物权法司法解释一中的不动产登记法律问题PPT文档格式.pptx
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物权法司法解释一中的不动产登记法律问题PPT文档格式.pptx
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不动产登记在不动产物权变动中的意义登记为对抗要件而非生效要件:
债权意思主义地役权(第158条)土地承包经营权(第129条)登记为处分要件而非生效要件(第31条)形成性文书(第28条)事实行为(第29、30条)登记为物权变动的生效要件:
债权形式主义绝大多数依法律行为的物权变动不动产登记的性质不动产登记是引发物权变动的原因吗?
所以,不动产登记不是引发物权变动的原因,引发物权变动的原因是法律行为或者非法律行为。
不动产登记有时是物权变动的生效要件、有时是对抗要件、有时是处分要件。
不动产登记是物权变动体系中的一部分,它是相关法律事实引发物权变动的结果。
不动产登记的性质如何看待不动产物权登记的行政法性质?
登记系当事人自愿,登记机构不得强制(暂行条例第15条)不动产登记需要双方申请或者单方申请(不动产登记暂行条例第14条、土地登记办法第7条、房屋登记办法第12条)登记的内容以当事人申请登记的意思表示为准,登记机构的效果意思不产生效力,仅具有记载功能登记机构不审查登记材料的真实性,仅确认登记人的登记意思表示是否与登记内容一致(暂行条例第16条、第18条;
房屋登记办法第11条、第18条;
土地登记办法第9条)不动产登记是一种准法律行为的行政行为不动产登记争议的诉讼性质由于引发不动产变动的原因是法律事实,登记是这一事实发生物权变动的标志、表征,所以,就基础法律关系所产生的争议,是民事诉讼。
由于不动产登记机构登记行为的合法性产生争议,则为行政诉讼(对登记行为本身的评价)买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承、法律文书等纠纷类型:
权利归属、基础关系的效力等行政不作为法律后果:
物权归属的确认、基础关系的生效、履行或者无效、撤销等行政作为:
不符合登记规定的登记(预告登记后仍办理转移登记、未经抵押权人同意办理转让登记、采取执行措施仍然登记、恶意串通登记、法律后果:
驳回请求、撤销登记、登记违法、登记违法但不撤销诉讼程序的衔接行政诉讼可以一并审理民事争议:
行政附带民事诉讼民事诉讼审理引发登记的基础关系:
不得拒绝主要内容不动产登记与权利归属的关系:
程序选择不动产预告登记的效力与权利冲突不动产不动产登记登记与权属确认:
不动产登记簿的与权属确认:
不动产登记簿的作用作用善意取得制度的适用与不动产登记不动产登记与权属确认:
不动产登记簿的作用案例1:
张三李四合资买房,约定共有,因故登记在李四名下,张三之后请求法院确认其共有权,如何处理?
案例2:
张三在限购城市买房,因不符合购房资格,与李四约定所购房屋登记在李四名下,之后张三请求确认其所有权,如何处理?
案例3:
张三李四离婚,约定登记在李四名下的房屋归张三所有,但一直未办理过户登记。
李四债权人申请执行该房屋,张三提起执行异议被驳回后提起执行异议之诉并请求确权,如何处理?
案例4:
李四以房屋所有权为张三设定抵押权,但未约定该房屋下的土地使用权是否抵押,张三起诉请求确认其对该土地使用权享有抵押权,如何处理?
为何以及如何否定登记?
登记的效力:
权利正确性推定效力登记出现了错误,所以要否定登记?
什么是登记错误?
登记错误是指实际权利状态与登记簿记载内容不一致?
不动产登记簿记载与真实权利状态不符登记机构的错误或疏漏登记簿外的法律变动(如放弃所有权)或事实变动(如灭失)原因行为无效或撤销依法律规定取得不动产物权,但未办理登记登记与真实权利状态不一致引发的补救措施申请更正或者依职权更正(房办第74、75条;
土办第58条、59条)登记是否错误?
因为登记机构的瑕疵导致的不一致因原因行为的变化导致的不一致行政诉讼以及国家赔偿:
撤销登记并重新登记以新的法律事实为基础的确认之诉民事诉讼的确权之诉登记是否错误?
登记与真实权利状态不一致以原因行为的裁判结果为基础的确认之诉因新的法律事实出现造成的权利变动导致的不一致登记与真实权利状态不一致物权法第二十八条因人人民民法法院院、仲仲裁裁委委员员会会的的法法律律文文书书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
下列判决哪些属于物权法第28条所称的法律文书?
1.分割共有物的判决书2.可导致物权自动回复或消灭的撤销合同的法律文书
(1)根据合同法第五十四条作出的撤销合同的法律文书。
(2)撤销债务人损害债权行为的法律文书。
3.法院确认合同无效的判决4.可导致物权自动回复的解除合同的判决5.撤销损害集体成员或业主合法权益的决定的判决6.宣告自然人死亡的判决民诉法司法解释第302条被执行人的财产无法拍卖或变卖的,经申请执行人同意,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务,或者交付申请执行人管理;
申请执行人拒绝接收或管理的,退回被执行人。
所以:
案例1:
张三李四合资买房,约定共有,因故登记在李四名下案例2:
张三无购房资格买房登记在李四名下因申请登记的意思表示与登记内容一致,不能确权,只能请求协助办理登记(给付)因申请登记的意思表示与登记内容一致,不能确权,只能请求给付所以:
因依据现行法不能确认张三的所有权,因此不能确权。
但执行异议能否成立,需要其他独立的判断标准。
如何理解物权法第182条房地一体原则?
如果认为未办理登记的土地使用权也视为一并抵押,则视为抵押权成立,则可以确认其抵押权;
否则,则不能确权,只能请求给付即办理登记。
总结:
登记内容与真实权利状态不一致、更正登记及确权之诉从表现形态上看:
登记内容与真实权利状态不一致包括了登记错误的情形从原因上看:
登记内容与真实权利状态不一致包括登记行为导致的错误、登记原因关系发生变化导致的不一致以及嗣后法律事实导致的不一致从救济手段上看,两种情况下可以申请更正登记或者提起确认之诉:
当事人申请登记的意思表示(非原因行为的意思表示)与登记内容不一致原因行为变化导致的权利复归:
被认定无效、被撤销等情形下非法律行为导致的物权变动:
法律文书、合法建造、继承等依据现行法可以认定物权且与登记不一致的场合:
采取对抗要件主义的物权变动:
土地承包经营权、地役权总结:
登记内容与真实权利状态不一致、更正登记及确权之诉从内部关系上看:
登记与真实权利状态不一致,这里的真实权利状态的确定标准是,能够依据现行法直接认定实际权利人的物权。
所以,实事求是原则的前提是能够认定实际权利人的物权。
否则,应采取其他途径,例如给付之诉等实现。
从外部关系上看:
如果此时登记权利人对外进行交易,则涉及外部关系,登记公信力发生作用,并与善意取得发生关系。
主要内容不动产登记与权利归属:
不动产登记簿的作用善意取得制度的适用善意取得制度的适用与不动产登记与不动产登记登记与真实权利不一致、无权处分以及善意取得善意取得的前提是:
无权处分何为无权处分?
登记与真实权利状态不一致登记与真实权利状态不一致的范围应当依据前述规则判断无实质意义上的处分权,即便处分人为登记权利人亦属无权处分具有实质意义上的处分权,即便其并非登记权利人亦非无权处分对外关系:
公示公信,但是否善意取得,要具体判断案例1:
张三李四合资买房,约定共有,因故登记在李四名下,李四私自出售给王五并办理登记,王五是否善意取得?
张三无购房资格买房登记在李四名下,李四出售给王五并办理登记,王五是否善意取得?
不是,因为李四为有权处分。
不是,因为李四是有权处分。
对外关系:
公示公信,但是否善意取得,要具体判断案例3:
李四债权人申请执行该房屋并办理过户,申请执行人是否善意取得?
李四购买登记在无处分权张三名下的房屋,但该登记簿上有异议登记和预告登记,则李四能否善意取得?
不是,因为不是无权处分。
不动产善意取得以受让人善意为前提在不动产交易中,善意的判断标准是什么?
善意是指不知转让人无处分权夫妻共同财产登记在一方名下,登记名义人处分,是否构成无权处分?
结论:
构成无权处分延伸:
登记时是否需判断不动产是单独所有还是夫妻共同所有在不动产交易中,善意的判断标准是什么?
登记在认定善意中的作用:
异议登记异议登记:
阻却登记记载内容的公信力、阻却善意取得申请人:
利害关系人实质条件:
认为登记有错误时间效力:
15天行使条件:
对于利害关系人要求更正登记不同意异议登记并非提起确权之诉的条件:
失效后,仍然能够提起确认之诉预告登记:
能否阻止善意取得?
在完成预告登记后,依据房屋登记办法、土地登记办法及不动产登记暂行条例及其实施细则的规定,登记机构不得再办理物权登记,由此,在理论上,即不可能发生善意取得。
另外,由于预告登记的工功能在于否定后来的物权变动效力,所以,在逻辑上,无需善意取得即可保证登记权利人利益。
查封等能否阻止善意?
(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;
查封扣押冻结财产规定第9条、第26条:
查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产产权,应当通知有关登记机关办理登记手续。
不对对抗已经办理登记手续的查封、扣押、冻结行为。
查封等必须公示,否则仍有善意取得的适用被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人。
受让人知道登记簿上记载的权利主体错误权利归属和内容的登记错误错误原因因登记行为的瑕疵造成的登记错误因登记原因不成立、无效、被撤销造成的登记错误因新的法律事实出现造成的权利变动导致的登记错误受让人知道他人已经依法享有不动产物权因新的法律事实出现造成的权利变动导致的登记错误物权法第28-30条:
法律文书、征收决定、继承、受遗赠、合法建造、拆除房屋等土地承包经营权(127、129)、地役权(158)、宅基地使用权:
无需登记善意的判断时点受让人受让该不动产或者动产时物权变动时:
完成不动产物权登记完成动产交付时简易交付指示交付占有改定主要内容不动产登记与权利归属:
程序选择不动产不动产预告登记的效力预告登记的效力与权利冲突与权利冲突不动产登记与权属确认:
不动产登记簿的作用善意取得制度的适用与不动产登记不动产预告登记的效力与权利冲突案例1:
孙某与甲公司签订商品房买卖合同并办理了预告登记。
后甲公司将该房屋出售给梁某并实际交付。
孙某起诉甲公司继续履行合同。
裁判要旨:
因甲公司将涉案房屋另行出售给梁某且梁某已实际使用该房屋,且甲公司又明确表示不同意继续履行案涉合同,故二审法院认定合同不能继续履行符合法定的解除条件,并据此判决解除合同并无不当。
基于该合同解除后的法律后果而产生的争议,孙某可另行诉讼。
问题:
梁某实际使用该房屋、不同意解除合同能否就解除合同?
能否阻止预告登记的效力?
后买受人的实际交付能否对抗前买卖合同的预告登记?
预告登记:
保全
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- 物权法 司法解释 一中 不动产 登记 法律问题