旅游地产与休闲养老地产开发运营管理策略PPT文档格式.pptx

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以效益推进开发Part3经营策略：

以品牌推进发展经营策略：

以品牌推进发展Part4避险策略：

以防治推进成熟避险策略：

以防治推进成熟重点案例分析重点案例分析目录题破山寺后禅院唐常建清晨入古寺，初日照高林。

竹径通幽处，禅房花木深。

山光悦鸟性，潭影空人心。

万籁此都寂，但馀钟磬音。

首先做好选址策划，优先占有稀缺生态，文化资源，优先选择启动具有较好赢利前景的项目。

旅游地产四大原则：

坚持资源环境协调发展的原则坚持公共利益导向的原则坚持“旅游坚旗、地产筑基”的原则坚持“先策划、后规划”的原则Part1Part1启动策略：

以原则推进立项11、坚持资源环境协调发展原则、坚持资源环境协调发展原则旅游地产项目的立项需要更严格的环境影响评估。

关注资源环境的恰当保护开放性保护，保持资源利用的协调性。

项目用地及周边地区的资源项目用地及周边地区的资源旅游地产旅游地产项目项目竭泽而渔竭泽而渔人文遗存人文遗存温泉湿地温泉湿地乡村田园乡村田园森林山地森林山地滨海沙滩滨海沙滩河流湖泊河流湖泊22、坚持公共利益导向原则、坚持公共利益导向原则旅游地产项目的公共利益取向非常鲜明旅游地产项目旅游地产项目往往占地较大，往往占地较大，常在比较偏僻、常在比较偏僻、落后地方落后地方改变该地区资改变该地区资源沉淀、发展落后源沉淀、发展落后的局面，保护好环境；

的局面，保护好环境；

对当地旧村、旧城、对当地旧村、旧城、旧工业等改造，安置原旧工业等改造，安置原住民；

提供高品质旅游住民；

提供高品质旅游度假区，增加当地居民度假区，增加当地居民就业机会，增加税收；

就业机会，增加税收；

增加住宅供应量。

目的目的33、坚持、坚持“旅游坚旗、地产筑基旅游坚旗、地产筑基”的原则的原则旅游坚旗：

旅游坚旗：

确立旅游业的品牌理念和主流地位，要以旅游项目为核心依托，让旅游文化渗透到主题空间中去，以此来保持旅游地产项目应该有的公共品牌价值和形象。

地产筑基：

要秉持可持续发展和可行性理念，保障投资的规模性、连续性和稳健性，在项目用地范围内，给投资商相应的房地产开发用地指标，让投资者能够通过相对较快的房地产收益通道回笼资金，再滚动投入到旅游地产项目的开发中，形成项目的良性开发态势。

一般旅游投资要占到比例，房地产投资占到比例。

右图：

深圳东部华侨城右图：

深圳东部华侨城44、坚持、坚持“先策划、后规划先策划、后规划”的原则的原则旅游地产项目由于有大量旅游文化内涵，这决定了旅游地产项目的前期策划非常重要。

重规划、轻策划的现象对旅游地产项目深入拓展构成了不小风险。

许多大项目之所以后来出现开发和运营问题，关键先期的策划工作没有做好，项目开发计划缺乏市场验证和经营模拟分析。

总结：

旅游地产项目，特别是大型项目，涉及巨额的投资，必须在最初阶段进行高水平的、深度的策划，提出有针对性的、高屋建瓴的战略思路和定位，提出一系列符合国际国内一流水平的、符合当地实际需要的项目产品策划和运营策略，在此基础上再进行以布局空间为主导的项目规划。

东部华侨城总平面图东部华侨城总平面图宋杨妙锡尽日寻春不见春，芒鞋踏遍陇头云。

归来笑拈梅花嗅，春在枝头已十分。

Part2Part2投资策略：

以效益推进开发项目投资要从未来的收益和效益入手，反向推进投资策略，这样的策略才是可靠的。

四种方法：

尽可能实施集群化开发的模式制订项目合理的分期投资开发计划贯彻“全方位精品”的投资理念吸引旅游高端策划，设计和工程管理以及经营人才进入项目开发及运营茶茶翁翁古古镇镇11、尽可能实施集群化开发的模式、尽可能实施集群化开发的模式在相应的开发范围内合理配置产业链，实施集群化的开发模式。

旅游地产旅游地产项目项目城市型：

城市型：

如深圳欢乐谷旅游区，其开发空间有限，城市特征突出，因此，旅游项目强调都市娱乐性，整体项目的集群化偏重城市功能配套。

包括公寓、区域的交通、医疗、教育等基础建设项目和公共设施，还有旅游区专门为游客服务的餐饮、购物、娱乐等。

郊野型：

如深圳东部华侨城，空间大，生态环境优美，因此，这里的集群化开发主要表现在以度假产品为核心的产业链开发上。

例如主题性的观光、休闲、度假、娱乐、表演、购物、餐饮、会议等。

22、制订项目合理的分期投资开发计划、制订项目合理的分期投资开发计划投资额很大的旅游地产项目，要求制订详细的投资计划实施分期开发。

通常把投资分为三期，每期的投资大体分类如下：

投资分三期投资分三期由华侨城集团投资35亿元人民币精心打造的东部华侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，是以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。

第一期：

投资额一般占总投资规模的20%左右，主要投资方向有：

必要的土石方工程；

内外路网系统及其他基础设施和公共配套设施；

原住民拆迁安置项目；

旅游区大门部分；

主要标志性旅游景点；

第一期需开发的住宅项目。

东部华侨城一期将于2007年7月28日隆重试业，体现中西文化交融并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等将同时精彩亮相。

东部华侨城一期云海谷东部华侨城一期云海谷主要投资方向有：

第一期第一期投资额一般占总投资规模的投资额一般占总投资规模的20%左右左右主要投资方向有：

第一期未完成的工程；

约60%70%的旅游项目；

第二期需开发的住宅项目。

主要投资方向有：

第二期未完成的工程；

剩余的旅游项目；

第三期需开发的住宅项目。

注：

在整体开发中，旅游部分和住宅部分应交替投资开发。

其中住宅部分还应再细分投资步骤，以保证资金回笼的合理节奏以及住宅价格的合理上升。

投资分三期投资分三期第二期第二期投资额一般占总投资规模的投资额一般占总投资规模的50%左右左右第三期第三期投资额一般占总投资规模的投资额一般占总投资规模的30%左右左右33、贯彻、贯彻“全方位精品全方位精品”的投资理念的投资理念旅游地产的发展已经进入精品时代。

精品至上是项目投资收益的基本保证。

房地产开发房地产开发旅游旅游房地产部分、房地产部分、旅游部分旅游部分全方位精品全方位精品44、吸引旅游高端人才进入项目开发及运营、吸引旅游高端人才进入项目开发及运营从旅游地产项目启动的时候，就应该明确一个产业发展的重大策略，即大量引进高端型的旅游开发和经营管理人才。

保证重大的旅游地产项目投资沿着专业的、符合市场需要的、良性的轨道推进，才能最大限度地保证把投资开发转入正常收益的通道上去。

人才缺乏，不愿花钱收购人才是旅游项目失败的重要原因。

Part3Part3经营策略：

以品牌推进发展四种方式：

保持项目在当地的特殊价值和优势保持项目必要的规模和市场影响力以整合营销策略推进品牌知名度和经营业绩借助资本运营推动项目升级从欢乐谷到东部华侨城是从欢乐谷到东部华侨城是品牌不断提升的过程品牌不断提升的过程11、保持项目在当地的特殊价值和优势、保持项目在当地的特殊价值和优势每一个旅游地产项目都应该从战略高度充分估量自身在一个城市的特殊地位、价值和优势，只有差异化和特色才能立足，才能在较短时间内形成其住宅产品的理想升值，才能保障其旅游产品长期良性发展。

项目的特色化经营应该在项目开发初期就确定下来。

东部华侨城茶溪谷东部华侨城茶溪谷案例分析案例分析例如一个以山地药材资源为依托开发的大型养生度假旅游区项目，其特色和优势主题显然是养生。

要长期保持特色和优势，必须关注两点：

一是项目的品牌化操作；

二是项目的更新创新。

静态养生静态养生单一养生单一养生常态养生常态养生动态养生动态养生多元养生多元养生特色养生特色养生22、保持项目必要的规模和市场影响力、保持项目必要的规模和市场影响力规模规模占地面积大占地面积大投资规模投资规模市场影响力市场影响力推推进进业务量的扩张业务量的扩张33、以整合营销策略推进品牌知名度和经营业绩、以整合营销策略推进品牌知名度和经营业绩整合营销表现在：

1）旅游项目与房地产项目的营销策略整合；

房地产项目旅游项目2）各种营销策略和手段的灵活组合运用上。

反哺式营销反哺式营销44、借助资本运营推动项目升级、借助资本运营推动项目升级例如，当项目急需扩张而又缺乏投资时，可以采取抵押贷款的方式，或引入合资人，或引入风险投资、社会基金等形式，解决发展资金不足的问题。

再如，在项目发展良好的态势下，可以整合相关资产，形成融资平台，为项目的长远扩张发展创造必要的资金条件。

又如，在项目发展良好的态势下，可以整合相关资产，创造上市条件，积极争取成为上市公司。

Part4Part4避险策略：

以风险防治推进成熟避险策略：

以风险防治推进成熟五大方法：

巧借政策扶持，规避政策风险深研需求竞争，规避市场风险坚持高端策划，规避定位风险掌握开发策略，规避投资风险全程品质管理，规避经营风险-突出总体策划和概念设计一体化市场深度分析和顾客意见征集与设计方案完善结合，施工前验证方案要对主流顾客吸引力超过70%就有成功把握。

米春山米春山瑞松图瑞松图11、巧借政策扶持，规避政策风险、巧借政策扶持，规避政策风险几种政策扶持可能：

1）制订有关该项目的专项政策，为项目较快推进提供政策保障。

2）政府为该项目成立专门的临时机构，以配合投资商的项目开发。

3）政府低地价出让土地。

4）政府专门为项目用地周边地区实施或完善专项基础设施建设。

5）政府为投资商做一定程度的财政补贴，以扶持投资商尽快完善开发片区的相关道路、水、电、通信以及公共服务设施建设。

6）政府为该项目提供一定额度的宣传推广经费，以及在若干公共会议等场合为该项目进行宣传。

旅游地产项目可能受到政策风险的负面影响旅游地产项目可能受到政策风险的负面影响例如，不少政策具有阶段性特点（政府换届）；

再如，高尔夫地产项目，常常受到国家政策变动的影响；

又如，政策的执行层面复杂，各种干扰因素等。

22、深研需求竞争，规避市场风险、深研需求竞争，规避市场风险旅游地产项目的最大风险应该是市场风险。

市场风险市场风险市场需求市场需求的风险的风险市场竞争市场竞争的风险的风险这两种市场风险都应该在项目投资开发前就有足够的研究，这两种市场风险都应该在项目投资开发前就有足够的研究，并寻找到应对的策略。

并寻找到应对的策略。

33、坚持高端策划，规避定位风险、坚持高端策划，规避定位风险先策划，后规划。

一个项目开发的失败，往往并不是缺乏资源，也不是缺钱、缺管理，而是缺乏准确的项目定位和策划思路。

只有做好前期定位策划，才能最大限度避免项目偏离正确的投资开发轨道。

积极引进高端策划力量，以高超的创意策划找出适合项目生长的市场化路线。

必须定准项目主题，定准主要消费顾客。