高起点规划和打造体验式购物中心-虹悦城学习培训PPT文件格式下载.ppt
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业态定位业态定位走在时尚最前端、全客层一站式购物走在时尚最前端、全客层一站式购物中心中心时尚餐饮品牌最全时尚餐饮品牌最全家庭亲子组合最全家庭亲子组合最全娱乐业态最全娱乐业态最全快时尚最全快时尚最全定位时考虑的其他相关问题定位时考虑的其他相关问题如何降低电商影响注重注重客户客户体验体验增加与客户的互动增加与客户的互动尤为重要尤为重要定位时考虑的其他相关问题:
定位时考虑的其他相关问题:
商铺卖与不卖商铺的买卖,可以理解成一种融资方式。
倘商铺的买卖,可以理解成一种融资方式。
倘若商铺在销售后,可以达到统一运营管理的模式,若商铺在销售后,可以达到统一运营管理的模式,也并非不可。
也并非不可。
现在部分开发招商选择现在部分开发招商选择返返租的模式租的模式,对已销售商对已销售商铺进行铺进行统一统一管理管理。
有的还。
有的还约定,一定年限后,可以对约定,一定年限后,可以对已已销售商铺回购,不但有助于前期融资,也利于项目销售商铺回购,不但有助于前期融资,也利于项目长期运营。
长期运营。
与周边的商业差异化定位时考虑的其他相关问题:
现阶段南京购物中心市场竞争并不是很激烈现阶段南京购物中心市场竞争并不是很激烈。
虹悦城虹悦城的定位的定位,最终选择建造家庭娱乐式购物中心,最终选择建造家庭娱乐式购物中心,是因为其是因为其可以满足周边消费者的需求,在业态及品可以满足周边消费者的需求,在业态及品牌组合方面,突出亲子概念,形成自身特点牌组合方面,突出亲子概念,形成自身特点,实现,实现了与周边项目的差异化。
了与周边项目的差异化。
超超长长扶扶梯梯首次进入南京的快时尚品牌首次进入南京的快时尚品牌生活生活服务服务配套配套二、虹悦城设计规划规划设计单位的选择,专业的事,让规划设计单位的选择,专业的事,让专业公司来做,集中各方专业的智慧,实专业公司来做,集中各方专业的智慧,实现虹悦城规划设计上的强强合作。
现虹悦城规划设计上的强强合作。
虹悦城采用商业设计与建筑设计融合的形式,商业虹悦城采用商业设计与建筑设计融合的形式,商业设计需要参与到建筑设计中,在概念建筑设计方案设计需要参与到建筑设计中,在概念建筑设计方案深深化化前,商业设计需要进入,两者同时推进。
前,商业设计需要进入,两者同时推进。
商业设计需要确定商业设计需要确定重要的项目(冰场、影院)重要的项目(冰场、影院),考,考虑商铺落位及回游动线,对室内空间及外立面有一定虑商铺落位及回游动线,对室内空间及外立面有一定的要求的要求。
因此,商业设计与建筑设计相互融合,可以。
因此,商业设计与建筑设计相互融合,可以保证空间最大化利用,也可减少后期使用的拆建。
保证空间最大化利用,也可减少后期使用的拆建。
动线的设计动线的设计初期方案初期方案动线的设计动线的设计实施方案实施方案动线的设计动线的设计动线的设计动线的设计动线的设计动线的设计动线的设计动线的设计外部交通与停车场外部交通与停车场交通对虹悦城来说至关重要。
初期请专业交通对虹悦城来说至关重要。
初期请专业机构进行了交通方面的调研。
机构进行了交通方面的调研。
停车场为什么设计这么大停车场为什么设计这么大家庭亲子式购物中心,驾车的消费者居多家庭亲子式购物中心,驾车的消费者居多辐射区域较广,周边区域消费者,多以驾车为辐射区域较广,周边区域消费者,多以驾车为主主原规划停车位原规划停车位16001600个,支护桩已打,仍下决个,支护桩已打,仍下决心调整设计,增加了心调整设计,增加了800800个停车位,共个停车位,共24002400个。
个。
停车场为什么设计这么大停车场为什么设计这么大为了解决为了解决方便停车方便停车的问题的问题,投资建立了,投资建立了反向停反向停车查询系统,采购了部分预缴费的机器车查询系统,采购了部分预缴费的机器。
近期,增设了近期,增设了APPAPP手机查询系统,期望通过新手机查询系统,期望通过新颖的颖的服务服务方式,增加年轻消费者的吸引力。
方式,增加年轻消费者的吸引力。
景观设计景观设计虹悦城周边虹悦城周边都是批发市场,都是批发市场,外部环境较差外部环境较差;
位于高架位于高架下方下方,噪音灰尘较大噪音灰尘较大;
身处高架立交的对冲面,正前方客流身处高架立交的对冲面,正前方客流无法进入无法进入室室内内。
一般的景观。
一般的景观无法解决高低落差的缺陷,最无法解决高低落差的缺陷,最终选择丘陵景观,期望通过小范围地块的改变,使终选择丘陵景观,期望通过小范围地块的改变,使消费者消费者在室内也可以感受到园林景观。
在室内也可以感受到园林景观。
怎样实现可租赁面积最大化怎样实现可租赁面积最大化聘请优秀的设计师。
从设计聘请优秀的设计师。
从设计开始确定开始确定消防通道消防通道、疏散楼梯的位置,注意疏散楼梯的位置,注意疏散通道的巧妙借用疏散通道的巧妙借用。
注重设备的选型注重设备的选型,选型需要考虑商业业态、建筑选型需要考虑商业业态、建筑形状、运营管理形状、运营管理的要求。
的要求。
例如机房的位置,设备的型例如机房的位置,设备的型号号。
室内建筑设计,并不是预留的空间大越好,注意室内建筑设计,并不是预留的空间大越好,注意比例的划分。
比例的划分。
怎样实现可租赁面积最大化怎样实现可租赁面积最大化店铺的切割(一般主通道的宽度大约为店铺的切割(一般主通道的宽度大约为44米,店铺门脸米,店铺门脸的尺度为次动线的的尺度为次动线的22倍为最佳)。
倍为最佳)。
综合考虑柱距、店铺开面、径深。
一般柱一般柱距距为为9*119*11,便于店铺铺面,便于店铺铺面的的切割,也利于停车切割,也利于停车场的规划场的规划(两柱间(两柱间可可划划为为3-43-4个车位个车位)。
在提高可租面积方面,在提高可租面积方面,建筑设计建筑设计与与商业商业相比相比,建筑设计,建筑设计更为重要更为重要。
例如。
例如商业完成商业完成MDMD落位后,需要准确的预留排落位后,需要准确的预留排风井风井,也可节省空间占用。
,也可节省空间占用。
虹悦城的投资与财务预算虹悦城的投资与财务预算以投资回报为前提,做项目定位。
以投资回报为前提,做项目定位。
定位及定位及MDMD方案出具后,做投资分析。
方案出具后,做投资分析。
考量投资回报率的增长情况,若干年后是否可以考量投资回报率的增长情况,若干年后是否可以达到正常投资回报(达到正常投资回报(NOINOI)的要求。
)的要求。
深入调查租金、测算未来营运成本。
若深入调查租金、测算未来营运成本。
若NOINOI指标指标较低,较低,则则对对MDMD做出相应的修改,以增加收益。
做出相应的修改,以增加收益。
虹悦城的投资与财务预算虹悦城的投资与财务预算若通过若通过MDMD的修改仍然无法提升的修改仍然无法提升NOINOI指标,需指标,需要考虑投资成本的降低。
要考虑投资成本的降低。
建筑结构建筑结构骨架,不能减少骨架,不能减少机电设备机电设备内脏内脏BABA系统(自动智能化系统)系统(自动智能化系统)神经神经内装内装衣服,可以通过外立面及材质的修改,衣服,可以通过外立面及材质的修改,降低成本。
降低成本。
三、虹悦城的招商普遍存在的招商误区普遍存在的招商误区很多人认为招商就是靠找关系。
我认为:
招商首先要做好基础工作。
招商时我们需要正确表达项目优势,说服自己,说服商家,让客户明白现行规划的原因,相信管理方无论从建筑、MD定位、品牌组合具有一定的集客能力,相信未来管理方的营运,有竞争力。
虹悦城虹悦城招商招商进度进度20112011年年33月月1616日,招商推广会,正式对外招商,已签约影城、冰场、沃日,招商推广会,正式对外招商,已签约影城、冰场、沃尔玛、麦当劳、夜上海等主力店。
尔玛、麦当劳、夜上海等主力店。
20122012年年33月月1616日,招商答谢会,招商率日,招商答谢会,招商率达达85%85%。
招商招商工作的重点工作的重点招商招商MDMD落位计划落位计划注重团队管理注重团队管理招商中经常出现的问题:
招商中经常出现的问题:
招商口径不一致招商口径不一致项目介绍不全面项目介绍不全面开展开展全员培训全员培训统一制作开店告知书统一制作开店告知书签订合同的时间合同开始的期限面积计算方式开店需要的资金施工区分表招商招商招商招商如何让如何让如何让如何让客户按客户按MDMD计划落位计划落位充分了解商家需求充分了解商家需求充分了解商家需求充分了解商家需求餐饮及特殊功能店铺,落位后不可以轻易改动餐饮及特殊功能店铺,落位后不可以轻易改动餐饮及特殊功能店铺,落位后不可以轻易改动餐饮及特殊功能店铺,落位后不可以轻易改动。
零售店铺后期具有调整计划,适度的区划调整,零售店铺后期具有调整计划,适度的区划调整,零售店铺后期具有调整计划,适度的区划调整,零售店铺后期具有调整计划,适度的区划调整,只要可以控制时间节点即可。
只要可以控制时间节点即可。
招商招商招商招商如何让客户接受两者取高的合作计划如何让客户接受两者取高的合作计划让客户明白,底租让客户明白,底租高高,商户压力大;
低租商户压力大;
低租金,实质是降低门槛,减少商户压力;
金,实质是降低门槛,减少商户压力;
利于利于我方开展相关营运措施,我方开展相关营运措施,有有助助于于商家提升营商家提升营业额业额,双方共同成长。
双方共同成长。
招商招商招商招商国际快时尚品牌的落国际快时尚品牌的落位位事先了解事先了解快时尚快时尚品牌品牌的的开开店店计划计划在在设计阶段,与品牌方设计阶段,与品牌方沟通沟通,请对方参与,请对方参与摆明摆明项目项目方方优势,优势,让让外商信任你的规划外商信任你的规划四、虹悦城的运营管理行销推广行销推广年度计划表年度计划表对于经营不好的商铺对于经营不好的商铺月度经营分析会月度经营分析会约见店长访谈。
通过自身对比、同品牌对比约见店长访谈。
通过自身对比、同品牌对比,共共同提出提升计划同提出提升计划。
约见后销售仍不理想,我方发函,要求短期内整约见后销售仍不理想,我方发函,要求短期内整改改。
我方我方给予一定赔付后提前解约(合同内事先约定)给予一定赔付后提前解约(合同内事先约定)。
运营管理注意的重点问题运营
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