房地产经济学结课论文Word格式文档下载.doc

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供需；

市场；

政府 

中国一线城市房价疯涨，已到了大部分人都无法承受的地步。

“内地房价就是压不下来，这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法。

”这是温总理11月27日在澳门视察时所说的话。

使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位是当总理的无奈。

现在谁都可以看得出，中国的房价不是靠政府调控就能降下来的。

回顾中国楼市历史，涨多跌少，唯一两次比较具有谈论意义的下跌，就是1998年与2008年的时候——恰恰这就是亚洲金融危机与世界金融危机发生的时候。

因此，既然把楼房推出市场，终究还有由市场去主导，这是铁定的规律，纵有像中国如此“强大”的政府，纵有隔三岔五的“十条”“五条”，对房价这事也只是望而兴叹。

中国的房价仍处于上升势头，不以时日，难以下降，或说难以平稳。

可以说，这仍然是由中国的经济与国情决定的。

中国房价高涨，原因有下。

一、市场供求失衡，供不应求。

1、房地产供给结构严重不合理。

目前，在我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，中低价位普通商品房开发量不足，更别说由政府提供的经济适用房、廉租房了。

我们不难看出，在全国大部分的大中城市，高档的住宅往往是供过于求，要不就是只作为投资需求；

而中低价普通住宅及保障性用房则供不应求。

这是对市场供求关系的严重忽视。

2、快速的城市化强化了一线城市的住房需求。

伴随着经济的持续发展与工业化进程的不断推进，我国正处于城市化进程加快发展的阶段，由2000年的36%的城市化率到2008年46%的城市化率 

，可见我国城市化水平不断的发展。

城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。

以广州为例，广州城市化发展水平迅速，位居全国前列，其建成区不断扩大，大量外来人口涌入广州，对房屋的需求规模很大。

研究表明，一定时期内城市房价上涨与人口增长有着线性关系，基本是呈正比。

另外，由于房子总是供不应求，就算在人口趋于稳定后，由人口引起的潜在住房需求仍然是持久上升的。

3、房子的刚性需求过大。

我国当前有巨大的房地产需求，除了城市化的原因之外，这还是是由以下的几方面的原因造成的：

一是过去长期以来，我国城市的住房实行高度的计划经济，居民获得住房的渠道单一。

二是人均GDP达到了住房消费快速增长期，近年来，人们的住房消费观念随着收入的增长正在发生变化，求大求新已经逐步成为一种潮流和时尚，有一套上档次的住房，成为一个人有身份的重要标志。

三是房地产已经成为了一种重要的投资手段。

四是婚房需求逐渐增大，在城市的新婚青年往往都需要有一套新的房子等。

4、中国经济现状引致的投资投机需求过热。

随着我国经济的发展，一些人可支配收入提高，于是大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前还不完善，而房地产可以说是几乎永久保值的财产，人们为了赚取利差，纷纷转向房地产投资，或者投机。

过热的投资投机需求，会进一步抬高房价。

二、宽松的货币政策导致房价上涨。

中国当前实行“适度宽松的货币政策”，一定程度上会引起持续的通货膨胀。

在这种条件下，消费者更愿意提出存款去购买增值实物资产，房子则为其中典型。

于是购买需求增加，房价亦水涨船高。

温总理也坦言“解决房屋价格问题，在中国最重要的是管好两条：

一是要使货币发行适度。

当前我们还要实行适度宽松的货币政策，也就是说‘适度宽松’，一方面保持经济的平稳较快发展，一方面能够管理通胀预期。

二要保证农业的丰收。

” 

三、地方政府对房价上涨推波助澜。

虽然投机炒作等因素对高房价有助推作用，但皆只是外在，并非核心因素。

笔者认为，真正的核心还是各地政府的土地财政及各种依附之上的政策性费用。

在土地拍卖过程中，灰色交易普遍存在，“地王”背后更是存在虚假抬价、地方政府与开发商利益分成的真相。

更甚的是，很多地方政府一直在与开发商合谋抬高地价，来从中获取更多的利益。

这无疑是房价不断升高的一个主要原因。

四、建房成本的增加。

建材原料等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加。

如水泥、钢材、砖瓦、玻璃等原材料价格上涨，直接增加建安成本；

农民工工资、管理人员工资等管理成本增加。

另外，新建住宅品质提升所带来的成本增加也是建房成本增加的一个方面。

根据上述各原因，中国一线城市、二线城市的中心城区的房价高涨可谓正常，不足为怪，更不足为怒。

之所以对房价有诸多诟病，要不因其未认清中国国情，要不则因其未能转变住房观念，还没能从“租房无法接受”中挣脱出来。

而由前期的种种调控政策来看，对金融信贷的调控屡有波动，无法坚持，“外强中干”，未对大部分房地产开发商起到根本震慑作用；

又因为需维护中国经济稳定发展，投鼠忌器，难以大刀阔斧。

而提到“增加保障性用房”的政策过于简单，一笔带过，毫无实际意义，无法真正改善供需结构。

对地方政府的限制或引导，亦不明确。

因此，中央政府的调控政策并未从根本上触及房价高涨的关键。

说到“措施”，说白了还是政府的干预，即宏观调控。

但这措施不应该逆市场规律进行，而应该顺应市场变化，即实际上应该是从供需平衡的角度出发，借调控手段改善市场的健康程度。

另外，房地产业乃至经济的发展交由市场去主导后，调控的最终目的及主要目的应该导向公平。

针对问题可采取的对策如下：

一、 

大力增加保障性住房供应。

应先声明的是，大规模地建设保障性住房不是件容易的事情。

首先，大城市土地供应紧张，难以满足大规模建设保障性住房——而如果将规划建设商品房的土地也划进保障性住房中，则难以提供足够的商品房用地，进而影响整个地区的经济发展；

另外，虽然许多地方政府并“不差钱”，但是考虑到各种政治因素及制度因素，保障性住房的大规模建设难以提上日程；

第三，保障性住房的分配仍是让人头疼的问题，在始终无法保障所有人都有保障性住房的前提下，分配不慎会导致许多社会问题。

近来有许多媒体报导了经济适用房的销售违规操作现象，亦暴露了保障性住房供应不足及制度不完善下的弊病。

但是，“不容易”不代表“不该建”。

笔者认同这样一个现状，即中国政府提供的保障性住房实在是太少了。

有学者说，如果一个城市有足够的保障性住房，商品房是价格任其涨跌都是“浮云”，虽有激进，也不无道理。

然而，考虑现状，我们不应妄谈。

若很容易施行又没有其他弊端，笔者猜政府也早已施行。

笔者认为保障房有“经济适用房”和“廉租房”之分，我们讨论这一点也应该分两个层次去说。

以广州为例。

从经适房来看，短期内政府不可能提供足够的经适房。

而上面也提到了经适房的销售的违规操作。

而且经适房的户型也往往比廉租房大。

由此笔者认为在一定时期内政府的保障性住房建设应以廉租房为主，兼有建设经适房。

如果连廉租房的供应也远远不够，“先租房”又如何实现呢？

总不能都一个劲地塞到城中村里吧？

并且现在广州市各个城中村的改造都进入倒计时，城中村将也难以提供足够的出租屋。

因此，怕是总理都会忽略一个问题，对于广州来说（一线城市应该情况相近），租房也是不易的；

在一个人口规模如此巨大的城市，轻谈租房都是不实际的。

不过建廉租房毕竟是比较灵活也可行的，因此政府应该大力提供廉租房，并且完善相关法律与政策，如改变合同租期，增加租户的权利，这方能让租户安心。

二、集体产权住房的限制性介入。

小产权房是否该进入商品房市场是一直都被争论的一个话题。

笔者认为小产权房的种种相关政策仍不完善不成熟，不宜大规模进入市场。

但是为无房者提供大量的集体性廉租房却未尝不可。

集体用地在合理的规划下建设集体廉租公寓，可分担一部分廉租房市场，也对缓解中低收入者的住房问题大有裨益

。

三、 

增加土地的有效供应。

增加土地的有效供应，这是目前比较有效的降低房价的手段。

因为现状就是供需不平衡，需求远远大于供给，简单的经济学常识，不必赘言。

只是土地总量固定，如何盘活土地，整理出更多有效土地，如何更集约利用，这是值得永久讨论的话题。

四、 

金融、信贷政策的完善。

完善金融信贷政策，利用这种手段去调节房地产市场往往能牵一发动全身，效果明显。

如提高银行利率，回笼资金，防止过多热钱流入房市，排挤房市泡沫，从而打压房市投机客。

另外打压房价必须严格执行央行适度宽松的货币政策，一定把握好“适度”的要求。

而收紧房贷政策既能减少当前过多货币供应量，又能抑制房地产市场的需求。

关键是需要根据实际情况去进行明智的决策。

五、 

地方政府财政结构的转变，应以税收收入为主。

如果从现今情况来看，短期内改变地方政府的财政结构几乎是不可能的。

地方政府仍会以土地财政为主。

这只是提出一个供大家长期思考长期探索的话题。

并且，征收物业税的议论沸沸扬扬，实施条件也逐渐成熟，政府不是不可以考虑采用这种方法，只要稳步进行，相关的法律保障，地方政府财政结构将可发生改变，并从需求上改善投资结构，抑制投机需求，届时房价或会下降。

六、 

法律与制度很重要，增强公平竞争，引导合理投资 

事实上这些已经是老生常谈了。

然而不可否认的是，中国在土地、房产方面的法律、制度的确还很不完善。

因此这些观点还是未过时的。

1、针对炒房行为。

要建立严格的监管机制。

可以实行一户一房政策，严防炒房。

对于我们目前的炒房团炒房行为进行严格审查与监控，必要时可以禁止异地购房。

另外地方各级政府对房价高涨实行问责制。

2、针对价格机制、竞争机制、工资机制等房价高涨诱因。

一是控制造房成本源头，建立水泥、建材、电力等政府指导价，规范地方各级政府土地出让价格监管与调控机制，可以从根本上抑制地价。

二是严格限制央企炒房，力推央企全部退出房地产市场，建立防止央企入主房市进行不公平竞争相关立法。

三是提高城市最低工资标准，解决低收入者购房难的瓶颈。

七、 

人口疏散，改变百姓住房观念 

“人口疏散”是城市规划中的一个观点。

以广州为例，的确人口众多，可以说已是饱和，人口疏散政策出台已是趋势。

当然我们无法用强制的手段抵制外来人口的迁入，亦不能以强制的手段迫使人们迁出，这是不利于城市发展的。

但人口过多也是不利于城市发展的。

因此应该用经济、市场的手段去间接调节人口规模。

个别城市就以就业政策、社会保障政策等吸引或拒绝外来人口的迁入。

不过就算有种种政策，有时候也是无法有效控制人口规模的，我们还需要寻求更有效的方法。

另外，改变人们的住房观念无疑是一个重要的手段。

当然不容易。

温总理的话事实上也是指人们的住房观念要改变，尤其指年轻人。

当买不起房子的时候，应该先租房。

总结：

上述各措施严格来说可归结为“调节供需”四个字。

如“增加保障性住房供应”、“集体产权住房的限制性介入”、“出让土地的供应”皆为主要改善市场的供给；

“人口疏散”、“改变住房观念”、“调整产业结构”为主要改变市场需求；

而“提供合理的货币政策”、“完善信贷金融机制”、“改革地方财政结构，征收房产税”、“完善供需两方的法律制度”则同时涉及“供”“需”两个方面。

以广州为例，若埋怨者仔细想想便知道，广州那么多人，更多的是外来人口，如何能满足每一户人都有一套房的需求？

广州已人口过多，如果房者低廉房价，岂非吸引更多人过来而更多人滞留不肯离去