社区如何建立与物委会和业委会良性互动关系PPT格式课件下载.ppt
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互动是最基本、最普遍最普遍的日常生活现象,是我们每个人最直接体验到的的日常生活现象,是我们每个人最直接体验到的社会现实社会现实。
案例导入案例导入【背景及过程背景及过程】FF家园位于北京市朝阳区中部,家园位于北京市朝阳区中部,20022002年建成,属于中高档年建成,属于中高档私人住宅。
小区内有私人住宅。
小区内有776776户居民,常住户不到三分之一,户居民,常住户不到三分之一,其中外籍居民约其中外籍居民约20-3020-30户。
新式商品房小区中的三个主户。
新式商品房小区中的三个主要机构要机构FF家园都具备:
居委会派入的常驻工作人员家园都具备:
居委会派入的常驻工作人员22名、名、业主委员会(委员业主委员会(委员55名,主任、副主任各名,主任、副主任各11名)以及物业名)以及物业公司。
公司。
20042004年年1111月月1313日,物业巡查人员发现日,物业巡查人员发现5-25015-2501室的宋先生家室的宋先生家装修时拆除了剪力墙的装修时拆除了剪力墙的1/21/2,物业人员要求其停止装修,物业人员要求其停止装修行为,并将剪力墙恢复原状,但宋先生在收到两次物业行为,并将剪力墙恢复原状,但宋先生在收到两次物业公司的书面通告后并未恢复。
公司的书面通告后并未恢复。
自此,历时自此,历时77个月的私拆承重墙纠纷拉开了帷幕个月的私拆承重墙纠纷拉开了帷幕。
20042004年年1111月下旬,由于拆墙的噪音过大,宋先生拆墙的事月下旬,由于拆墙的噪音过大,宋先生拆墙的事件被同楼业主发现,他们以扰民为由报了件被同楼业主发现,他们以扰民为由报了110110。
但宋先。
但宋先生拒绝警察入内,并提出因警察的职权范围仅在公共领生拒绝警察入内,并提出因警察的职权范围仅在公共领域,若未经许可踏入他的私人领地,他将起诉警察。
结域,若未经许可踏入他的私人领地,他将起诉警察。
结果,警察来了两次都未能入户解决问题。
果,警察来了两次都未能入户解决问题。
接着,同楼业主写信给业主委员会王主任反映问题,王主接着,同楼业主写信给业主委员会王主任反映问题,王主任召集业主委员会、物业公司和居委会三方人员上门调任召集业主委员会、物业公司和居委会三方人员上门调解,但宋先生以他的房屋改造有合法文件为由拒绝调解解,但宋先生以他的房屋改造有合法文件为由拒绝调解人员进入,但也并未向调解人员出示有关文件。
人员进入,但也并未向调解人员出示有关文件。
同年同年1212月初,在业委会王主任的督促下,物业公司根据其月初,在业委会王主任的督促下,物业公司根据其与与FF家园的家园的物业管理合同物业管理合同对宋先生提起了诉讼,要对宋先生提起了诉讼,要求法院判令宋先生:
求法院判令宋先生:
11、停止侵害行为,将承重墙恢复原状;
、停止侵害行为,将承重墙恢复原状;
22、判令宋先生承担诉讼费。
区法院于、判令宋先生承担诉讼费。
区法院于1212月月33日对此事立案。
日对此事立案。
20042004年年1212月月44日,宋先生写了一封公开信,主要是就装修日,宋先生写了一封公开信,主要是就装修过程中产生的噪音向同楼业主道歉,并表示会与物业公过程中产生的噪音向同楼业主道歉,并表示会与物业公司以及业委会积极配合,消除安全隐患。
司以及业委会积极配合,消除安全隐患。
20052005年年11月月55日区人民法院进行第一次庭审。
日区人民法院进行第一次庭审。
20052005年年11月月1515日,业委会王主任、日,业委会王主任、11名委员、名委员、66名业主召开名业主召开了一次讨论会。
其中了一次讨论会。
其中11名业主因是律师且热心公益事业,名业主因是律师且热心公益事业,因此以顾问的身份参会,另外因此以顾问的身份参会,另外55名是与宋先生同楼的业名是与宋先生同楼的业主。
此次讨论会主要是律师对起诉后的法院决定和物业主。
此次讨论会主要是律师对起诉后的法院决定和物业职责等相关问题向大家进行了解释,以使业主们对该事职责等相关问题向大家进行了解释,以使业主们对该事件的性质和目前进展明确认识。
件的性质和目前进展明确认识。
20052005年年44月月1515日,日,FF家园召开了书面业主大会,请业主就三家园召开了书面业主大会,请业主就三件事进行表决,其中第三件事就是件事进行表决,其中第三件事就是“是否同意业委会根是否同意业委会根据国家法规,对据国家法规,对5-25015-2501业主私拆承重墙一事给小区造成业主私拆承重墙一事给小区造成的名誉及物质损失提起诉讼。
的名誉及物质损失提起诉讼。
”20052005年年55月月1414日下午日下午44点,点,FF家园业委会在家园业委会在44号楼大厅开箱验号楼大厅开箱验票,由于总投票权数没有达到法定的数量,即总数的票,由于总投票权数没有达到法定的数量,即总数的2/32/3,因此这次业主大会宣布失败。
,因此这次业主大会宣布失败。
但在有效的但在有效的78,86278,862票权数中,同意向票权数中,同意向5-25015-2501业主提起诉讼业主提起诉讼的有的有59,89059,890票权,占票权,占49.44%49.44%。
经过经过法院法院66个月两次庭审,个月两次庭审,20052005年年55月月1616日日法院法院判决结果如判决结果如下:
下:
11、按建房集团建筑设计方案加固改造;
、按建房集团建筑设计方案加固改造;
22、必须由、必须由建房集团验收合格;
建房集团验收合格;
33、由宋先生承担诉讼费。
、由宋先生承担诉讼费。
20052005年年55月月3131日,业主代表、业委会代表、物业公司代表日,业主代表、业委会代表、物业公司代表召开了就召开了就5-25015-2501问题处理意见的讨论会。
问题处理意见的讨论会。
讨论了这个问题的性质、经过、下一步的行动意见。
20052005年年66月月66日召开了有关日召开了有关5-25015-2501问题调解会,有业主宋先问题调解会,有业主宋先生、业委会成员,居委会、物业公司代表参加,宋先生生、业委会成员,居委会、物业公司代表参加,宋先生向在座的各位道歉,并向向在座的各位道歉,并向55号楼全体业主表示歉意。
号楼全体业主表示歉意。
关于承重墙加固后恢复原貌问题,宋先生要求给他一点时关于承重墙加固后恢复原貌问题,宋先生要求给他一点时间慎重考虑,他将于间慎重考虑,他将于20052005年年66月月77日日2424点前给予书面答复。
点前给予书面答复。
20052005年年66月月77日,宋先生写了一份承诺书,表示愿意接受法日,宋先生写了一份承诺书,表示愿意接受法院判决,将被拆的承重墙恢复原貌,并按法院判决进行院判决,将被拆的承重墙恢复原貌,并按法院判决进行加固施工,以确保广大业主和自身的安全加固施工,以确保广大业主和自身的安全。
至此,整个私拆承重墙事件告一段落。
从从20042004年年1111月月1313日物业公司发现问题,到日物业公司发现问题,到20052005年年66月月77日业日业主做出承诺,历时主做出承诺,历时77个月,问题解决的方式经历了个月,问题解决的方式经历了:
物物业公司通告、业公司通告、国家司法力量介入(警察干涉)、国家司法力量介入(警察干涉)、内部调解、内部调解、国家司法力量再介入(起诉国家司法力量再介入(起诉、法院判决、法院判决)、)、内部再调解五个过程。
内部再调解五个过程。
涉及的组织和个人包括:
物业公司、街道派出所、物业公司、街道派出所、FF家园业主委员会、家园业主委员会、FF家园所在家园所在ZZ社区居民委员会、区人民法院、建筑商、当事人宋先生社区居民委员会、区人民法院、建筑商、当事人宋先生以及小区内的业主。
以及小区内的业主。
讨论问题:
看了上述案例你有什么想法?
【分析分析】基于本案例纠纷展开的各个阶段、各方解决参与组织和人员,以及基于本案例纠纷展开的各个阶段、各方解决参与组织和人员,以及同时期发生的类似纠纷,如同时期发生的类似纠纷,如20052005年年55月北京市平原里小区月北京市平原里小区1717号楼号楼的顶楼业主私自改造顶层,的顶楼业主私自改造顶层,20052005年年66月月2828日北京市海淀区清枫华日北京市海淀区清枫华景园某单元景园某单元101101号和号和102102号房主私拆承重墙事件,号房主私拆承重墙事件,20062006年年88月月2626日日大连市西岗区北石道街盛阳山庄大连市西岗区北石道街盛阳山庄2525号楼一楼住户私拆承重墙事件号楼一楼住户私拆承重墙事件等,等,我们可以总结出商品房小区中的纠纷解决一般包括以下几我们可以总结出商品房小区中的纠纷解决一般包括以下几个特点:
个特点:
第一,物业公司在第一时间发现问题并予以初步的协调。
由于商品房小区中公共设施的管理和维护都由物业公司专由于商品房小区中公共设施的管理和维护都由物业公司专门负责,因此相对于居委会几个工作人员管理整个社区门负责,因此相对于居委会几个工作人员管理整个社区事务而言,物业公司能够更快地发现问题。
事务而言,物业公司能够更快地发现问题。
在本案例和相似事件中,各小区的物业公司一般都会以书在本案例和相似事件中,各小区的物业公司一般都会以书面通告的方式对违规操作的业主予以警告,但这一警告面通告的方式对违规操作的业主予以警告,但这一警告一般都无法有效制止业主的违规行为。
一般都无法有效制止业主的违规行为。
这是因为物业公司作为由业主聘请来管理小区共有财产和这是因为物业公司作为由业主聘请来管理小区共有财产和提供服务的营业机构,没有强制管理权,或者说没有合提供服务的营业机构,没有强制管理权,或者说没有合法的暴力使用权和执法权。
法的暴力使用权和执法权。
因此,一般诉诸物业公司解决问题的方式都以失败而告终。
第二,在小区内部的纠纷过程中,有关的国家职能部门,第二,在小区内部的纠纷过程中,有关的国家职能部门,如城市建设局、派出所并不能有效地发挥作用,如城市建设局、派出所并不能有效地发挥作用,这或者是由于他们对职责的相互推诿,或者是由于职权范这或者是由于他们对职责的相互推诿,或者是由于职权范围的有限性。
围的有限性。
如本案例中的业主宋先生,他对于居委会和警察的职权范如本案例中的业主宋先生,他对于居委会和警察的职权范围十分了解。
围十分了解。
当居委会和业委会上门调解时,他以私人领地拒绝入内为当居委会和业委会上门调解时,他以私人领地拒绝入内为由拒绝其调解。
由拒绝其调解。
而当而当110110警察上门时,宋先生则以警察的职权范围仅限于警察上门时,宋先生则以警察的职权范围仅限于公共领域为由拒绝其入户检查。
公共领域为由拒绝其入户检查。
因此,这些力量的介入只能进行劝说,他们并不能做出能因此,这些力量的介入只能进行劝说,他们并不能做出能够改变或制止违规行为的决定。
够改变或制止违规行为的决定。
第三,在商品房小区内居委会作用的弱化,降低了其在纠第三,在商品房小区内居委会作用的弱化,降低了其在纠纷解决中的作用。
纷解决中的作用。
居委会在传统社区中具有上传意见下达政策、办理公共事居委会在传统社区中具有上传意见下达政策、办理公共事务、调解民间纠纷、维护社会治安等全方位职能,务、调解民间纠纷、维护社会治安等全方位职能,但在商品房小区中,但在
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