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22市场分析市场分析33宏观背景分析宏观背景分析九江市宏观经济发展态势良好,国民经济持续稳定发展,九江市宏观经济发展态势良好,国民经济持续稳定发展,人均可支配收入列省内地级城市首位(省会除外)人均可支配收入列省内地级城市首位(省会除外),对房地对房地产市场发展起到强有力的支撑作用;
产市场发展起到强有力的支撑作用;
城市定位为城市定位为“最适宜人类居住最适宜人类居住”的现代化山水生态港口的现代化山水生态港口旅游城市;
旅游城市;
“环绕八里湖,建设新九江环绕八里湖,建设新九江”的经济发展和城的经济发展和城市建设的战略构想市建设的战略构想,沿长江岸线由东向西拓展,在两湖,沿长江岸线由东向西拓展,在两湖(甘棠湖(甘棠湖南门湖南门湖八里湖)之间再造一个新九江的发八里湖)之间再造一个新九江的发展方向。
展方向。
宏观经济宏观经济城市规划城市规划44城市地位:
江西省第二大城市,江西省惟一的沿江对外开放和外贸港城市地位:
江西省第二大城市,江西省惟一的沿江对外开放和外贸港口城市,中国魅力城市口城市,中国魅力城市九江市历年人口递增情况(万人)九江市历年人口递增情况(万人)九江市行政区域图九江市行政区域图注注:
城区人口的逐年增长,对房地产相关物业需求加大,拉动了房地产市场的发展城区人口的逐年增长,对房地产相关物业需求加大,拉动了房地产市场的发展宏观经济宏观经济九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城,长江黄金水道十大港口之一。
同时也是一座历史悠久的文化名城,自秦代立郡以来,至今已有2200多年的历史。
辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区,全境东西长270公里,南北宽140公里,总面积1.88万平方千米,人口500万,其中市区规划面积118平方公里,建成区面积80.14平方公里,人口472.17万,市区非农人口(浔阳区、庐山区、经济技术开发区)85万。
城市规划城市规划55九江市历年人均九江市历年人均GDPGDP发展状况发展状况九江市人均GDP保持高速增长,近5年来增长速度均超过13%,而且增速不断加快;
2009年人均GDP达到17420元(折合2562美元)。
九江市人均九江市人均GDP快速增长,房地产市场属于高速发展期快速增长,房地产市场属于高速发展期宏观经济宏观经济城市规划城市规划66近5年九江市GDP增长率保持在13%以上,2009年城市GDP达到831.36亿元;
近年来九江市固定资产投资年稳定快速增长,2009年已达658.96亿元,增幅高达49.9%。
大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了巨大的效用。
九江市历年九江市历年GDP与固定资产投资情况(亿元)与固定资产投资情况(亿元)九江市历年九江市历年GDP与固定资产投资增长情况(与固定资产投资增长情况(%)九江近年来九江近年来GDP和固定资产投资快速增长,国民经济稳定快速发展和固定资产投资快速增长,国民经济稳定快速发展宏观经济宏观经济城市规划城市规划77房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%小于小于4%4%萎缩萎缩停滞停滞稳定发展稳定发展高速发高速发展展九江市经济快速发展有力地推动了房地产市场稳定发展九江市经济快速发展有力地推动了房地产市场稳定发展九江市近5年来经济增速均保持在12%以上,按照国民经济增长与房地产发展关系,九江市房地产处于高速发展时期。
九江2009年人均GDP约2562美元,说明九江房地产处于快速发展期,房地产市场需求旺盛。
800-4,000US$800-4,000US$4000-8,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$8000-20,000US$0-800US$0-800US$启动期启动期快速发展期快速发展期平稳发展期平稳发展期减缓发展期减缓发展期人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系宏观经济宏观经济城市规划城市规划88九江市第二产业比重最大,第三产业比例加大九江市第二产业比重最大,第三产业比例加大从历年来数据看出,九江产业结构稳定于“二、三、一”型,第二产业比重最大;
“二、三、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化,消费能力逐步增强;
与沿海发达城市相比,九江的第一、第二产业的比重依然过大,产业结果的优化和发展任务依然艰巨。
九江市历年产业结构状况九江市历年产业结构状况国内外发展规律告诉我们,第三产业对房地产发展带动作用国内外发展规律告诉我们,第三产业对房地产发展带动作用最大,九江市的第三产业还有很大的发展空间。
最大,九江市的第三产业还有很大的发展空间。
宏观经济宏观经济城市规划城市规划99九江市居民生活水平大幅改善,人均可支配收入水平较高九江市居民生活水平大幅改善,人均可支配收入水平较高九江市历年人均可支配收入九江市历年人均可支配收入人均可支配收入增加将带来房地产市场的快速发展,价格上升、成交量增加。
人均可支配收入增加将带来房地产市场的快速发展,价格上升、成交量增加。
九江市城市居民的人均可支配收入处于相对较低的水平;
可支配收入保持较高速度增长,近5年来的增长率都超过10%水平,2009年城市人均可支配收入达到14203元,增长10.2%。
宏观经济宏观经济城市规划城市规划1010固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进,表明国内外对九江经济固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进,表明国内外对九江经济发展的信心发展的信心固定资产投资近年来保持30%以上的增长速度,去年更是增长49.8%以上,达到658.96亿元;
与固定资产投资一样,房地产投资保持38%以上的增长幅度,2009年房地产投资达到49亿元,比上一年增加39%;
房地产投资占固定资产投资的比例较低,2009年达到7.44%,表明房地产产业上升空间巨大。
固定资产投资及房地产投资情况(亿元)固定资产投资及房地产投资情况(亿元)房地产投资占固定资产的比例情况房地产投资占固定资产的比例情况宏观经济宏观经济城市规划城市规划11112009年年房地产投资(亿元)GDP(亿元)房地产投资/GDP49813.366.02%合理区间10142009年年家庭收入房价房价/家庭收入42609元410000元9.6一家3口购100住房计算房价收入比和房地产投资占GDP比重房地产市场发展空间较大根据世界银行经验,发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1:
41:
10之间为合理状态,若比值在此区间内则表明该地区商品住宅有效需求度高,商品住宅与居民生活水平协调发展九江房地产房价收入比预示着有房地产市场有较大的涨幅空间房价收入比是指住房总价房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值,与居民家庭年收入的比值,用于判断居民住房消费需用于判断居民住房消费需求的可持续性求的可持续性房地产投资占GDP的比重偏低,说明房地产市场刚刚起步,并不成熟,上升空间较大。
房价收入比房价收入比小于小于44房价收入比房价收入比4-104-10房价收入比房价收入比10-1110-11房价收入比房价收入比1212房价偏低房价偏低房价仍然有较大房价仍然有较大上升空间上升空间房价平稳,上房价平稳,上升空间不大升空间不大房价过高警戒房价过高警戒线线宏观经济宏观经济城市规划城市规划1212江西各市江西各市GDP与房价比较与房价比较20092009年各城市年各城市GDPGDP与房价关系与房价关系p09年GDP排名江西省第三,房价第二,房地产运行情况良好南昌南昌九江九江赣州赣州上饶上饶景德镇景德镇GDPGDP(亿)(亿)1820831940726364人口总量人口总量491480877704156人均人均GDPGDP(元元)37,06717,32710,71810,31323,333房价房价55004300390032002500宏观经济宏观经济城市规划城市规划1313宏观经济总结宏观经济总结总结总结11经济发展态势良好,城市GDP保持13%以上的增长速度,人均可支配收入和人均GDP均保持较快的增长速度,支撑着城市房地产业的快速健康发展;
第三产业比例逐年增加,产业结构不断优化;
总结总结22江西各市中,九江城市GDP略低于赣州,市民消费性支出占可支配收入的比例高,市民的消费意愿强烈。
总结总结33固定资产投资总额和房地产投资总额逐年增加,房地产投资总额占固定资产投资总额的比例依然较低,房地产空间巨大,房地产业在国民经济中的地位越来越重要。
宏观经济宏观经济城市规划城市规划1414鄱阳湖生态经济区国家战略规划建设生态宜居的新型城市群,实现中部崛起20092009年年1212月月1616日,国务院正式批复日,国务院正式批复鄱阳湖生态经济区规划鄱阳湖生态经济区规划,鄱阳湖生态经济区建设上,鄱阳湖生态经济区建设上升为国家战略。
这是新中国成立以来江西省第一个上升为国家战略的区域性发展规划升为国家战略。
这是新中国成立以来江西省第一个上升为国家战略的区域性发展规划鄱阳湖生态经济区包括南昌、九江、景德镇、鹰潭、新余、抚州、宜春、上饶、吉安市的部分县(市、区),共38个县(市、区),国土面积为5.12万平方公里。
鄱阳湖生态经济区是长江三角洲、珠江三角洲、海峡西岸经济区等重要经济板块的直接腹地,是中部地区正在加速形成的增长极之一,具有发展生态经济、促进生态与经济协调发展的良好条件。
鄱阳湖生态经济区的发展定位是:
建设全国大湖流域综合开发示范区、长江中下游水生态安全保障区、加快中部崛起重要带动区、国际生态经济合作重要平台。
中部崛起彰显九江优势宏观经济宏观经济城市规划城市规划1515九江顺应国家战略规划,建设生态宜居的新型城市群,将成为环鄱阳湖城市群的名片九江在环鄱阳湖区的面积、人口均占环鄱阳湖区的九江在环鄱阳湖区的面积、人口均占环鄱阳湖区的2/32/3以上,城市区域发展格局是以上,城市区域发展格局是“美丽浔阳、怀抱庐美丽浔阳、怀抱庐山、东临鄱湖、北依长江、西拓港城、南接走廊山、东临鄱湖、北依长江、西拓港城、南接走廊”。
城市房展战略规划城市房展战略规划“一核(城市核心区)、两带(昌九工业走廊、沿江产业带)、三城(瑞昌、湖口、星子)、九镇(姑塘、海会、温泉、马回岭、岷山、赛阳、港口、城子、码头)”协调发展的城市发展战略。
发展的重点明显,城市性质明确,产业分布分明发展的重点明显,城市性质明确,产业分布分明省域副中心,长江中下游及京九沿线综合交通枢纽,著名的工业、商贸、港口与旅游城市。
用地发展方向选择用地发展方向选择城市建设总方针为“西拓、南移、东延、中疏”;
规划期城市发展方向以西、南向拓展为主,东向适度延伸为辅。
如今,彭泽工业园的棉纺工业、湖口工业园的重工业和轻化工业、德安工业园的电子元件、星火工业园的有机硅系列产品园区内的产业聚集效应凸显,特色优势为九江工业带来巨大的活力和整体竞争力。
区域名片区域名片环鄱阳湖城市群环鄱阳湖城市群大九江版图呈现大九江版图呈现大九江版图呈现宏观经济宏观经济城市规划城市规划1616铁路公交化铁路公交化九江与南昌仅有九江与南昌仅有40分钟的距离分钟的距离20102010年年
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