航空总部区B-1地块项目前期定位与方案评估Word文档格式.docx
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4、B-1地块公共交通很落后,需要公司层面引进公交车辆、协调其他公司和部门推进地铁建设。
注:
以上条件,对B-1地块运营影响大,涉及部门广,需要公司层面协助解决。
目录
第一部分:
区域总体与项目研发方向
一、临空新城运营规划与B-1地块
二、航空总部区运营规划与B-1地块
三、周边环境与B-1地块
四、B-1地块表征与研发方向
第二部分:
市场研究与产品研发重点
一、市场综述
二、区域市场分析
三、产品研发重点
第三部分:
研发方案与可行性研究
一、地块规划指标与规划要点
二、方案规划与可行性研究
方案X:
1、方案概述
2、技术指标
3、服务对象与研判价格
4、开发周期与销售周期
5、销售收入估算
6、项目总投资估算
7、现金流量表
第四部分:
方案评估与比较第一部分:
临空新城城市规划与土地运营是企业中长期的根本任务,根据整体规划,临空新城将为区域构建出恢弘的市场愿景,B-1地块为区域整体开发的首个启动项目,对临空新城具有较大的意义,但对整个区域影响不大。
规划中的临空新城交通快捷、功能齐全,具备较强的市场前景——
1、航空总部区、体育竞技区、古镇文化旅游区、康体医疗与休闲区、核心商务区、大型居住区、休闲娱乐区等八大功能区,构建临空新城功能驱动核心,为B-1地块塑造出良好的开发愿景。
2、汉孝城际铁路、地铁7号线、8号线、2号延长线、机场轻轨、公交车停车场、天河机场等区域公共交通,为B-1地块构建出完善的交通动脉。
3、临空新城需要较长的开发周期,航空总部区是其首次启动的主体功能区,也是公司近期重点的建设任务。
4、92亩地的B-1地块,属航空总部区3200亩功能区域的极小部分,对整个临空新城运营的影响力有限。
航空总部区诸多拟建项目及市政配套建设等处于起步阶段,区域内道路构架不全、内外尽皆一片待开发耕地,开发环境与氛围严重不足。
本案属航空总部区首个启动开发项目,具备开发示范效应,同时蕴量着较大的开发风险。
航空总部区规划以航空航天为主题的总部办公、培训训练、教育于一体,具备较强的开发基础,是企业近期建设的主要任务。
1、天河机场的扩建首先获得了国家的批准,并受到省市区政府的支持,具备可实现的基础。
2、据初步了解,首批航空企业东航、国航、南航、海航、友和道通等均意向入驻航空总部区,并拟获取土地建设总部办公区,但尚未落实具体执行与开发计划。
3、航空总部区属初步开发阶段,远期交通便利,但目前仅291路、298路两路公交车辆,难以支撑区域规划,需要加快推进区域公共交通工作进度。
4、B-1地块是首个启动开发项目,具备片区展示示范效应,同时蕴育着较大的开发风险。
根据实地踏勘,B-1地块地块四至与周边现状根本不足以推动项目开发、达成示范开发的目的,地块周边没有基础配套设施,项目需研发基础配套满足自身需求。
根据B-1地块实地踏勘——
1、地块四周为农业用地,北侧为外环高速。
2、地块周边正在推进道路建设,其中主干道基本落成。
3、地块位于规划中的航空总部区核心位置,但短期内对外交通不畅,缺乏项目展示面。
4、周边配套设施短缺。
5、区域规划了轻轨地铁和公交车停车场,但短期内仅291路、298路公交车,交通配套不足。
地块总体表征:
重点形象展示、恶补配套建设、有远景但现状残酷、项目缺乏展示面、开发风险大、航空总部办公
关键词:
首个启动开发项目
示范效应、
初步建设阶段、基础配套奇缺
短期交通不便
诸多拟建项目暂无明确开工计划
市政恢弘规划,远景看好
开发风险
研发方向:
或侧重展示项目形象示范,或以投资收益与投资风险为主导、兼顾形象展示,或侧重展示片区办公示范。
1、侧重展示项目形象示范
产品方向:
高端写字楼、高档商务酒店、商业配套、公寓洋房。
研发功能:
高端写字楼、高档商务酒店表达片区形象,公寓洋房表达项目品质,商业配套完成自身需求。
2、以投资收益与投资风险为主导、兼顾形象展示
高端写字楼、高档商务酒店、商业配套、LOFT公寓、普通住宅公寓。
高端写字楼、高档商务酒店表达片区形象,LOFT公寓获取投资增值效益、普通住宅公寓构建现金流,商业配套完成自身需求。
3、侧重展示片区办公示范
高端写字楼、高档商务酒店、总部独栋办公、商业配套、住宅公寓。
高端写字楼、高档商务酒店表达片区形象,总部独栋办公表达办公品质档次,商业配套完成自身需求,住宅公寓回笼资金。
前四个月商品房市场总体呈现量价齐升热销形势,远城区价格涨幅明显高于主城区,中心城区高端办公楼产品租售市场延续热销态势,开发商对市场前景充满信心。
1、节后商品房供给总量快速上升,四月份供给显著增加,开发商看好市场前景。
2013年前四个月商品房供给(单位:
万平方米)
2013年前三个月,由于传统春节销售淡季、政策调控空悬等因素,导致商品房市场供给萎缩;
三月份月份调控政策及地方政策目标确立,四月份商品房供给显著增加,显示商品房供给商对市场前景充满信心。
2、节后商品房住宅产品、商铺产品市场消费明显回暖,办公产品市场消费仍处于恢复阶段
2013年前四个月商品房成交(单位:
由于传统春节销售淡季,二月份商品房市场消费明显处于低谷,春节后商品房市场消费明显回暖;
其中住宅产品、商铺产品节后恢复至节前水平,办公产品市场由于消费周期因素、处于节后逐步恢复阶段。
3、主城区商品住宅成交价格稳定,本年度远城区商品住宅成交价格上涨涨幅明显高于主城区
年度商品房住宅成交价格趋势(单位:
元/平方米)
根据2012年4月以来每月成交价格,主城区销售价格涨幅4.05%,远城区商品房住宅产品销售价格涨幅16.71%,价格涨幅远远超过主城区。
5、高端写字楼租售市场延续热销,世界500强、加工制造业、咨询服务业、房产业、金融业等成为高端写字楼消费的主力军
自2009年以来,武汉市商品房写字楼产品市场成交火爆,连续两年成交面积数倍于以前年度成交面积。
自2009年以来,武汉市商品房写字楼产品成交价格呈现快急速上涨态势,开发商对写字楼市场的充满信心。
加工制造业、咨询服务业、房产业、金融业、进出口贸易公司等企业成为高端写字楼产品消费的主力军。
武汉市商品房市场总体呈现乐观态势,节后商品房市场销售火爆,销售价格持续上涨,远城区住宅价格补涨趋势明显,中心城区写字楼租售市场仍然延续热销。
巨龙大道两侧、巨龙大道与盘龙大道交汇处区域,住宅项目开发成熟且占据主导地位,二季度地铁效应推动区域价格上涨10%;
区域开发市场青黄不接,巨龙大道北上步入临空
新城区域、盘龙大道西南区域成为市场开发趋势,商旅酒店项目、酒店式公寓产品、企业办公项目等开始涌现。
1、第二季度,在售项目价格上涨至5000元/平方米到5500元/平方米,两房热销,主力客群来自汉口北部、黄陂县城及下辖乡镇、外地小老板。
项目名称
开盘日期
推出套数(套)
销售价格(元/平方米)
户型配比
主力客户结构
F学府
一期开盘
2012.6
1500
3900-4100-4200-4500
两房40%
三房60%
盘龙城拆迁户
汉口拆迁户
武昌投资客
最后一期
2013.1
300,尾房
4500
二期
待定
21个单元
报价5200
橄榄城
2013.3
小两房30%
小三房70%
盘龙城本地客户
黄陂城区客户
汉口青年客户
2013.6
300
5000
汉口湖畔
670
4800-5100-5400
盘龙城本地人
外地小老板
汉正街小老板
最后一批
24#
130
奥莱汇
LOFT
2012.11
240,余20套
6000-6400民用水、电性质待定、不通煤气
37-50,小户型
珑璟轩
5400
两房50%
三房50%
天河机场员工
汉口年轻人
黄陂下辖乡镇
龍城
懿品
一期
2013.5
100,售罄
5800
两房30%
三房70%
盘龙城/黄陂区
外地人
人和
天地
六期
2013.7
不详
5100
汉口北
黄陂区
中城
时代
尾盘,极少量房源
6500
40年公寓、5.2米、民用水、商业点、通煤气
主力户型40-50平
其次70-100
现代企业成
普通高层写字楼
4200-4300
700-1300平方米
——
武汉客厅
商业公寓
5200
50平80%
100平20%
青年人,重视价格
酒店式公寓
9000
2013.5.18
写字楼
6000
100平50%
200平50%
准备加推两栋写字楼
2、开发市场青黄不接,老项目已步入尾盘开发阶段,新入市项目、新开发项目供给不足
项目名称
已开发规模
储备规模
储备地块位置
F学府
一期1500户已开发
剩20余套住宅
二期21单元
湖畔地块,
二期住宅预报价5200
橄榄城
一期10万平方米
二期3万平方米
余2-4期,27万平方米
深入盘龙工业区,
二期住宅暂报价5000
一期已开发完毕,二期开发670套
二期130套
在建、下半年推售
5幢高层(不计别墅)
4幢高层(不计别墅)
1幢LOFT(不计别墅)
无(不计别墅)
领袖城
住宅已开发
尾声阶段
写字楼、商铺
名流人和天地
1-5期
2013年当期销售6期,
备7期
远离巨龙大道
中城时代
尾盘开发
空港中心
开发
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- 航空 总部 地块 项目前期 定位 方案 评估