世联万科城市风景社区配套商业招商优质PPT.ppt
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零售业巨头沃尔玛已经进驻东莞、汕头、佛山、惠州、湛江、韶关、江门、茂名,但迟迟未进驻中山。
n中山商业大势欠佳,整体商业市场不够活跃。
中山商业大势欠佳,整体商业市场不够活跃。
n项目片区价值不足,市政配套不成熟,南区商业氛围不足。
项目片区价值不足,市政配套不成熟,南区商业氛围不足。
南区一层商业价格在南区一层商业价格在6000-80006000-8000元元/平米平米且一年内价格基本无增长且一年内价格基本无增长u雍逸庭雍逸庭处于博爱五路,西临文化艺术中心,东临和景大酒楼,临起湾大道,加之在建的博览中心,给投资者很大的信心,价格上涨较明显;
价格上涨较明显;
u豪逸华庭周边人流大豪逸华庭周边人流大,商业环境比较成熟,商铺定价基本保商铺定价基本保持一个较高的水平;
持一个较高的水平;
u凯茵新城、碧堤湾畔、翠茵庭凯茵新城、碧堤湾畔、翠茵庭属于郊区项目属于郊区项目,商业环境不成熟,价格较低,且基本无增长。
价格较低,且基本无增长。
项目名项目名凯茵新城凯茵新城(一层)(一层)置地广场置地广场(三层连买三层连买)豪逸华庭豪逸华庭(一层)(一层)雍逸庭雍逸庭(两层连卖两层连卖)朗晴轩朗晴轩(一层一层)碧堤湾畔碧堤湾畔(一层一层)翠茵庭翠茵庭(一层一层)附近商铺附近商铺(一层一层)20062006年年1010月月6000-1600077501150060006000800020072007年年66月月6000650017500950012000600060008000n由于南区市政配套缺乏,商业氛围不足,与博爱路沿线商业价格存在约由于南区市政配套缺乏,商业氛围不足,与博爱路沿线商业价格存在约40004000元元/平米落差。
平米落差。
n南区商业主流价格:
一层临街南区商业主流价格:
一层临街6000-80006000-8000元元/平米。
平米。
数据来源:
实地踩盘南区一层商业月租金约南区一层商业月租金约20-4020-40元元/平米平米同时社区商业整体出租率低同时社区商业整体出租率低n博爱路沿线商业租金价格在博爱路沿线商业租金价格在45455555元元/平米平米月。
租赁月。
租赁市场比较活跃,部分出租率达到市场比较活跃,部分出租率达到9090以上。
以上。
n南区商业价格区间租金南区商业价格区间租金20-4020-40元元/平米平米月。
但租赁市月。
但租赁市场不够活跃,出租率不到场不够活跃,出租率不到4040。
实地踩盘南区社区商业销售率在南区社区商业销售率在6060左右;
左右;
空置率基本在空置率基本在6060以上,最高达以上,最高达9595u豪逸华庭、朗晴轩、翠茵庭实现100销售;
前两者由于拥有区位优势,所以销售良好;
后者由于价格低廉,销售周期长,故实现完全销售。
u凯茵新城、雍逸庭、碧堤湾畔销售率过半,保持在60左右。
u豪逸华庭、朗晴轩空置率较低,基本在10以下;
大批商家进驻,业态繁杂;
u其他非中心城区社区商业空置率普遍较高,凯茵新城与碧堤湾畔达到90以上;
蓝波湾、翠茵庭空置率基本在50以上。
n如碧堤湾畔、凯茵新城商业空置如碧堤湾畔、凯茵新城商业空置率高达率高达9090。
n南区已售商铺开铺率低,空置率南区已售商铺开铺率低,空置率在在5050以上,租赁市场不活跃。
以上,租赁市场不活跃。
实地踩盘商业整体投资回报率较低商业整体投资回报率较低计算方式:
投资回报率租价*12销售单价假设前提:
100出租n在在100100出租的情况下,商业投资回报率保持在出租的情况下,商业投资回报率保持在446.66.6之间;
之间;
n目前南区社区商业出租率不到目前南区社区商业出租率不到4040,呈现出有价无市,呈现出有价无市的状态。
的状态。
实地踩盘假设社区商业假设社区商业100出租,投资回报出租,投资回报率仅在率仅在46.6之间,但现状是南之间,但现状是南区出租率不到区出租率不到40,故实际投资回报将故实际投资回报将小于此区间值小于此区间值凯茵新城凯茵新城豪逸华庭豪逸华庭雍逸庭雍逸庭朗晴轩朗晴轩翠茵庭翠茵庭蓝波湾蓝波湾租售方式租售方式租售结合租售结合租售结合只售不租只售不租先租后售租售情况整体销售率55%,代理出租,已出租的带租约出售2006年7月发售,已售完,现有5000平米的商场整体出租四月份开始发售,销售率65%,按揭首付五成,代理出租,已出租的商铺带租约出售2006年7月开始发售,已售完已售完,代理出租,不承诺一定能租出未发售分分析析n整体采用的租售方式比较单一,基本采用租售结合方式;
整体采用的租售方式比较单一,基本采用租售结合方式;
n同时为客户代理出租,但不承诺;
同时为客户代理出租,但不承诺;
n没有返租、带租约、回购等租售方式。
没有返租、带租约、回购等租售方式。
租售方式单一租售方式单一数据来源:
实地踩盘业态基本自发形成业态基本自发形成凯茵新城凯茵新城豪逸华庭豪逸华庭雍逸庭雍逸庭朗晴轩朗晴轩翠茵庭翠茵庭附近商铺附近商铺蓝波湾蓝波湾业业态态分分布布壹加壹超市、中国银行、中档茶餐厅、水吧地铺、士多店、装饰公司、中国银行、家私城、棋牌室,交友俱乐部,美容店地铺、士多店、药店、装饰公司装饰材料、装修公司、布艺、防盗门专卖店、水吧、地铺、便利店、律师事务所、建设银行、药店、五金店美发、休闲足浴、士多店、培训学校、石材公司、餐饮店汽车维修、汽车专卖、餐饮店、超市、百货超市服饰店、餐饮店、超市、棋牌室、士多店客客户户来来源源社区居民在京华商圈辐射范围之内,人流量大,周围社区的居民为其重要客户群体社区居民临博爱路和起湾大道,人流量大,附近社区居民也是其主要的客户群体社区居民为其第一客户群体,向城南路辐射,也有一些客户来源沿城南一路的社区居民,村民、工厂流动人口社区居民经经营营状状况况位置在售楼中心,人流量大,经营情况良好良好经营店铺都和文化艺术中心相对,经营良好良好一般良好良好备备注注以家私城为主力店无主力店无主力店,未来计划有一家大超市进驻汽车维修是主力店,占据了40%的店铺。
经营店铺少,没有竞争,以华润超市为主力店分分析析n业态没有整体的规划,基本上都以自发方式发展;
业态没有整体的规划,基本上都以自发方式发展;
n缺少主力店的带动,整体出租率低;
缺少主力店的带动,整体出租率低;
n空置率高,商业未能形成规模。
空置率高,商业未能形成规模。
实地踩盘12产品分析和前期销售经验产品分析和前期销售经验3租售方案租售方案目目目目录录录录市场分析市场分析123457436一层平面图一层平面图二层平面图二层平面图商业前广场商业前广场商业位于社区大门口商业位于社区大门口开间小开间小进深大进深大二层商业占到二层商业占到42%,比重大,比重大一、产品分析一、产品分析编号编号楼层楼层面积面积(M2)优势优势劣势劣势1咖啡厅1楼72.25排头位,三面昭客层高6米可做夹层临路且靠近社区门口门口没有停车位;
2合同室1楼270.64开间16.3米紧靠小区门口,昭示性好在1号铺的后面门面方向的绿化太高3(原售楼中心)1.2楼644.28三个正门三个侧门采光好面积大,空间宽敞可选择业态较多进深太长(24.95米);
门前树太茂盛;
4(空置)1.2楼592.63带露台49.6平米左右进深22.95米太长;
开间11.85米,有点窄位置相对隐蔽5(食堂)1楼402.70三面有门,增强了昭示性靠近停车场进口方便;
前窄12.2米,后宽20.1米;
6(办公室)2楼172.22开边靠小区里面带露台95.7被1号铺挡住;
楼梯口较为隐蔽;
7(食堂上面)2楼269.02靠开边比较幽静,带露台100平米楼梯入口隐蔽n33号铺与号铺与55号铺有烟道,有餐饮管线基础号铺有烟道,有餐饮管线基础n独栋商业具有稀缺性,且临街,拥有社区内外客户独栋商业具有稀缺性,且临街,拥有社区内外客户n商业产品自身存在不足,缺乏产品价值支撑商业产品自身存在不足,缺乏产品价值支撑123457436一层一层二层二层两层独立商业楼。
总面积2423.74平米。
其中一层面积约1364平米;
二层面积约1060平米;
目前是现楼销售。
一、产品分析一、产品分析一、产品分析一、产品分析编号编号面积面积总价总价单价单价状态状态1(咖啡厅)72.251,237,00017121已售2(合同室)270.642,540,0009385未售3(原售楼中心)644.285,103,0007920未售4(空置)592.634,629,0007811未售5(食堂)402.73,876,0009625未售6(办公室)172.221,035,0006010未售7(食堂上面)269.021,648,0006126未售2423.7420,068,000剩余剩余单位均位均为大面大面积产品,品,一楼一楼单价相价相对较高,均在高,均在9300元元/平米以上平米以上二楼二楼单价相价相对较低,均在低,均在刚过6000元元/平米平米上下上下联体的体的单位面位面积均在均在590平米以上平米以上二、前期经验总结二、前期经验总结上上门商商铺客客户关关注注业态主主要要为:
餐餐饮、美美容容,这两个业态也是符合小区业主需求,同时也是前期上门诚意客户的最主要需求。
但考虑商铺产品为餐饮定位,而美容店容易受到餐饮的影响,因此,本商铺首要适合的业态为餐饮;
自自营客客户远多多于于投投资客客户,租客的经济承受能力相对较弱,对于未来的经营风险考虑较多门口水池和树木遮挡,使得商商铺严重重缺缺少少昭昭示示性性,较大地影响客户购买心理二二层关注客关注客户,多用于多用于办公室公室,或就医或就医诊所、美容店所、美容店3号号、4号号铺,由由于于其其面面积大大,总价价高高,关关注注客客户少少,且关注的客户通常为投资客户,投资客户关注的未来的投资收益,5号号、7号号铺,由于其面积适中,端头位置,且通风采光均好,客户关注最多,且多多数数为自自营客客户,自营客户对于周边和本体的商业氛围,昭示性关注相对较多。
12产品分析和前期销售经验产品分析和前期销售经验3租售方案租售方案目目录录市场分析市场分析中山写字楼中山写字楼租售情况租售情况各大写字楼租售率较高各大写字楼租售率较高交通干道两旁大量商住楼用于写字楼和办公用途交通干道两旁大量商住楼用于写字楼和办公用途,或者或者正在招商租售中正在招商租售中因此因此,办公室租售率较高,租售存在较大的市场空间办公室租售率较高,租售存在较大的市场空间一、定位思考一、定位思考楼宇区域楼宇区域类型型楼宇名称楼宇名称价格价格楼宇地点楼宇地点石岐区写字楼华凯商务大厦55元/.月中山市东区中山四路6石岐区写字楼名城大厦16-18元/.月中山一路石岐区写字楼兴中大厦3200元/.月兴中道小榄镇写字楼真功夫楼20-25元/.月小榄石岐区写字楼大东裕商业中心58-62元/.月东区博爱五路石岐区写字楼兴中大厦3200-3600元/.月中山市兴中道兴中大厦石岐区写字楼大东裕商务大厦40-50元/.月中山市博爱五路其他区写字楼大东裕商务大厦45-50元/.月中山市博爱五路其他区写字楼大东裕商务大厦45-50元/.月博爱五路写字楼市场调查写字楼市场调查一、定位思考一、定位思考办公室租金远高于其他业态租金办公室租金远高于其他业态租金三、整体策略三、整体策略租、售两条线同步进行;
租、售两条线同步进行;
招商返租客户以写字楼、餐饮为重点对象招商返租客户以写字楼、餐饮为重点对象33、44号铺主要租售对象为写字楼客户,号铺主要
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