世联地产-天津杨柳青莱茵小镇项目营销策划调整报告(164p)优质PPT.ppt
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区域之争?
p客户群体?
特征?
价值取向?
客户群体?
p核心优势?
突破方向?
产品打造?
核心优势?
p分期开发策略?
分期开发策略?
p分期营销策略?
分期营销策略?
p一期营销策略?
实施计划?
一期营销策略?
本项目必须明确的本项目必须明确的33个前提个前提1:
项目本体界定:
项目本体界定本报告是严格保密的。
本项目位于城市边缘区域本项目位于城市边缘区域市市区区西青区西青区本项目位于天津市西青区杨柳青镇南部。
本项目位于天津市西青区杨柳青镇南部。
西青区位于天津市区西南方向,与市区接壤。
中大规模、中低密度项目中大规模、中低密度项目项目总占地面积项目总占地面积37.637.6万平米。
万平米。
总建筑面积总建筑面积4343万平米,万平米,分四期开发。
分四期开发。
项目整体容积率项目整体容积率1.21.2。
一期住宅总建筑面积一期住宅总建筑面积6.46.4万平米,共万平米,共1818栋,栋,538538户。
户。
一期现已封顶,五证一期现已封顶,五证齐全。
齐全。
本项目交通路况良好,但识别性较差本项目交通路况良好,但识别性较差西青区行政办西青区行政办公机关聚集地公机关聚集地镇中心镇中心柳口路,主干道,距柳口路,主干道,距区政府与镇中心区政府与镇中心22公公里,车程里,车程33分钟。
分钟。
西青道直达市区西青道直达市区外外环环线线津杨公路,经外环线津杨公路,经外环线直达市区,直达市区,1515公里,公里,车程车程2020分钟。
西青区政府西青区政府向南向南10001000米津静公路,米津静公路,直达南开区,直达南开区,1515公里,公里,车程车程2020分钟。
向东向东1010公里至外环线,公里至外环线,1010公里,车程公里,车程1515分钟。
柳霞路柳霞路二经二经路,主干道,直路,主干道,直通镇中心。
通镇中心。
南北贯穿南北贯穿104104国道国道京福公路。
京福公路。
项目北距杨柳青镇中项目北距杨柳青镇中心心22公里。
公里。
区域内南北向主干道区域内南北向主干道柳口路、柳霞路、京柳口路、柳霞路、京福公路,东西向西青福公路,东西向西青道、津杨公路。
道、津杨公路。
从市区外环线至本项从市区外环线至本项目道路状况良好,车目道路状况良好,车程在程在2020分钟以内;
分钟以内;
但但对本区域陌生客户很对本区域陌生客户很难达到项目所在地,难达到项目所在地,需要较清晰的道路指需要较清晰的道路指引引。
项目四至项目四至周边生活配套不完善周边生活配套不完善出入监监狱出入监监狱禾合湾禾合湾柳霞路柳霞路别墅项目别墅项目唐郡唐郡即将开发的即将开发的“树德里树德里”住宅小区住宅小区教师进修学校教师进修学校杨柳青一中杨柳青一中本报告是严格保密的。
本项目必须明确的本项目必须明确的33个前提个前提2:
区域:
区域1本体:
城市边缘,中大规模,配套不完善本体:
城市边缘,中大规模,配套不完善本报告是严格保密的。
本项目位于天津西部新城区域本项目位于天津西部新城区域杨柳青镇杨柳青镇中北镇中北镇西部新城区西部新城区市市区区本报告是严格保密的。
西部新城区未来交通规划西部新城区未来交通规划市市区区外环线外环线地铁二号线地铁二号线曹庄子站曹庄子站西青政府站西青政府站地铁地铁2#2#线经曹庄子线经曹庄子站后延长至西青区政站后延长至西青区政府腹地,途经府腹地,途经天津一天津一汽站距本项目直线距汽站距本项目直线距离离33公里公里。
天津未来规划天津未来规划四环线四环线、五环线,现有外环线五环线,现有外环线将成为三环线。
将成为三环线。
资料来源:
感谢公司董事马力总经理提供的宝贵资料3km3km天津一汽站天津一汽站未来四环线未来四环线本报告是严格保密的。
西部新城区未来配套规划西部新城区未来配套规划市市区区大学城大学城海泰工海泰工业园区业园区中北工业中北工业园北区园北区天津一天津一汽集团汽集团规划规划在未来在未来55年内,西年内,西部新城将建成占地部新城将建成占地44平方公里,平方公里,建筑面积建筑面积400400万平方米万平方米的的西部西部新城大型居住板块新城大型居住板块。
西部新。
西部新城总城总投资超过投资超过100100亿元亿元,规划,规划绿化面积占绿化面积占45%45%以上,商业以上,商业设施面积占设施面积占5%5%。
商业、娱乐、医疗商业、娱乐、医疗西部西部新城将陆续建成新城将陆续建成医院医院、文化文化中心中心、体育中心、四星级的、体育中心、四星级的酒店酒店娱乐中心娱乐中心、商业区、商业区、集集中大型连锁超市中大型连锁超市等。
等。
工业工业目前区域内拥有目前区域内拥有中中北工业园北区北工业园北区,海泰工业园海泰工业园区区、天津一汽集团天津一汽集团等大型工等大型工业园区。
业园区。
教育教育西部新城毗邻天津西部新城毗邻天津第三大高教区第三大高教区西部大学西部大学城,目前已经有城,目前已经有城建学院、城建学院、保德学院、国际女子学院、保德学院、国际女子学院、农学院农学院等多所高校,等多所高校,南开大南开大学、天津大学学、天津大学也即将进驻。
也即将进驻。
天津市西部新城规划西部新城未来发展空间广阔。
西部新城未来发展空间广阔。
韩国乐天韩国乐天游乐场游乐场本报告是严格保密的。
客户看好西部新城的发展客户看好西部新城的发展石女士,现住南开区华苑,她说:
石女士,现住南开区华苑,她说:
“我一直都在关注西部新城的发展,西部新城现在生我一直都在关注西部新城的发展,西部新城现在生态居住区的定位我很认可;
而且这么多大牌开发商都态居住区的定位我很认可;
而且这么多大牌开发商都在这里开发,说明区域有发展潜力。
在这里开发,说明区域有发展潜力。
”刘先生,现住南开区三潭路,他说:
刘先生,现住南开区三潭路,他说:
“我亲戚和朋友住在溪秀苑,所以对西边情况非常了我亲戚和朋友住在溪秀苑,所以对西边情况非常了解,小时侯常在附近玩,对这个区域也很有感情,并解,小时侯常在附近玩,对这个区域也很有感情,并且说西青政府经济基础好,相信将来这里规划也不错。
且说西青政府经济基础好,相信将来这里规划也不错。
”本报告是严格保密的。
本项目必须明确的本项目必须明确的33个前提个前提2区域:
西部新城区发展空间广阔,且被客户看好区域:
西部新城区发展空间广阔,且被客户看好1本体:
城市边缘,中大规模,配套不完善3:
区域竞争市场:
区域竞争市场本报告是严格保密的。
现有市场竞争现有市场竞争本报告是严格保密的。
杨柳青镇杨柳青镇中北镇中北镇西部新城区西部新城区整体竞争整体竞争本地竞争本地竞争区域竞争格局区域竞争格局市市区区本项目竞争区域划分:
本项目竞争区域划分:
本地区域内竞争本地区域内竞争区域限区域限定为杨柳青镇范围内。
定为杨柳青镇范围内。
西部新城区整体竞争西部新城区整体竞争区区域限定为整体西部新城区,域限定为整体西部新城区,其中中北镇是西部新城区的其中中北镇是西部新城区的市场先行者与主导代表,为市场先行者与主导代表,为本项目在西部新城区内主要本项目在西部新城区内主要竞争对手。
竞争对手。
本案本案成发花苑成发花苑青馨园青馨园星河湾星河湾时代豪庭时代豪庭本项目在区域内无纯粹竞争对手,应着眼本项目在区域内无纯粹竞争对手,应着眼西部新城竞争平台西部新城竞争平台项目项目产品类型产品类型上市套数上市套数剩余套数剩余套数销售率销售率成交均价成交均价成发花苑成发花苑多层板楼,多层板楼,叠拼叠拼498498575789%89%30003000时代豪庭时代豪庭多层板楼多层板楼422422121297%97%33003300星河湾星河湾多层、小多层、小高层板楼高层板楼1029102924124177%77%27502750青馨园青馨园多层板楼多层板楼53653611511579%79%33003300区域内产品类型相对区域内产品类型相对单一单一。
项目都已进入项目都已进入尾盘期尾盘期。
本项目入市时,其他。
本项目入市时,其他项目存量产品所剩无几。
项目存量产品所剩无几。
本项目本项目入市价格高于入市价格高于区域内项目价格平台。
区域内项目价格平台。
本地区域项目集中在杨柳青中心区,本项目本地区域项目集中在杨柳青中心区,本项目位于杨柳青南部,相对偏远。
位于杨柳青南部,相对偏远。
杨柳青中心区杨柳青中心区本报告是严格保密的。
u大地大地1212城城水语花城水语花城水语花城水语花城华亭华亭佳园佳园假日风景假日风景新津杨公路外外环环线线地铁地铁22号号线线西部新城内各区域西部新城内各区域同质化竞争同质化竞争显著,竞争对手显著,竞争对手优势:
优势:
品牌品牌+产品创新产品创新项目名称项目名称开发商开发商规模规模产品形式产品形式产品风格产品风格产品特色产品特色在在售售水语花城水语花城金厦津投30万多层、小高层、多层洋房、联排别墅欧式风格20000平米大型社区、符合商业街区、羽毛球馆、游泳馆、壁球馆等运动主题会所及完整的配套生活社区假日风景假日风景万科&
招商30万多层、小高层、洋房德国风格户型创新,推出一种进深只有7米的宽景洋房;
景观创新,利用人工湿地物理、生物等多级渗透和过滤,循环并处理湖水,保证了社区水生态环境的良性循环;
同时,还加入了新风系统、遮阳系统等多项科技元素。
未未推推出出华亭佳园华亭佳园天津上投33万多层、小高层欧式风格纯“板式”社区;
不同的组团拥有各自的主题园林,而中央环路内由水系连接贯通的多种运动设施大地十二大地十二城城乐康地产100万多层、小高层、高层、青年公寓、洋房、叠加别墅、独栋别墅等西班牙风格由十二个组团构成,分别以十二种风格为中心,将每8万平方米包装一个带有“城”的概念的独立项目。
品牌品牌开发开发商商产品形产品形式丰富式丰富强调产品强调产品个性和创新个性和创新现代现代欧式欧式风格风格中中大大规规模模本报告是严格保密的。
客户对品牌客户对品牌+产品创新的优势认可度较高产品创新的优势认可度较高西部新城区域客户构成变化西部新城区域客户构成变化月均销售月均销售4646套套区域内整体销售情况较好区域内整体销售情况较好市区客户占购买客户的主力市区客户占购买客户的主力由于品牌由于品牌+产品创新的同质化竞争激烈,客户通常选择做得更为极致的项目产品创新的同质化竞争激烈,客户通常选择做得更为极致的项目本报告是严格保密的。
潜在市场竞争潜在市场竞争本报告是严格保密的。
未来土地供应量大未来土地供应量大南运河南运河1321地块紧邻项目东侧,地块紧邻项目东侧,占地面积约占地面积约11001100亩亩(现状地块)(现状地块)2项目西南方向约项目西南方向约1.5公里,为十余个村庄公里,为十余个村庄的改造工程地块,占的改造工程地块,占地面积约地面积约80008000亩(待亩(待拆迁地块)拆迁地块)3天津市南运河改造工天津市南运河改造工程,北至规划的西青程,北至规划的西青道延长线,东至子牙道延长线,东至子牙河,南至南运河,西河,南至南运河,西至河北大街,规划总至河北大街,规划总占地面积近占地面积近960960亩亩(待拆迁地块)(待拆迁地块)资料来源:
以上两块土地信息感谢公司董事马力总经理提供的宝贵资料资料来源:
天津市南运河
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