房地产投资环境分析PPT课件下载推荐.ppt
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年香港房地产的价格上涨了三倍多。
在在“巅峰巅峰”时期,黄金地段写字楼曾开出时期,黄金地段写字楼曾开出2020万港元万港元/平方米的平方米的“天价天价”,豪,豪宅宅1010万元万元/平方米不止,一手平方米不止,一手“楼花楼花”开售头次转手要价达到开售头次转手要价达到1010万元。
万元。
以炒楼高潮以炒楼高潮19971997年年44月前后为例,当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约月前后为例,当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共共2557225572宗,比前一年同期宗,比前一年同期96069606宗增加了近两倍,比上一个月的宗增加了近两倍,比上一个月的1612416124宗也增宗也增加了五成多。
加了五成多。
此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂,存在着严重的泡沫。
而正是这一阶段,此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂,存在着严重的泡沫。
而正是这一阶段,2020万后来沦为万后来沦为“负资产阶级负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的的中产市民接过了房产高价的“接力棒接力棒”。
19971997年年1010月,东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫,更惊醒了月,东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫,更惊醒了无数投资者的发财美梦。
在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住无数投资者的发财美梦。
在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的社区的“太古城太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。
其楼价当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。
其楼价从从19971997年以前约年以前约1.31.3万港元万港元/平方英尺的最高峰,以后逐年下降,跌落到如今平方英尺的最高峰,以后逐年下降,跌落到如今的四五千元的四五千元。
1997年以来香港房地产价格下跌超过年以来香港房地产价格下跌超过60%20多万个家庭成为多万个家庭成为“负资产阶级负资产阶级”中央和香港特区政府陷入困境中央和香港特区政府陷入困境香港中原物业房地产价格指数香港中原物业房地产价格指数(1997年7月为100)12月16日,被国务院任命为香港特别行政区第一任行政长官,并于1997年7月1日就职,成为香港特别行政区首位行政长官,任期为5年。
2002年2月28日,在无对手的情况下董建华当选连任特首;
同年3月4日,获中央人民政府正式委任为第二任行政长官,任期由2002年7月1日开始。
2005年3月10日,董建华在香港宣布,他已正式向中央政府提出辞去香港特别行政区行政长官职务。
董建华房地产泡沫引发政治难题房地产泡沫引发政治难题董建华上任之初,正是香港楼价疯狂飙升之时,民众董建华上任之初,正是香港楼价疯狂飙升之时,民众要求平抑楼价,董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞要求平抑楼价,董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞争力的争力的“罪魁祸首罪魁祸首”。
董特首施政的第一炮,就是推。
董特首施政的第一炮,就是推出出“八万五八万五”建屋大计,宣布每年兴建建屋大计,宣布每年兴建8500085000单位的目单位的目标,目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。
标,目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。
政策一出,香港住宅市场立即感受到压力。
恰好亚洲政策一出,香港住宅市场立即感受到压力。
恰好亚洲金融风暴袭来,香港房地产市场一片凄风惨雨,楼价金融风暴袭来,香港房地产市场一片凄风惨雨,楼价下挫二至三成,要求取消下挫二至三成,要求取消八万五八万五建房目标的呼声趁建房目标的呼声趁势而起。
反对者指责董建华提出势而起。
反对者指责董建华提出八万五八万五是共产主义是共产主义乌托邦,破坏市场经济的自由运作,如果香港经济的乌托邦,破坏市场经济的自由运作,如果香港经济的中枢神经房地产业崩溃了,整个经济也将被拖垮,百中枢神经房地产业崩溃了,整个经济也将被拖垮,百业萧条,业萧条,济贫济贫变成变成齐贫齐贫。
香港经济问题成为中国政治问香港经济问题成为中国政治问题题日本房地产泡沫终结日本经济辉煌日本房地产泡沫终结日本经济辉煌从20世纪80年代开始到90年代初,日本城市土地价格的过度增长形成了严重的泡沫经济,泡沫破灭和消散的过程对实体经济的打击十分沉重。
到2006年初,全国地价水平比历史最高水平下降了60%,全国土地资产总值缩水56%,损失的土地价值总额达1530万亿日元,相当于日本股市市值最高点(1989年)的2.5倍。
地产泡沫破灭导致的金融困难已经使日本经济陷入了困境,市场萎缩,政治动荡,至今毫无起色。
日本六大都市土地价格指数变化趋势2.1房地产投资环境概述房地产投资环境概述投资与投资环境投资与投资环境一般所说的投资环境是指直接投资的环境。
直接投资是指一个经济体系内的某居民投资购买或设立在另一经济体系内的企业,兼并对该企业有持久利益或在管理方面具有相当程度的影响力和控制权;
投资决策包括宏观和微观两个层次。
其中微观投资决策是单个投资者或单个投资项目的决策,其基本问题是如何使单个投资者或单个项目在投资额一定的条件下,获得最大的投资收益。
这就需要着重考察社会消费水平结构、产品物价和市场利息率等因素对投资者个人或单个项目的影响和制约,即投资环境。
投资环境:
是指拟投资的地域(国家、地区、城市和街区)在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和,它具有系统性、区域性和动态性等基本特点。
房地产投资环境分析的原则一)客观性原则二)全面性原则三)比较性原则四)预测性原则房地产投资环境分析的含义房地产投资环境分析的含义以外部环境为对象,从构成环境的各种因素入手,定量与定性相结合,综合系统地分析环境的构成、变化的规律以及研究对象与环境之间的相互作用,从而对环境的发展水平、费用效益以及协调发展等方面作出客观的评价,为实际的决策或应用提供科学的依据。
房地产投资环境的特征1、系统性2、动态性3、主导性4、地区差异性房地产投资环境的分类一)按表现形态分类一)按表现形态分类1、硬环境:
影响项目投资的各种外部物质条件2、软环境:
影响项目投资的各种社会经济文化条件二)按层次分类二)按层次分类1、宏观投资环境:
国家投资环境2、中观投资环境:
地区、行业投资环境3、微观投资环境:
地块周边及地块投资环境三)按研究角度分类三)按研究角度分类1、地区环境2、产业环境房地产投资环境的构成要素房地产投资环境的构成要素一)政治环境因素一)政治环境因素二)经济环境因素二)经济环境因素三)社会环境因素三)社会环境因素四)文化环境因素四)文化环境因素五)法律环境因素五)法律环境因素六)自然环境因素六)自然环境因素七)基础设施环境因素七)基础设施环境因素主要包括以下七个方面:
1)土地:
如供应数量、位置、价格和开发程度等;
2)资金:
如银行为开发者提供信贷的状况;
3)物资:
如建筑材料、设备的供应和价格等;
4)人员:
如工人、技术人员的数量与质量,工资水平等;
5)税收的影响:
如税种和税率;
6)管理与服务:
7)厂商权益的保障:
包括产权的保障和实际收益的保障等。
房地产投资环境的具体因素房地产投资环境的具体因素投资与房地产投资的含义投资与房地产投资的含义投资广义:
指人们的一种有目的的经济行为狭义:
为了获得可能的未来收益而做出的确定的现值的牺牲基本要素主体客体目标营利性目标是投资的动力源方式房地产投资:
经济体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
房地产投资类型房地产投资类型1、多样性。
房地产投资环境因素众多,并且每个因素对房地产投资项目的影响效果和作用方式都存在差异。
2、系统性。
房地产投资环境的系统性指房地产投资环境因素之间是相互影响、相互制约,存在内在的逻辑联系。
3、动态性。
房地产投资环境的动态性指的是众多的投资环境因素是可变的,并在动态变化过程中相互依赖。
房地产投资环境的特点房地产投资环境的特点房地产投资无形收益的主要表现房地产投资无形收益的主要表现投资者追求的是心理享受投资者追求的是心理享受许多公司花大笔资金用在办公楼的选址、设计、许多公司花大笔资金用在办公楼的选址、设计、建造和装修上,其目的就是心理享受,就是无建造和装修上,其目的就是心理享受,就是无形收益形收益房地产投资者在投资开发房地产时,必须对颜房地产投资者在投资开发房地产时,必须对颜色,尤其是流行色,进行深入研究色,尤其是流行色,进行深入研究房地产购买者都喜欢房地产购买者都喜欢“风水风水”好的建筑物好的建筑物进住豪华高层公寓,是提高个人地位的最有效进住豪华高层公寓,是提高个人地位的最有效方法之一方法之一建筑北面有连续高山群峰为屏障,左右有低岭岗峰,面前有池建筑北面有连续高山群峰为屏障,左右有低岭岗峰,面前有池建筑北面有连续高山群峰为屏障,左右有低岭岗峰,面前有池建筑北面有连续高山群峰为屏障,左右有低岭岗峰,面前有池塘或河流转经过,水前又有远山近丘的朝对呼应。
北面为山,塘或河流转经过,水前又有远山近丘的朝对呼应。
北面为山,西面为路,东面为河流,南面为池。
住宅背靠山朝南,宅前要西面为路,东面为河流,南面为池。
住宅背靠山朝南,宅前要有河流环抱住宅,这样,形成典型的有河流环抱住宅,这样,形成典型的有河流环抱住宅,这样,形成典型的有河流环抱住宅,这样,形成典型的“山环水抱山环水抱山环水抱山环水抱”。
杨澜访贝聿铭谈建筑风水杨澜访贝聿铭谈建筑风水杨:
贝老,您相信建筑风水吗?
杨:
贝:
建筑师都相信建筑风水的。
不是迷信的建筑风水,建筑风水有好几贝:
不是迷信的建筑风水,建筑风水有好几种,比如说种,比如说我们建筑要摆房子,要背山傍水,这也是建筑风水。
我觉得建筑我们建筑要摆房子,要背山傍水,这也是建筑风水。
我觉得建筑风水我们应该相信的,可是建筑风水如果弄得太过分一点,那就变成迷信了,风水我们应该相信的,可是建筑风水如果弄得太过分一点,那就变成迷信了,这个我反对。
这个我反对。
您在香港设计的中银大厦,被很多香港人认为是不吉利的建筑风水,杨:
您在香港设计的中银大厦,被很多香
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