第八章其它估价方法优质PPT.ppt
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的一种常用方法。
多多应用应用于大量性的土地课税估价和拆迁补偿估价等。
于大量性的土地课税估价和拆迁补偿估价等。
(二二)路线价的基本原理路线价的基本原理基本原理部分基本原理部分城市商业用地价格的高低取决于那些因素?
距离道路的远近程度路线价法路线价法的基本原理是的基本原理是替代原理和区位论替代原理和区位论替代原理和区位论替代原理和区位论。
路线价法可行的理论基础是路线价法可行的理论基础是区位论区位论区位论区位论。
更直接地说是商。
更直接地说是商业用地的业用地的可及性原理可及性原理可及性原理可及性原理。
所谓可及性原理是指相同条件下,城市内的土地随其所谓可及性原理是指相同条件下,城市内的土地随其距道路或街道的远近程度而出现价值的正相关变化。
距道路或街道的远近程度而出现价值的正相关变化。
其中商业用地的价值受其距离街道的远近程度影响尤其中商业用地的价值受其距离街道的远近程度影响尤为显著。
在微观尺度上,可及性是影响商业用地主要因素。
为显著。
影响可及性的因素主要有影响可及性的因素主要有临街宽度、临街深度、土地临街宽度、临街深度、土地形状、临街类型形状、临街类型等。
等。
路线价路线价是在路线价的基础上,分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系,进而据此估算其他宗地地价的方法.估价对象价格可比实例价格各项修正系数估价对象价格路线价深度修正系数市场比较法:
市场比较法:
路线价法:
替代原理替代原理(三三)路线价的基本公式路线价的基本公式基本原理部分基本原理部分宗地地价=路线价深度百分率宗地面积修正率宗地地价=路线价深度百分率宗地面积修正额几点说明:
几点说明:
1.1.路线价法不做交易情况修正路线价法不做交易情况修正路线价法不做交易情况修正路线价法不做交易情况修正,其原因为:
求得的标准宗,其原因为:
求得的标准宗地的平均水平价格已经为正常价格。
地的平均水平价格已经为正常价格。
2.路线价法也不进行交易日期修正路线价法也不进行交易日期修正路线价法也不进行交易日期修正路线价法也不进行交易日期修正,其原因为:
标准宗地,其原因为:
标准宗地的价格所对应的日期与欲求取的其它土地价格的日期已的价格所对应的日期与欲求取的其它土地价格的日期已知,都是估价时点时的价格。
知,都是估价时点时的价格。
3.其它修正是指其它修正是指临街宽度、临街类型、宽深比、容积率、临街宽度、临街类型、宽深比、容积率、临街宽度、临街类型、宽深比、容积率、临街宽度、临街类型、宽深比、容积率、使用年期和建筑物状况使用年期和建筑物状况使用年期和建筑物状况使用年期和建筑物状况等修正。
等修正。
4.前提条件是有可供使用的科学合理的深度指数表和其它前提条件是有可供使用的科学合理的深度指数表和其它各种修正率表;
同时有完善的城市规划和系统完整的街各种修正率表;
同时有完善的城市规划和系统完整的街道、土地排列比较整齐。
道、土地排列比较整齐。
5.路线价法适用于市街地,主要用于商业繁华区域土地价路线价法适用于市街地,主要用于商业繁华区域土地价格估算。
格估算。
6.路线价法需要较多的交易案例,并且房地产市场比较规路线价法需要较多的交易案例,并且房地产市场比较规范,能够正常运转。
范,能够正常运转。
7.7.在具备房地产状况修正前提下,也可估价商用房地产。
在具备房地产状况修正前提下,也可估价商用房地产。
路线价法的特点与适用范围路线价法的特点与适用范围1.路线价法的实质是一种评估路线价法的实质是一种评估土地土地价格的市场比较法。
价格的市场比较法。
2.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。
路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。
3.路线价法是一种迅速快捷、省时、省力,适用于大宗土路线价法是一种迅速快捷、省时、省力,适用于大宗土地进行估价的一种方法。
地进行估价的一种方法。
1.1.标准宗地:
标准宗地:
从从路线价区段内路线价区段内路线价区段内路线价区段内临近主要街临近主要街道的宗地中选定的,深度、宽度、形状等道的宗地中选定的,深度、宽度、形状等可反映该区段内各宗地可反映该区段内各宗地一般状况或平均水一般状况或平均水一般状况或平均水一般状况或平均水平平平平的地块的地块。
3.3.标准深度标准深度标准深度标准深度:
随土地离道路距随土地离道路距离的增加,离的增加,道路对土地利用道路对土地利用的影响减的影响减小至零时小至零时的深度。
的深度。
6.6.临街宗地:
临街宗地:
里地线与街道之里地线与街道之间(即标准深度范围内)的间(即标准深度范围内)的土地,土地,又称为又称为表地表地表地表地。
4.4.里地线:
里地线:
标准深度的连线。
5.5.里地:
里地:
里地线以外的土地。
7.7.袋地:
袋地:
里地线以内但不直里地线以内但不直接临街的土地。
接临街的土地。
8.8.骑楼地:
骑楼地:
袋地中跨里地线袋地中跨里地线的土地。
的土地。
2.2.路线价区段:
路线价区段:
以街道为单位,将宗地接近性大致相等,以街道为单位,将宗地接近性大致相等,土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。
土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。
9.9.街角地:
街角地:
即即路角地路角地路角地路角地,指至少相邻两条边以上临街的土地,指至少相邻两条边以上临街的土地。
有有有有关关关关概概概概念念念念1.划分路线价区段划分路线价区段2.设定标准深度设定标准深度3.测算路线价测算路线价4.制定深度修正系数表制定深度修正系数表5.编制其它宗地条件修正系数表编制其它宗地条件修正系数表四四路线价法估价的程序路线价法估价的程序6.收集待估宗地资料收集待估宗地资料7.评估宗地价格评估宗地价格前前期期准准备备工工作作后后期期收集各收集各收集各收集各种资料种资料种资料种资料内容:
宗地信息(深度宽度、内容:
宗地信息(深度宽度、面积形状等);
宗地面积形状等);
宗地价值、收益信息(交价值、收益信息(交易易/收益)。
收益)。
方法方法:
定性判断、抽样定量化:
定性判断、抽样定量化调查。
调查。
1.1.划分标准:
划分标准:
可及性大体相等、商业类型大体相似、可及性大体相等、商业类型大体相似、街道繁华程度(甚至建筑物成新度和装修程度等)相当、街道繁华程度(甚至建筑物成新度和装修程度等)相当、土地利用方式和利用强度大体一致、空间上(路线)连续。
土地利用方式和利用强度大体一致、空间上(路线)连续。
2.2.划分方法:
划分方法:
多借助多借助自然边界自然边界自然边界自然边界(路口、河流、高速(路口、河流、高速公路、铁路及用途明显不一致大宗土地等);
公路、铁路及用途明显不一致大宗土地等);
明显边界明显边界明显边界明显边界(用途相差很大)(用途相差很大);
收益不连续点或突变点收益不连续点或突变点收益不连续点或突变点收益不连续点或突变点(收益剖面图(收益剖面图的特殊点位的特殊点位-收益大体一致原则)。
收益大体一致原则)。
路线价法估价的程序路线价法估价的程序之一之一划分路线价区段划分路线价区段划分路线价区段划分路线价区段3.3.特殊情况:
特殊情况:
一般而言,一条街道为一个天然的路一般而言,一条街道为一个天然的路线段,但是繁华地段可人为分割为数个地段,数个欠繁线段,但是繁华地段可人为分割为数个地段,数个欠繁华地段可人为合并一个地段。
同一街道也可分为两个路华地段可人为合并一个地段。
同一街道也可分为两个路线价区段线价区段(“半条街现象半条街现象”和两侧街道被隔离的交通型和两侧街道被隔离的交通型干道)干道)。
1.1.含义:
含义:
理论上讲,标准深度是道路(街道)对于地理论上讲,标准深度是道路(街道)对于地理论上讲,标准深度是道路(街道)对于地理论上讲,标准深度是道路(街道)对于地价影响的转折点。
价影响的转折点。
超出这一深度,地价基本不受到影响,超出这一深度,地价基本不受到影响,在此深度以内,地价与距离呈正向相关关系。
在此深度以内,地价与距离呈正向相关关系。
2.2.设定方法:
设定方法:
标准深度的设定通常取路线价区段内标准深度的设定通常取路线价区段内临街各宗土地得临街深度的临街各宗土地得临街深度的众数众数众数众数。
选择众数的目的在于尽可能的使设定的临街深度具有选择众数的目的在于尽可能的使设定的临街深度具有代表性,同时在路线价法估价中减少工作量。
代表性,同时在路线价法估价中减少工作量。
美国通常以美国通常以100英尺(约合英尺(约合30.48m)为标准深度,台为标准深度,台湾地区则以湾地区则以1818mm为为标准深度。
标准深度。
我国没有统一规定,各个城市、各个路线价区段具有我国没有统一规定,各个城市、各个路线价区段具有反映各自商业街道繁华状况的临街深度。
反映各自商业街道繁华状况的临街深度。
路线价法估价的程序路线价法估价的程序之二之二设定标准深度设定标准深度设定标准深度设定标准深度1.1.含义:
路线价是附设在特定路线价区段上的若干路线价是附设在特定路线价区段上的若干路线价是附设在特定路线价区段上的若干路线价是附设在特定路线价区段上的若干标准宗地的平均价格标准宗地的平均价格标准宗地的平均价格标准宗地的平均价格。
2.2.测算方法:
测算方法:
选定标准宗地。
标准宗地须符合标准宗地须符合以下条件:
一面临街;
矩形;
临街深度为标准深度;
临以下条件:
临街宽度为标准宽度;
用途、容积率、土地开发水平、使街宽度为标准宽度;
用途、容积率、土地开发水平、
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