步阳江南甲第营销策划方案文档格式.doc
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l单身公寓部分
总建面4.2万方左右,总套数837套(平层380套,复式457套),分A、B、C、D、E五栋,A、E为平层,总18F,除去商业为15层;
B、C、D为复式,总12F,除去商业为9层.
5#
A
B
C
D
E
套数
260
108
241
120
建面
12750
4950
12150
8250
层数
15层
9层
套\层
16
12
29
8
层高
2.9
4.89
得房率
67%
71%
65%
78%
朝向
南、东北、西南
东、西
东南、南、东、西北、北、西
南
推盘策略基于:
业态组合,复式、平层同时推出,保证产品线全面,防止客源流失。
位置组合,A、B相对以后江南甲第十字步行街,以及地铁口稍远,客户心理中心位置应以D座为中心,B、E紧邻D座,相对位置好。
房源角度,初次推盘宜量少,先试探市场反应,B、C、E较少。
面积组合,A座面积范围大,E座在大面积68、80平。
思路一:
推D、E,优势是位置较好,D座朝向、面积丰富,对前期初次推盘销售压力较小,另外样板房在D、E利于带看及销售;
不利是E座户型面积单一偏大,D座套数较多,以及先推D、E会影响项目整体价格拉升和利润问题(步行街及华润开业对D、E销售及价格拉升是利好因素,正常拉利润思路是次的先推好的留后)。
思路二:
推A、B,离福瑞佳、积佳购物较近能建立销售信心,A座面积范围大,虽套数较多,平层可以谈几层甚至整栋作为酒店,减轻销售压力;
复式套数较少。
利于后期B\C\D价格拉升,劣势是样板房位置不利带看及销售。
价格参考及近品调研
1.各区域板块整体价格
首先,三环外基本无单身公寓产品,三环内只有浑南板块,价格在6600-9800之间,二环内皇姑板块、和平、沈河、铁西、大东区价格范围在7500-15000之间,一环内8000-18000之间。
其次,参照二手房市场,祥瑞大厦,单身公寓产品,产权50年,房龄5年,10/16F,58平,带装修,27万,单价4655,租金800左右(不含物业采暖),契税1%。
2.调研个案
① 平层
案名
对比点
中建峰汇广场
开发商
深圳中建,国企背景
地段
一环内,皇姑区,区政府不远,黄河南大街58号
交通
黄河大街主干道、地铁2号线
配套
乐购超市,广发、交通银行,四院、中医院,商业居住氛围成熟
总体规划
总4栋,A、B、C直线排列,D位于A后面,A、B楼体环形状,A栋写字楼,B、C单身公寓
楼层
4-12F,1-3F商业
推案
总套数225,2011年开盘,低楼层售罄,目前7、8、12F在售,9、10、11F未推
工程节点
期房,目前做主体
平面结构
3梯25户,栋3梯225户,西、西北12户,东、东南13户
户型面积
主力39平上下,其中仅一边套85。
2平面积赠送,大面积窗
开间进深层高
开间3米,进深9米,层高3.6,交付净高3.2
产权
30年,改造楼
单价总价
B-718、817,东、东南朝向,8650元/平,总价33万左右。
低楼层2011年售价在26、27万。
折扣
一次性98,按揭99
价差
层差100左右,东、南朝向差100
装修
有样板房,装标对外2000元,地板、墙面乳胶漆、吊顶、方太厨具+科勒卫浴、无热水器
车位物管
车位租售未定,物管第一太平戴维斯,3元
租金
1200-1500左右
营销推广
代理模式,中等
待跟进
有60多平样板间,层高在4.2左右,做成半复式,位置在C栋,未推
备注
案场电话31368888,王婷婷15040337385
华府新天地
华锐世纪集团,沈阳本土
和平区,一环内中心,东西高架北,惠工广场西侧
东西高架,青年大街,地铁2号线
家乐福,工行、中行、建行,国美,百货大厦,沈阳北站,CBD
CBD、CPD,含酒店、写字楼、住宅公寓、购物中心的综合体,二期C1-C5五栋高层
30F
目前推C2、C5,C2清水、C5精装,C5目前推14、15F,20F以上未售
C5,南北呈条状,5梯28户,栋5梯840户,户型大部分集中东、西两侧
39-40,53,68平
开间4.5米,进深9米,层高3米
70%
50年
15层东南向价格13500,西向12000,总价50万左右
西、南朝向差1500
有样板房,装标对外1300-1500元,地板、墙纸、吊顶、衣柜、厨具、卫浴
待定
2500左右
售楼处VI设计还可以
供暖、水电费
案场电话22518888
中驰国际
温州人开发
二环内,一环边,铁西区,近火车南站
胜利大街
超市,医药城,对面待拆迁,成熟商业有段距离
总3栋,品字型排列,1栋商住在北,2#、3#住宅并列在后,容积率较高,南向视野、采光遮挡。
部分余房在售
现房,已入驻
4梯30户,南、北两个朝向
45
层高3.6
40年
12-20,9650元每平,14-20,10180(简装,仅2套),总价42万
层差50,朝向差200-700
清水
2500-3200左右,物业可代租
很一般
暂无
案场电话23467777,王亚东18855127188
② 复式
亚洲时尚公寓
云峰投资,沈阳本地,北京亦有项目
一环内,和平区,太原商圈
南京街,地铁一号线
太原街商圈,商业氛围成熟,双公园
总2栋,垂直排列
18F
目前剩房不多
现房
4梯12户,东、西、南三朝向
75、96、103,设计半复,靠窗部分挑空,上层面积是下层的50%,有衣帽间(储藏室),窗户上下左右到底,视野开阔采光好。
开间7米,进深7.6米,层高5米
10-6,75平,西向,11287元每平,总价84万。
103平比75上下各多一个房间。
平层均价8200
一次性98,按揭99,申请有9折
层差100,东看双公园朝向差1000
有样板房,地砖、墙面乳胶漆、吊顶、老板厨具、电磁炉、热水器
地面车位免停,地下车位700元每月,物业2.9,水电按住宅标准,地热供暖44
待确认
折页设计可以,产品比较过硬
案场电话23386777,姜华13032400598
半岛领向
沈阳鸿铭
二环内,和平区,太原商圈
太原南街
太原街商圈,商业氛围成熟
总1栋,地块三角形
20F
目前准现房销售,尚有
准现房
4梯12户
60、70、82,半复,窗户设计和本案接近,60、70房型不方正
开间4米,进深14米,层高4.9米(2.56+2.24)
9F,8380元每平
层差100
有样板房,下厅上卧室,简装,较差
中央空调采暖,电费0.9元
无亮点,较差
同上
案场电话23388222,尹建强13840514252
本案SWOT分析(比较同区域住宅,不同区域单身公寓)
weakness(劣势)
Ø
与其他板块公寓比,商业配套成熟度、基础差
与本区域住宅比,产权仅40年,公摊大,首付需50%,契税等费用相对高
Strength(优势)
新区沈北,政策倾斜,板块升值潜力好,大学城
主干道,地铁口,地标建筑
商住两用,可注册公司,办公
精装小户型,准现房,拎包入住,方便投资出租
threat(威胁)
公寓产品能否一举打开局面
随着周边楼盘小户型工程进度,失去即买即住优势
本案2007年拿地,土地年限将逐渐减少
opportunity(机会)
本板块无单身公寓产品,无大型酒店,无规模化商务群
现买现住
价格准备:
暂不对外报价,价格视蓄水数量及质量而定
平层与复式价差在3000左右
价格表待拟定,一次性98,按揭99
客群定位
区域:
沈北区域道义板块及周边
沈阳其他区域,沈阳周边城市投资性人群
职业:
投资客,上班族,个体,小企业办事处,SOHO办公,学生(父母出资)
年龄层次:
30-40为主,40-50,20-30次之
家庭:
单身,时尚人士,基本排除婚房住家
广告策划推广
1)品牌导入
企业实力宣传
2)主题、主体推广语
v投资升值
v精装修,拎包入住
v地铁口,50000方商业新地标之上,繁华所在
3)推广渠道
楼体横幅、条幅,现有车体车身,三环入口高炮、看板,主流电视媒体晚间新闻前滚动字幕连播,沈城楼市,沈阳晚报(DM夹报),短信群发。
4)投放力度及时间节点
预热到开盘期间力度较大,看效果做适当调整,节点视开盘而
- 配套讲稿:
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