防城港商业市调报告.doc

防城港商业市调报告.doc

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防城港项目商业市场调研报告

一、城市概况

防城港市地处祖国大陆海岸线西南端,辖港口区、防城区、上思县、东兴市（县级）,总面积6300平方公里,人口80万，有汉、壮、瑶、京等19个民族，其中少数民族占47%，是全国唯一的沿海沿边港口城市，被誉为“中国西南门户，华夏边陲明珠”。

二、宏观经济数据

2009年全市实现地区生产总值243.78亿元，增长22.6%（按可比价格计算，同比，下同），同比提高2.5个百分点，累计增速已连续12个季度超过20%并雄踞全区榜首

从对经济增长的贡献率看，第二产业对经济增长的贡献率同比提高21.1个百分点，第二产业作为经济增长最主要支撑点的地位愈加凸显。

1、宏观经济背景

Ø城

2009年防城港市GDP完成243.78亿元，实现22.5%的增速，连续12个季度保持20%以上的增长，不但排广西各市首位，而且进入全国地级市前列，人均GDP突破4000美元，达到4180美元，分别是全国、广西区平均水平的1.1倍和1.8倍。

三、城市发展规划

未来防城港市将规划形成“一核、两湾、六组团”的组团式城市空间结构。

各组团之间以山林、绿地、海河相隔，构筑“山海相连，港城相依，绿廊相间”的现代滨海城市特色。

   “一核”：

由行政、文化娱乐、信息中心等组成的沙潭江核心区。

主要布置居住、商业、行政办公用地，规划建设成为充分展现新兴现代化滨海都市形象的防城港市行政、商贸、文化、信息中心。

   “两湾”：

即以生活居住、旅游服务为主的西湾，以及以港口、临海工业为主的东湾。

   “六组团”：

由防城组团、渔万组团、西湾新城、江山组团、公车组团和企沙组团构成的城市多组团。

（1）防城组团：

规划形成“一江两区”的空间格局。

河东区主要是完善城区综合功能、整治环境、疏导交通，另在北面新建一个物流中心；河西区主要建设河西工业集中区，产业发展以电子、农特产品为主，并相应配套居住用地和公共服务设施。

规划防城组团将建成为市级副中心。

（2）渔万组团：

规划南部和东南部重点布置仓库区、码头泊位和作业区；中部和北部布置行政办公、商业金融用地和生活居住用地等。

   （3）西湾新城：

主要布置居住、商业和大学城用地，建设成为集文化休闲、教育、商业金融、居住为一体的滨海新城。

    （4）江山组团：

规划建设成为江山半岛旅游度假区。

   （5）公车组团：

主要布置临海工业、仓储物流用地以及安排服务本区的公共设施用地和相配套的生活居住区用地，产业发展以建材、制药为主。

   （6）企沙组团：

为临海工业区。

潭油一带主要布置石化、冶金等产业；西南部主要布置钢铁、能源等产业，规划将建成为北部湾重要的钢铁工业基地和能源基地；东部主要布置居住、商业、教育等用地。

四、港口区商业格局

核心商圈

Ø商圈分布及特征

边缘商圈

次级商圈

Ø商业发展规划

港口区主要商圈

招商经理

招商专员

招商专员

招商专员

招商主管

策划经理

港口区主要商业街道：

兴港大道、沙万路、鱼峰路。

兴港大道临街铺面租金价格区间40-150元/m2；沙万路临街铺面租金价格区间50-90元/m2；鱼峰路临街铺面租金价格区间50-85元/m2。

五、兴港大道商业物业类型及特征

兴港大道商业物业类型主要以沿街底层商铺为主，一般不会超过两层，面积一般在20-200平方米，其中两家超市的营业面积大约在1000平米左右。

经营业种有：

服饰、电子数码、餐饮、花店、宾馆、银行网点、超市、网吧、便利店、酒吧。

整条兴港大道的商业无统一规范的管理，业种分布也比较凌乱，属于自然形成。

人流、车流量一般，没有繁华商业街的氛围，无大型购物中心。

兴港大道商业街的主要消费群体由居住港口区的市民及部分外来工作者组成，日常生活所需用品及部分衣物基本在本区域消费，中高档商品选择外出南宁或钦州消费。

六、商家访谈举例

女装店韦小姐

Ø中低端女装

Ø营业面积21m2

Ø租金2500元/月平均租金为119元/m2

Ø主要客群为18-35岁青年人

Ø经营状况一般，所售商品价格区间在9-299元之间。

Ø有开店意愿，希望进入大型的商场，有统一规范的经营管理及安保设施。

心理价位每平米最好不要超过100元。

风格女装店张小姐

Ø中高档女装

Ø营业面积20m2

Ø租金1800元/月平均租金为90元/m2

Ø主要客群为收入较高的女性

Ø经营状况一般，所售商品价格区间在100-500元之间。

Ø认为港口区的消费人群比较少，暂开店意愿。

不二碗甜品店李小姐

Ø甜品、凉茶

Ø营业面积20m2

Ø租金3000元/月平均租金为150元/m2

Ø客群范围较广

Ø经营状况良好，售价一般在3-8元之间

七、物业发展建议

本项目地处港口区中心商业路段，交通便利，人流车流量相对较多，是本区域居民购物消费的主要场所，防城港作为北部湾龙头，港口区经济发展、项目投资已经走上快车道，因此本项目极具备商业开发潜力，可建成含3-5层的大型商住项目。

鉴于以上观点，我部门给出的商业物业发展建议是规划为5层底商。

利弊分析：

利：

港口区处于中国--东盟自由贸易区、泛珠三角经济圈和广西北部湾经济区的结合部。

随着《广西北部湾经济区发展规划》的深入实施以及钢铁、核电、金川等重大项目的有序推进，工业园区成为了重大工业项目的产业聚集园。

已落户中一重工、中冶实久等29家企业，有企业势必将给港口区带来大量的人口，促进生产消费。

依托区位优势以及国家良好政策的支持，本项目有望建设成为该地区首个大型综合性商业综合体，聚吃、喝、玩乐、购于一体，把一站式购物休闲生活的概念逐渐引入当地人的生活习惯中，同时带动本项目高层住宅的销售，从而促进整个项目的商业发展，从城市发展长远看，3-5层底商未来具备较大升值潜力。

弊：

由于商业体量较大，短时间内不太容易将商业全部消化，若大量商业面积长期闲置，一则影响企业现金流，将导致资金压力过大，二则对其他商户形成负面暗示；由于目前本区域人口数量较少，消费支撑不足，传统商业形式尚未被打破，本地经营者及投资者是否接受三层以上大型集中式商业，消费观念是否得到有效引导都是未来面临的重大挑战，短时间内招商压力会比较大，若商业定位不准确，将对整个项目整体形象影响非常大。

商业无法吸引人气，项目的商业价值就得不到提升。

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