第7章：贫困问题与城市住房保障体系PPT推荐.ppt

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v贫困人口的分布具有显著的地域特征。

7.1.1农村贫困v2002年贫困发生率3%，2003年3.1%，2004年2.8%。

v人口基数高，绝对贫困总数大v贫困标准相对较低，大量的非贫困人口处在贫困线的边缘。

v贫困人口的结构发生变化老、弱、病、残，无劳动能力，自然条件恶劣的地区医疗、教育费用的过快增加致贫人口。

7.1.2城市贫困v对城市贫困的忽视，20世纪80年代以来问题显著。

v20世纪80年代末与20世纪90年代初，城市贫困由下降逆转为上升。

v主要集中在中西部城市和传统工业占主导的城市v食物价格、教育、医疗费用快速增长使贫困加剧。

v与经济转轨等社会原因联系紧密社会保障体制的不健全贫病恶性循环农村进入城镇的流动人口成为新的城市贫困群体7.2城市贫困家庭的住房困境v国内城市贫困家庭的住房困境调查v城市贫困家庭的住房困境原因分析7.2.1国内城市贫困家庭的住房困境调查主要表现：

v人均住房使用面积小，导致住房拥挤，基本上不能人均拥有一间住房。

v住房自有率低，租房增加了家庭的消费支出。

v住房条件差，住房及其简陋v住房成套率低。

7.2.2城市贫困家庭的住房困境原因分析1.收入太低2.房地产价格太高市场化改革有关劳动力市场化改革住房市场化改革配置优化，提高效率除福利化，进行商品化及住房政策1.劳动力市场排斥v市场配置劳动力：

配置的最优化淘汰未被选择的劳动力和单位差异性适应市场的人力资源实现合适匹配相对的自由承担各自契约责任和相应的付出。

v低保人员的调查现实：

失业和下岗占7层以上的比例。

v失业下岗的原因：

年龄偏大、学历不高、没有劳动专长、第二产业的萎缩v劳动力市场排斥下岗失业再就业困难城市贫困家庭v社会排斥理论的两个重要观点：

自我生成论劳动过程创造论2.住房市场排斥v住房市场化，通过住房市场来满足。

v住房状况主要取决于：

收入状况和市场价格v现实中，各城市的住房价格对于当地居民的收入来说偏高。

v城市贫困家庭的收入与房价一个地上一个天上。

收入状况市场价格3.住房保障政策v社会排斥论中的一个观点，社会政策创造论v社会政策造成的排斥是制造贫困的元凶。

v社会政策研究的目标就是修订游戏规则更公平更合理。

（1）住房公积金政策锦上添花而非雪中送炭

（2）住房贷款政策其条件是对贫困家庭的歧视（3）经济适用房政策，非正真的经济适用房政策实施中的漏洞：

上有政策，下有对策v城市贫困家庭被商品房拒之门外。

7.37.3城市住房保障体系城市住房保障体系v住房保障政策的基本概念住房保障政策的基本概念v我国住房保障政策的建立与发展我国住房保障政策的建立与发展v我国现行住房保障政策分析我国现行住房保障政策分析7.3.1住房保障政策的基本概念住房保障政策的基本概念1.住房制度、住房政策与住房保障政策v制度是工作规则的组合，可以成为元政策v政策侧重为某些目标而采取的操作方式v住房制度是决定住房投资、住房供应方式、分配方式和经营管理方式的基本方针v住房政策是落实上述方针的具体方法和措施v住房保障政策是针对困难群体的住房政策2.住房保障政策的类型v住房保障政策通过政府的补贴和政府管制实现

（1）按住房保障政策的实施主体划分全国性的、省市级、社区级和单位级

（2）按政府干预市场的手段划分财政政策、金融政策和土地政策（3）按政府对住房市场的干预程度划分自由市场经济下的住房保障政策、高福利下的住房保障政策、社会市场经济下的住房保障政策（竞争的市场机制+广泛的政府调节+充分的社会保障）（4）按政府干预市场的对象主体划分供给方政策、需求方政策、租金控制政策7.3.2我国住房保障政策的建立与发展我国住房保障政策的建立与发展农村至今未形成成文的住房制度1.1949年新中国成立前住房私有，供给由市场调节2.新中国成立后至1978年基于公有制的住房实物福利分配体制依赖于政府和单位、覆盖面广、福利不均衡的住房保障制度。

3.1978年以来的新住房制度19781985，公房出售试点；

19861991，提租补贴改革阶段；

19921997，明确了住房商品化、市场化、社会化；

1998至今，以住房货币化为中心4.现行住房保障政策框架房改通知建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系中低收入家庭和贫困家庭都属于住房保障范围。

7.3.3我国住房保障政策分析我国住房保障政策分析1.我国现行住房保障各种手段的分析评价

（1）土地划拨供应

（2）限制开发商的利润（3）限制住房售价（4）减免税收和开发贷款优惠（5）提租补贴（6）公房优惠出售（7）公房转让（8）贴息贷款（9）公积金贷款（10）购房退税调节手段政策类型直接功能市场效应适用情况缺点土地划拨供给方开发成本抑制出让土地需求能对用途严格限制时形成双轨制限制利润上限供给方控制出售价格抑制住房供给开发商有暴利；

市场平均R限制R时给予补偿高额管理成本限制价格上限供给方控制出售价格抑制住房供给市场平均R限制R时给予补偿高额管理成本开发税收贷款优惠供给方开发成本鼓励住房供给供给短缺税收利息调节手段政策类型直接功能市场效应适用情况缺点提租补贴需求方租房成本；

购房能力刺激产权房需求公房私有化延续既得利益者与未得者之间的不公平公房优惠出售需求方购房成本刺激产权房需求公房私有化延续既得利益者与未得者之间的不公平公房上市转让需求方二手房供给梯度消费转让后不成为住房困难户延续既得利益者与未得者之间的不公平调节手段政策类型直接功能市场效应适用情况缺点购房贴息贷款需求方购房成本刺激产权房需求中低家庭购房自主公积金贷款需求方购房成本刺激产权房需求自用住房延续既得利益者与未得者之间的不公平；

无力购房者利益受损购房退税需求方购房成本刺激产权房需求中低收入家庭购房自住；

产权房供求产生福利倒置2.我国现行保障住房供应方式评价1）存量公房v存量公房的廉租性v存量公房的福利性v售后公房的经济实用性与相对商品房的质量梯度v存量出租公房在未来住房供应体系中可以发挥作用2）经济适用住房v狭义的经济适用房指纳入政府经济适用住房计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向中低收入的家庭供应的普通居民住房。

v广义的经济适用房指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品房。

（1）经济适用住房价格管制引致的低效强调价低质不低，与商品房完全替代土地没有使用年限，价格理应更高对居民实际收入掌握不准确，购房者不一定是低收入家庭物业管理费较低

（2）经济适用住房挤占商品房市场（3）经济适用住房的供给扭曲住房消费区位消费的扭曲数量消费扭曲（4）经济适用住房不能有效的与其他住房合力形成住房供给链未形成消费梯度，等级地位尴尬（5）容易造成空间失配（6）政策投入产出效率低（7）经济适用住房产生福利倒置（8）经济适用住房政策的连续性（9）经济适用住房在我国现阶段存在基础3）购房货币补贴针对中低收入家庭购买规定标准以下的住房，提供一定补贴。

（1）购房补贴具有较高的弹性将经济适用房中的暗补改成明补，受益人的自由度较高，不易形成低收入群体小区按购房者收入成反比的补贴，收入越低，收益越多。

促成高中低住房完整的消费链

（2）购房补贴的效率指标从投入产出看，效率最高从家庭效用看，也是最有效的（3）购房补贴政策的适宜性市场上存量房充裕，政府有足够的财力支持，监管困难4）廉租房实物配租

（1）一次性投入成本大政府建设和单位建设

（2）实物配租的管理成本高（3）廉租房易产生福利倒置与制度缺乏弹性搬入容易，搬出难。

（4）不利于形成住房过滤效应可采用收购利用旧存量房作为实物配租的房源（5）具有政策的连续性5）廉租房货币配租

（1）受益面大

（2）有利于推出机制的建立，制度弹性大（3）可以提高受贴家庭的效用、提高政府的工作效率（4）防止困难户集聚，活跃租赁市场6）住房合作建设

（1）合作房的价格低

（2）供应对象封闭，邻里关系和睦（3）不利于城市整体的建设（4）效率较专业的房地产开发商低供应方式直接功能市场效应适用情况优缺点存量公房（出租）低租金低价住房供给刺激公房租赁需求，抑制商品房的供需（历史遗留，现已停建）孤立市场之外，不利于与商品房构成统一的供应链；

租金管制导致低效率，不易动态调整公房（出售）低价房的供给抑制低价位商品产权房的供需鼓励公房私有化延续公房分配的不公平性经济适用房中、低价位住房供给抑制市场产权房的供需存量住房短缺形成双轨制，减缓或终止中高档房的过滤，效率低，易产生不可撤销的福利倒置，不易动态调整，造成空间失配供应方式直接功能市场效应适用情况优缺点购房货币补贴购房能力刺激对市场产权房的需求充裕的存量；

明确的补贴对象；

资金使用监管优：

较实物补贴灵活、高效；

有利于过滤效应；

便于动态调整缺：

政府财政负担；

补贴可能被挪用住房合作社中、低价位住房供给抑制市场产权房的供需单位、社区等小范围优：

针对性强缺：

运作效率低，与商品房形成双轨制供应方式直接功能市场效应适用情况优缺点廉租房实物配租低租金房供给市场租赁房需求政府拥有足够的存量住房缺：

与市场租赁房形成双轨制，效率低；

福利倒置；

不宜动态调整；

造成空间失配廉租房货币配租租房能力抑制市场租赁房的需求充裕的存量；

补贴可能被挪用