顺德大良新桂路地块可行性调研报告PPT文件格式下载.ppt
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- 上传时间:2022-11-03
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基本属性:
土地性质:
典型的熟地,待平整;
土地形状:
地块整体性良好,呈东西走向长方形;
,行成独特的景观资源;
景观资源:
规模决定内部园景有限,东南向远眺顺峰山公园;
空气及噪音:
东南向开阔的顺峰山以及东向农田与桂畔河带来新鲜空气,但也受到南国东路交通主干空气质量良好,存在一定噪音及尾气污染;
开发要求:
今年7月动工项目初步印象2指标:
中等规模,高密度;
熟地基本指标基本指标基本指标基本指标位置:
东区南国东路北去150米占地面积:
49172平米;
建筑面积:
17.7万平米容积率:
3.6建筑限高:
58米建筑密度:
37.8%;
绿化率:
30%本案新新新新桂桂桂桂路路路路桂桂桂桂峰峰峰峰路路路路南国东路南国东路南国东路南国东路公共配套设施齐全:
学校、购物广场、医院、银行、高尔夫练习场、街市等大型配套齐全;
周边同类型楼盘林立,但在售项目不多:
区位整体竞争力较强,商住形象突出;
高压线影响:
项目西北侧有高压线擦边而过,对部分住户带来影响较严重;
本案项目初步印象3环境:
地块周边主要为商住区、存在部分农用地,市政配套齐全,东南方向远眺顺峰山人流车流较大:
临近交通主干道,未来商业中心;
人文环境较浓郁:
市重点中小学,吸引外来人口定居;
(本案属顺峰小学地段)自然景观良好:
距离顺峰山风景区仅1分钟车程,生态形象良好。
吉之岛吉之岛桂畔河桂畔河高尔夫高尔夫顺德一顺德一中附小中附小李兆基李兆基中学中学沃尔玛沃尔玛现代街市现代街市顺德医顺德医院第三院第三门诊门诊实验小学实验小学顺峰山公园顺峰山公园顺峰中学顺峰中学东区小学东区小学桂南公园桂南公园大良街市大良街市本案新新新新桂桂桂桂路路路路桂桂桂桂峰峰峰峰路路路路南国东路南国东路南国东路南国东路项目初步印象3环境:
四至实景西向新桂路住宅西向新桂路住宅南向农民房南向农民房北向明日华府北向明日华府东向农用地东向农用地地块现场地块现场产品类型产品类型货量货量数量数量面积区间面积区间高层洋房1558591774平均面积:
8790以上50%90以下50%商铺16690/车位/1125/合计172549/项目初步印象4现有产品及规划:
现行规划缺乏特色,产品类型较单一,利润不高根据现行本案规划蓝图,我们发现产品类型较单一,未能充分结合项目的区位优势考虑规划设计;
项目初步印象5地价:
地块价格是否合理转让价格:
12000元/平方米;
总面积:
49172平方米;
总地价:
5.9亿元;
疑点:
该地块权属人(发展商)为何不自行开发本案?
关于该地块转让信息,已成为当地发展商众所周知的事情,为何没有发展商果断出手成交?
是否预示着:
本案土地成本偏高,开发本案利润较低,投资风险较高使得众开发商望而却步?
SS优势优势WW劣势劣势东南远眺顺峰山;
东区商圈已成形;
周边配套完善,交通便利;
区域经济辐射能力较强;
本案规模较为欠缺;
本案土地成本较高;
南向农民房影响项目档次及景观;
OO机会机会TT威胁威胁地产市场升温,刺激买家入市;
珠三角路网建设不断完善,使项目辐射能力日益提高;
大良东区新城规划利好,发展潜力巨大;
利用珠三角城轨路网建设,圈层辐射力增大,利于发掘新客源;
区域产品同质化,缺乏特色产品;
周边同等规模大盘林立,竞争激烈;
佛山地区交通的发展带动了地区内房地产的竞争,对项目有一定的冲击;
本案SWOT分析本案机会点较多,可塑性较强我们对于本项目目标的理解叫座叫座成为片区高价(成为片区高价(1200012000元元/)叫好叫好销售周期销售周期44年内完成年内完成1717万平方万平方米的销售面积,实现逾米的销售面积,实现逾18.518.5亿亿元的销售额元的销售额实现方圆地产品牌的市场导入实现方圆地产品牌的市场导入以及提升以及提升报告核心内容报告核心内容第一部分:
项目面临的问题第一部分:
项目面临的问题界定问题界定问题第二部分:
目标及达成目标的举措第二部分:
目标及达成目标的举措全面突破解决方案全面突破解决方案page13一、宏观市场研究一、宏观市场研究消化尾货为主,价格微调合理消化尾货为主,价格微调合理2月顺德区成交量基本维持。
但受到政策调控和农历新年的影响,成交价格出现小幅度的小调,成交价格达到5613元/平方米,环比下滑2.23%。
根据顺德市房屋局数据显示,由于本月顺德区没有新增供应量进入市场,讲明本月市场主要消化各项目前期剩余货量为主,所以本月成交价格出现小调较为合理。
二、土地市场研究二、土地市场研究年份年份区域区域成交土地成交土地地块地块总供应面总供应面积积(万(万)总供应面总供应面积积(亩)(亩)总建面积总建面积(万(万)交易价格交易价格(亿元)(亿元)单位地价单位地价(元元/)单位地价单位地价(万元万元/亩亩)楼面地价楼面地价(元元/)2006年新区228.16422.2161.435.972121141.459722008年中区20.487.272.270.296022401.681288东区20.6710.012.460.345091339.58339.5813812009年东区36.6299.319.866.8510342689.83689.8334502010年新区13.0345.557.595.2171151141.621141.626846东区10.6810.241.910.7410829722.31722.313868项目位于大良东区区域,该区域在2009年开始,土地市场受到金地集团的进入,和区域市场的迅速升温,使现时该区域楼面地价基本达到现时该区域楼面地价基本达到38683868元元/平方米,而且每亩由平方米,而且每亩由0808年的年的339.58339.58万万/亩升至亩升至722.31722.31万万/亩,增长达到亩,增长达到112%112%。
详细可看土地附件三、政策及规划法规研究三、政策及规划法规研究本地法规本地法规详细解析详细解析政策分析政策分析控高控高建筑物高度不能高于58米据业内人士透露:
顺德大良建筑物高度不能高于当地建筑“顺峰塔”。
以保持当地地标性建筑物形象。
70/9070/90套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上当地房地产项目遵守70/90政策,但在销售过程中会采用小户型合并成户型,从而避开政策的影响套内面积套内面积销售销售套内使用面积+墙体面积根据顺德区土地房产交易中心2006年网址声明,顺德商品房仍以“套内建筑面积”计价销售。
土地控制土地控制地块必须7月前动工、车位要求1:
12007年已经获得地块,根据国家防止土地囤地政策,必须在23年内动工。
按照本地政策法规的规定,房地产项目停车位配套,每户须配0.81.2个车位。
限制限制“偷偷面积面积”未公布据业内人士透露:
政府为了防止偷面积成为各个楼盘的销售手段,所以将其进行规范化。
详细将需要进一步调查。
本地块按照当地规划和国家法规政策的影响,主要面临的问题:
建筑物的控高。
地块受地块受70/9070/90限制。
限制。
由于顺德以由于顺德以“套内建筑面积套内建筑面积”计价销售。
计价销售。
地块必须在今年地块必须在今年77月前动工。
月前动工。
四、区域发展研究四、区域发展研究根据佛山市顺德区产业发展规划显示:
顺德的现有八大产业提升战略中,顺德产业升级包括对部分传统产业的升级,以及部分传统产业的提升和外延等两大主要战略。
其中总部经总部经济要成为珠三角具有国际影响力的总部基地济要成为珠三角具有国际影响力的总部基地。
顺德启动顺德顺德启动顺德CBDCBD,搭建聚集高端人才的高标准现代服务业平台,搭建聚集高端人才的高标准现代服务业平台,打造总部经济产业战略。
打造总部经济产业战略。
总部经济的发展方针:
服务外包、工业设计、企业总部。
四、区域发展研究四、区域发展研究新城区:
顺德新城区:
顺德CBDCBD发展区域发展区域大良东区大良东区:
大良新商圈中心大良新商圈中心中区:
顺德旧城区中区:
顺德旧城区项目位置项目位置顺德顺德CBD的启动,是大良区房地产升级换代的新引擎。
尤其是该的启动,是大良区房地产升级换代的新引擎。
尤其是该CBD的确立,将提高大良对周边镇乡的辐射性,吸引周边镇乡大批高端人才和的确立,将提高大良对周边镇乡的辐射性,吸引周边镇乡大批高端人才和原居民等聚居。
原居民等聚居。
五、区域房地产市场研究五、区域房地产市场研究本案大良老城区中大良老城区中心心东区东区新区新区根据我们的市场调研,高端楼盘集中在大良镇东南向区域;
我们又根我们又根据一下几点进行该区域据一下几点进行该区域板块划分板块划分:
1.1.项目所处区位项目所处区位2.2.价格区间价格区间3.3.项目规模项目规模4.4.当地人士生活习惯当地人士生活习惯大良板块划分大良板块划分项目将位于东区板块项目将位于东区板块五、区域房地产市场研究五、区域房地产市场研究根据2009年至今,大良镇内共有22个项目取得33个预售证,共供应了5677套单位,现时已经基本消化了3907套;
其中东区供应及成交为中东区供应及成交为16031603套、套、13131313套,分别占全镇总供应和总成交的套,分别占全镇总供应和总成交的28%28%、34%34%。
五、区域房地产市场研究五、区域房地产市场研究板块定板块定义义核心定义核心定义板块优势板块优势配套配套楼盘分布楼盘分布东区商圈+教育众多名校进驻,新商圈的崛起商业:
商业:
沃尔玛、吉之岛教育:
教育:
一中附小,李兆基中学,一中幼儿园资源:
资源:
顺峰山公园明日华府、海悦新城、君御花园等旧城区中心城区配套齐全,生活气氛浓厚,但配套较为陈旧。
乐购教育:
西山小学多为旧住宅或自建房,新建住宅较少。
西山上筑、顺德雅居乐等新区未来顺德CBD区域规划定位,令多个知名发展商进驻。
但生活配套缺乏。
嘉信城市广场教育:
顺德一中,嘉信西山小学资源:
史路比主题公园嘉信城市花园、龙光水悦城邦、万科兰乔圣菲和万科新城湾畔等三个板块进行对比,项目所在的东区板块是新老城区的节点和桥接,三个板块进行对比,项目所在的东区板块是新老城区的节点和桥接,它比中区有更好的生活环境;
与新城区相比,它的高端商圈和教育配套已它比中区有更好的生活环境;
与新城区相比,它的高端商圈和教育配套已成型,生活气氛更加浓厚。
成型,生活气氛更加浓厚。
已经成为本地人心目中的豪宅地段。
大良各板块分析一览表大良各板块分析一览表问题问题11:
本项目如何:
本项目如何充分利于区域优势?
充分利于区域优势?
本案问题问题2:
2:
本项目能否突破市场的价格惯性
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- 顺德 大良新桂路 地块 可行性 调研 报告