上都存在严重不足，且招商租金偏高。

283.1市场攻击力在哪里市场攻击力在哪里3.1.3塑造市场攻击力A、坚持高起点定位B、充分整合资源：

五星级酒店、碧湖公园以及碧湖品牌C、细化、贯彻项目功能定位D、增加附加值E、灵活的招商优惠措施F、多渠道的推广293.1市场攻击力在哪里市场攻击力在哪里3.1.1租标准建议A、项目东西中轴以南租金为80-100元/M2/月B、项目东西中轴以北租金为70-90元/M2/月C、以上租金建议为发展商实收平均租金，优惠措施如免租金34个月，则可在平均值基础上进行计算。

D、租期五年租金逐年递增5%。

30例:

以项目平均实收租金100元计,以免租两个月进行优惠招商,则实收:

100元/M2/月X12个月=1200元/M2/月租金面价:

1200元/M2/月10个月=120元/M2/月313.2市场附加值市场附加值如前所述，龙城现时的商业准空白点为：

娱乐性商业主题性商业高档品牌商业建议将酒店的娱乐性功能及商务功能提前定位，融入本项目的招商推广中，比如，在酒店规划龙岗最大的高级夜总会、娱乐性综合大厅及龙岗最好的商务平台。

323.3卖点与买点的营造卖点与买点的营造任何商业项目都存在这样一条生物链条：

开发商购买者经营者消费者。

如以招商为侧重，则经营者与消费者是我们未来的推广受众。

在这一基础上，本项目的卖点与买点有着共融性。

333.3卖点与买点的营造卖点与买点的营造3.3.1龙岗唯一真正意义上的ShoppingPark（购物公园）物业，具丰富娱乐元素（酒店）、高尚商务平台（酒店）、十足休闲概念