万晟金地公馆复盘设计总结PPT课件下载推荐.ppt
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改进措施第三部分:
改进措施第一部分:
简要回顾万晟.金地公馆项目位于长通路以北,昆明路以南,清真寺胡同以东。
项目于2011年4月30日开工至2012年12月30日竣工。
本项目规划用地性质:
A地块为居住用地,B地块为公共设施用地。
规划总建筑面积91304.26,其中:
A区总建筑面积73624.66,住宅面积45656.1,公建面积11413.8,地库面积16554.76。
B区为商业公建,建筑面积17679.6。
A区容积率1.99,B区容积率1.49。
A区绿地率28.6%,B区绿地率25.3%。
规划停车泊位421个,其中:
B区地面停车位112个,A区地面停车位115个,地下停车位194个。
开发设计第二部分:
开发设计11、项目设计亮点、项目设计亮点(1
(1)项目所选户型基本为刚需经典小户型,从销售情况反映,)项目所选户型基本为刚需经典小户型,从销售情况反映,A1A1至至A6A6号楼内号楼内4040至至9999这部分这部分主力户型销售业绩良好,均已售罄。
达到刚需购房人群需求,此类型户型也一致获得好评。
主力户型销售业绩良好,均已售罄。
A1A1至至A6#A6#楼住宅均已售罄楼住宅均已售罄(2
(2)金地公馆园区内景观设计本着以人为本)金地公馆园区内景观设计本着以人为本”的理念,体现人本效应,环境设计按照居住者的的理念,体现人本效应,环境设计按照居住者的生活习惯与生活方式,追求环境的多样性、舒适性,提倡居民参与意识,满足业主的不同需要,生活习惯与生活方式,追求环境的多样性、舒适性,提倡居民参与意识,满足业主的不同需要,小区的规划与周围的自然环境相互协调,充分利用规划设计手段,将住宅、道路、绿化、公建小区的规划与周围的自然环境相互协调,充分利用规划设计手段,将住宅、道路、绿化、公建配套在用地范围内进行精心合理的布置和组合,创造有序流动的小区空间系列。
配套在用地范围内进行精心合理的布置和组合,创造有序流动的小区空间系列。
开发设计园区内景观亭设计园区内景观亭设计园区内绿植设计园区内绿植设计园区内景观墙设计园区内景观墙设计业主锻炼区景观设计业主锻炼区景观设计园区景观小品设计园区景观小品设计小区内绿植设计小区内绿植设计第二部分:
开发设计(3(3)金地公馆项目住宅全部为精装修设计,精装修住宅作为新兴事物,具有有利于实施住宅装修产业化生产、)金地公馆项目住宅全部为精装修设计,精装修住宅作为新兴事物,具有有利于实施住宅装修产业化生产、有利于装修设计水平的提高、有利于装修质量及造价的控制、有利于保障施工质量、有利于保障室内环境质有利于装修设计水平的提高、有利于装修质量及造价的控制、有利于保障施工质量、有利于保障室内环境质量以及有利于社会监控、促进住宅整体水产提高、为居住者提供高质量的居住环境等优势。
鉴于上述原因,量以及有利于社会监控、促进住宅整体水产提高、为居住者提供高质量的居住环境等优势。
鉴于上述原因,精装修住宅将必然成为住宅发展的主流方向,有利于引导消费潮流精装修住宅将必然成为住宅发展的主流方向,有利于引导消费潮流,在地产行业中更具竞争力,但需要不断在地产行业中更具竞争力,但需要不断的改善和克服行业自身弊端的改善和克服行业自身弊端。
电梯理石包口装修设计电梯理石包口装修设计采采用用浅浅啡啡网网纹纹理理石石进进行行电电梯梯包包口口入户大堂精装修设计入户大堂精装修设计轻轻钢钢龙龙骨骨石石膏膏板板直直线线吊吊顶顶面面饰饰大大白白乳乳胶胶漆漆公共楼梯间精装修设计公共楼梯间精装修设计楼楼体体采采用用理理石石面面层层白白钢钢栏栏杆杆扶扶手手样板间装修设计效果样板间装修设计效果二、二、样板间装修设计效果样板间装修设计效果一、一、第二部分:
开发设计22、项目设计不足、项目设计不足(1
(1)A7A7号楼内,少部分紧凑对跃式小户号楼内,少部分紧凑对跃式小户型销售不够理想,还有十余套未售出。
型销售不够理想,还有十余套未售出。
对万晟金地公馆对万晟金地公馆loftloft产品分析,总结出产品分析,总结出几点缺点:
几点缺点:
缺点一、上下楼梯不方便,尤其对有老缺点一、上下楼梯不方便,尤其对有老人、有小孩的家庭而言,这部分人群基人、有小孩的家庭而言,这部分人群基本不考虑购买对跃式产品。
本不考虑购买对跃式产品。
缺点二、对跃式房屋不利于结构抗震,缺点二、对跃式房屋不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得而且显得空间零散,容易使小户型显得局促。
局促。
对跃式住宅户型图对跃式住宅户型图第二部分:
开发设计(22)营销前期调研不足:
对当地生活需求理解不透,周边)营销前期调研不足:
对当地生活需求理解不透,周边住户人口不多,致使项目公建设计定位不准。
本项目与新天住户人口不多,致使项目公建设计定位不准。
本项目与新天地大型购物中心毗邻,对金地公馆地大型购物中心毗邻,对金地公馆BB区公建商铺销售形成压区公建商铺销售形成压力。
周边住户更倾向于去新天地消费,致使投资者购买商铺力。
周边住户更倾向于去新天地消费,致使投资者购买商铺需求减小。
尤其是需求减小。
尤其是BB区商业街一侧,仅有几户商铺售出。
区商业街一侧,仅有几户商铺售出。
项目位置分析图项目位置分析图第二部分:
开发设计(3(3)设计周期过短,缺乏前期项目调研:
)设计周期过短,缺乏前期项目调研:
房地产建设项目前期的充分论证,可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。
可以说做房地产建设项目前期的充分论证,可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。
可以说做好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。
项目前期的房地产市场调研至少应该包括四个方好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。
项目前期的房地产市场调研至少应该包括四个方面的内容:
客户分析、竞争对手分析、产品分析、市场走向项预测,投资回报、资金运作分析等等,而面的内容:
客户分析、竞争对手分析、产品分析、市场走向项预测,投资回报、资金运作分析等等,而项目的方案设计要依据调研信息做最终决策。
金地公馆项目的设计上缺乏项目可行性研究、环境的分析、项目的方案设计要依据调研信息做最终决策。
金地公馆项目的设计上缺乏项目可行性研究、环境的分析、前期方案研讨、前期市政规划的调研、举个明显的例子,由于未做充分的前期规划调研,在设计过程中,前期方案研讨、前期市政规划的调研、举个明显的例子,由于未做充分的前期规划调研,在设计过程中,因为没有因为没有BB区与区与AA区中间的交通主干道向阳街的准确市政标高,项目建成后竖向高差较大,直接影响区中间的交通主干道向阳街的准确市政标高,项目建成后竖向高差较大,直接影响BB区商区商业的销售。
业的销售。
而金地公馆而金地公馆BB区商业基本上属于纯商业地产项目,商业地产项目对前期调研工作更加需要,一般地产企区商业基本上属于纯商业地产项目,商业地产项目对前期调研工作更加需要,一般地产企业(以万达地产为例)在做商业地产项目前期所必须要做的几个方面调研工作包括:
业(以万达地产为例)在做商业地产项目前期所必须要做的几个方面调研工作包括:
一、经济环境的分析和生活结构研究一、经济环境的分析和生活结构研究二、区域城市结构调查与城市发展规划调查二、区域城市结构调查与城市发展规划调查公共设施状况公共设施状况交通体系状况交通体系状况道路状况、通行量道路状况、通行量城市性质与功能特点城市性质与功能特点各项城市的机能各项城市的机能城市规划城市规划三、商业发展规划和政策研究三、商业发展规划和政策研究四、区域零售业结构的市场调查与分析四、区域零售业结构的市场调查与分析五、立地条件研究五、立地条件研究六、商圈的确定和研究六、商圈的确定和研究综上所述,房地产前期项目工作尽管有其政策性、法规性、技术性、市场性、经济性等综合性因素,但综上所述,房地产前期项目工作尽管有其政策性、法规性、技术性、市场性、经济性等综合性因素,但只要可行性研究切实可行,建筑设计适用、经济,办理施工许可证行之有效,就可准确定位项目,节约只要可行性研究切实可行,建筑设计适用、经济,办理施工许可证行之有效,就可准确定位项目,节约投资,减少风险,取得极大的经济效益。
投资,减少风险,取得极大的经济效益。
开发设计(4(4)因设计变动,影响后期验收工作:
)因设计变动,影响后期验收工作:
金地公馆项目沿街商铺一侧取消设备夹层,金地公馆项目沿街商铺一侧取消设备夹层,A1-A6A1-A6号楼主体及商号楼主体及商铺所覆盖的地下室部分顶板抬高铺所覆盖的地下室部分顶板抬高600mm600mm,变更初衷是为了让商铺,变更初衷是为了让商铺内层高增加,业主购买后可再自己再加设一层,利于销售,节内层高增加,业主购买后可再自己再加设一层,利于销售,节省建设成本。
但夹层的取消,导致商铺内与室外地面将近有省建设成本。
但夹层的取消,导致商铺内与室外地面将近有1m1m高差,业主购买商铺后还要自行在商铺内加设楼梯缓解高差,业主购买商铺后还要自行在商铺内加设楼梯缓解1m1m高差高差进入室内,且加设楼梯占用了商铺室内面积,影响整体效果。
进入室内,且加设楼梯占用了商铺室内面积,影响整体效果。
而另一方面由于商铺一层原设计高度为而另一方面由于商铺一层原设计高度为3.85m3.85m,取消夹层后高度,取消夹层后高度增加了增加了1m1m,商业一层高度变为,商业一层高度变为4.85m4.85m。
在民用建筑设计防火规范。
在民用建筑设计防火规范中,中,5.4.35.4.3条中规定单层商业网点的层高不应超过条中规定单层商业网点的层高不应超过4.5m4.5m。
双层商。
双层商业网点层高不应超过业网点层高不应超过7.5m7.5m。
由于现有商铺高度超过规定高度,。
由于现有商铺高度超过规定高度,也影响了验收工作,取消夹层的弊端还有一点就是一些供水管也影响了验收工作,取消夹层的弊端还有一点就是一些供水管道穿地库中一些人防单位,也影响了人防地库的验收。
道穿地库中一些人防单位,也影响了人防地库的验收。
开发设计(5(5)商网地面均做面层:
)商网地面均做面层:
以往公司开发项目中,商网内地面以往公司开发项目中,商网内地面均不做面层,定为用户自理,但因均不做面层,定为用户自理,但因为公司人员流动,相关人员不知道为公司人员流动,相关人员不知道此项常规优化做法,导致金地公馆此项常规优化做法,导致金地公馆项目商网地面均做面层。
项目商网地面均做面层。
建议公司在今后的项目中,相建议公司在今后的项目中,相关设计,项目人员及有关各部门人关设计,项目人员及有关各部门人员参考由设计部制作草拟的万晟员参考由设计部制作草拟的万晟地产工程通用做法指引此文件已地产工程通用做法指引此文件已在公司在公司OAOA体系中公示并罗列了以往体系中公示并罗列了以往公司各项目中的一些节省成本及优公司各项目中的一些节省成本及优化可行的方法,避免造成公司在开化可行的方法,避免造成公司在开发成本上的浪费。
发成本上的浪费。
开发设计(6(6)因其他因素导致的设计)因其他因素导致的设计更改:
更改:
因公司营销策略决策将因公司营销策略决策将BB区主区主体已完工的体已完工的B1B1、B2B2北侧一层北侧一层小型商业网点改为大型农贸小型商业网点改为大型农贸市场,此项设计变动涉及建市场,此项设计变动涉及建筑、结构、水暖、电气四个筑、结构、水暖、电气四个专业的调整,此项调整使公专业的调整,此项调整使公司增加了不少建设费用,并司增加了不少建设费用,并使当时的施工进
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