三远安溪河滨南888号营销策划方案2011年2月PPT格式课件下载.ppt
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从2007年初到2009年底一直停步不前,价格平稳不前;
2010年以后,因为前期放量积压的房量去化90%以上,导致房价略有上浮。
目前市场存在一个阶段性空白点,众多楼盘工地都在启动。
预计未来的竞争压力较大。
最具挑战性的地方明珠茶业城钻石酒店项目蓝溪国际3期金龙城市广场大华绿洲金盾豪苑龙凤都城世纪豪庭3期七匹狼百宏滨江花苑永隆国际城中国家具城宝龙城市广场蓝溪明珠2期时代广场金沙水岸1凤城明珠中国茶博汇安溪楼盘市场调查表安溪楼盘市场调查表本案本案项目目主力主力户型型价格价格(元(元/)户型面型面积推出推出时间剩下体量剩下体量()()在建滨江板块世纪豪庭3期两房、三房4000起120以内2011年5月10万蓝溪明珠2期三房4000起91-1332011年1月1.5万蓝溪国际3期未定未定未定2011年10月15-20万明珠茶叶城小三房均价:
300070-902011年元月10万以上时代广场挑高5.2450080-902010元月5万七匹狼高端项目城区板块现代广场大三、四房均价:
12000106-160;
2702008年8万左右大华绿洲小两、三房待定85;
105-1182011年初3万凤城明珠三房待定90-1102011年中不详金盾豪庭待定待定待定挖地基不详二环路板块中国茶博汇栋型均价:
2500100-1321期已推出1600亩宝宝龙城城市广市广场三房、四房均价:
4500105;
150-1882011年中33万永隆国永隆国际城城未定未定未定拉土方45万龙凤都城4期小三房、大三房起价:
350070-1252011年初约30万金沙水岸不详中国家具城不详县城周边项目或尾盘项目君悦华庭均价:
350050-200大华三江豪苑均价:
3400120-130鸿业嘉辉广场均价:
3300御景华庭待定89-113清水岩温泉度假山庄待定亿龙城市花园售罄蓝溪国际2期均价3500123-132;
140-150售罄龙湖山庄均价:
4900117-133;
145售罄百宏滨江花苑均价4500110-142售罄结论:
未来3年内,安溪将有约250万平米以上的总量推向市场,安溪房地产市场将迎来第二次高峰期。
安溪安溪2011房地产展望房地产展望从十几个在建项目来看,安溪2011年将推向市场的总房量将在100万150万平米,主要集中在5月10月份推向市场。
未来安溪将迎来新的一波高峰。
滨江板块项目已屈指可数,主要放量都集中在2环路附近及龙凤都城的西部板块附近。
从土地性质来看,商业的放量环比更高。
从公司品牌来看,宝龙集团、七批狼、新新地产、永隆集团都进入安溪市场。
未来品牌公司的竞争将决定市场的走向。
狼来了本案概况本案概况1、方位:
本项目地处河滨大道中段,南临安溪法院、国税局;
北依颖如大桥,西靠风景秀丽的大龙湖中心湖畔,是一座以水景、音乐为主题的高档园林社区,可就读凤城中心(原安溪一中初中部)2、经济指标:
二期(11#楼)占地2307.50,规划住宅面积50374.85,商业面积1501.15,架空层面积323.53,容积率3.3,绿化率40%以上。
住户512户,车位149个,高度99.04米。
3、户型配比户型型面面积套数套数户型比率型比率一房一厅一卫456412.5%两房两厅一卫796412.5%三房两厅两卫102-11838475%1本案本案swot分析分析优势:
优势:
1.地处大龙湖地段,前临湖,后看山;
2.本案1期已交房入住,三远商城已交付很多年,公司在市场上有较好的口碑;
3.就读凤城中学,可吸引大批乡镇客户;
4.户型面积为市场主力需求,将来具备一定得竞争优势;
5.本案1期景观面突出。
1劣势:
劣势:
单身公寓在安溪市场较为难消化;
1.靠近火车道,朝南户型较为难销。
2.困难:
困难:
3.安溪未来3年市场放量太大,去化速度不快;
4.项目体量小,市场认知力有限。
5.机会:
机会:
11、临湖竞争项目较少;
2、整个板块配套逐渐完善;
1.3、品牌公司入驻,市场相对规范。
知本阶层:
有文化、有素养、有钱要求:
本科文凭、有身份证、有名片。
带“师”证:
教师、IT技术师、工程师、会计师我们的客群我们的客群茶农、茶商、教师、公务员、个体老板。
传统中的客群假象的客群严峻的市场下,我们如何突围营销思路:
语不惊人死不休点子不精彩就沉默形象导入全新形象、高层居所只为高文凭、高素质人群订做品质楼盘。
价值体验高端物业、幽美景观高端活动-大亚湾游、名画会、名瓷会、名师会、名花会。
品质提升品味样板、高尚会所田园风格、新古典风格、高端配套。
项目推盘节奏项目推盘节奏本项目主体仅为一栋楼,但是超过500套,体量适中。
由于2012年市场难测,如果入市时整栋推出,必将造成营销手段不灵活,而且不能持续的制造销售热点,这样的话将逐渐让客户对本项目心理疲劳,造成本项目销售不力的现象,这样势必会影响销售。
所以根据本项目的产品功能定位以及产品属性,本项目的推盘策略为:
根据产品的不同进行分批开盘销售,按照自东往根据产品的不同进行分批开盘销售,按照自东往西的顺序进行销售。
西的顺序进行销售。
这样也有利于本项目价格的不断递增,以及销售风险的规避。
同时也可以根据客户的需求及时调整项目的产品功能定位以及不同风格的产品装修范围。
项目销售策略项目销售策略走走“蓄水之路蓄水之路”通过正式推广前的有利时机(开盘前这段时间),提前对项目进行强势推广,根据客户的有效积累情况和反馈结果对所有计划和决策进行调整以达到更好的销售预期,在目标客户可接受的最长时间段内将产品推入市场。
走走“品牌营销品牌营销”之路之路“三远地产”是第一家进入安溪市场的成熟开发商,在安溪有一定的品牌影响力,在营销上,尽量借助老客户资源,以服务树立产品的品牌之一,提升楼盘品质;
同时凭借销售现场的环境、样板房及产品展示等众多销售工具的有效组合来提升体验式营销的质量。
走走“捆绑营销捆绑营销”之路之路与符合产品消费者购买力的品牌联合,开展相关活动。
走走“服务营销服务营销”之路之路与品牌装修公司联合,提供超值服务;
全权代办产权及购房落户政策手续,实行购房“一站式”服务;
名牌物业介入并提供物业咨询及服务;
联合相关商家为客户提供真正的VIP享受。
走走“消费心理营销消费心理营销”之路之路根据房地产销售特点,推广“商品房反季销售”,并进行相关的促销活动。
走走“先租后售先租后售”之路之路对于商业部分,可以根据情况适时实行先招租后销售的策略进行销售,让客户看到实质回报后进行销售,可达事半功倍之效。
三三远远河滨南888号案名案名88号公馆号公馆青云坊青云坊2929号号香榭丽舍大道香榭丽舍大道3030号号贝克街贝克街221C221C每一个门牌号,都是一段传奇。
每一个门牌号,都是一段传奇。
案名阐述:
没有一定的高度,不适合如此响亮的门牌号。
知本阶层聚落知本阶层聚落精神广告语:
精神广告语:
择临而居,是人类的天性。
古有:
每因暂出犹思伴,岂得安居不择邻。
白居易白居易战国时期有孟母三迁战国时期有孟母三迁作为一个项目,我们更需要的是将他打造成为一个有知识、作为一个项目,我们更需要的是将他打造成为一个有知识、有文化、有涵养的社区。
有文化、有涵养的社区。
这种社区,在安溪市场上是绝无仅有的。
(形象)每一个门牌号,都是一段传奇。
(形象)安溪没有的安溪没有的正是我们想做的。
(形象)正是我们想做的。
(形象)征集知本阶层征集知本阶层带带“师师”证、高文凭人士。
证、高文凭人士。
谢绝其他人士。
(客群)谢绝其他人士。
(客群)住在这里的人,决定安溪的未来。
(客群)34003400米的河滨公园米的河滨公园不只是一个数字不只是一个数字更是承载更是承载2000020000家庭的风景家庭的风景(地段)(地段)这不是希尔顿酒店这不是希尔顿酒店虽然有点像(外立面)虽然有点像(外立面)你的孩子你的孩子将来一定比你强(就读凤城中学)将来一定比你强(就读凤城中学)生活如歌生活如歌只有这里才能体验得到(景观)只有这里才能体验得到(景观)请有身份的人请有身份的人带上身份证带上身份证1010月月11日开盘(开盘)日开盘(开盘)对不起对不起又卖完了又卖完了加推加推敬请期待敬请期待(持销)(持销)推广语集锦:
推广语集锦:
筹备期筹备期我们的工作步伐我们的工作步伐形象期形象期强销期强销期持销期持销期20112011年年22月月44月月20112011年年55月月1212月月20122012年年11月月22月月20122012年年22月月55月月销售道具、物料销售道具、物料1.1.模型。
包括规划沙盘,户型模型。
模型。
2.2.效果图。
包括立面透视效果,鸟瞰效果,沿街景观效果,单体透视效果。
效果图。
3.3.墨线图。
包括小区规划墨线,楼层平面墨线,家具配置墨线等。
墨线图。
4.4.印刷品。
包括折页、户型平面图、海报、纸杯、手提袋等。
印刷品。
筹备期:
11期会所前景观期会所前景观22期沿街商业氛围期沿街商业氛围会所配套(乒乓球室、阅览室、桌球室、健会所配套(乒乓球室、阅览室、桌球室、健身房等)身房等)样板房样板房看房路线及看楼通道看房路线及看楼通道入户大堂入户大堂文化气息的售楼部及产品展示文化气息的售楼部及产品展示展示面:
展示面:
安溪市场将逐步走进品牌竞争时代,建议公司加强1期景观管理和整治,为项目推向市场提供一个良好的展示环境,会所1楼外墙重新粉刷,1楼作为营销中心,2、3楼办公室迁出,做会所配套。
做三套样板房(单身公寓、两房户型、D户型),集中在北或南侧;
电梯前室、产品展示区等销售辅助工具。
从而提升整个项目的在市场上的竞争力。
建议加快规划报批及工程进度,赶在宝龙、永隆拉升价格后的第一波,推向市场。
音乐主题花园音乐主题花园11期需要整改的部分景观:
期需要整改的部分景观:
11、喷泉部分:
射灯、池墙、喷泉部分:
射灯、池墙22、会所部分:
外墙龟裂,需要重新粉刷、会所部分:
外墙龟裂,需要重新粉刷33、植栽部分:
杂草清除,枯死、被破坏重种、植栽部分:
杂草清除,枯死、被破坏重种44、小品部分:
整修、小品部分:
整修55、硬景部分:
整修、硬景部分:
整修66、导视部分:
增加一些温馨导视牌、导视部分:
增加一些温馨导视牌77、架空及车位:
增画一些停放线、架空及车位:
增画一些停放线2期景观部分增设一些音乐雕塑或小品本项目售楼处为消费者认知的一个重要地点,建议与目前市场上普通的本项目售楼处为消费者认知的一个重要地点,建议与目前市场上普通的售楼处区别开来,提前展示一种生活氛围给消费者,彰显人文气息,售楼处区别开来,提前展示一种生活氛围给消费者,彰显人文气息,大量采大量采用流行建筑元素,整体风格前卫时尚用流行建筑元素,整体风格前卫时尚。
等候:
电梯前室部分应较为宽敞、有气势,正对墙面,突出展示
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- 远安 河滨 888 营销策划 方案 2011
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