075-深圳写字楼及底商市场调研报告(30)页PPT资料.ppt

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3市场总体供求走势市场总体供求走势纵观历年来深圳写字楼市场的变化，总体来说，供需状况保持平衡，年平均供应量及市场消化量均在30万平方米左右。

2009年全市新增供应量约为44万平方米，销售量约为34.7万平方米。

新增高品质写字楼的供应增加了市场的消化压力，但同时也刺激了一段时间以来被抑制的潜在市场需求。

从09年市场的消化情况看，卓越世纪中心3和4号楼、NEO企业大道B栋和C栋、中央西谷大厦、时代科技大厦、荣超中心等项目市场表现均较为良好。

4甲级写字楼供求走势甲级写字楼供求走势由于市场的强劲需求吸收了大量的新增供应，2009年第四季度全市甲级写字楼平均空置率轻微下调空置率轻微下调，环比下跌0.5个百分点至11.1%，福田区2009年第二季度入伙的写字楼，截至年底入住率均超过80%。

2010年第一季度，卓越世纪中心4号楼的入伙又为深圳甲级写字楼市场带来6万平方米的新增供应，整个季度的供应量约18万平米，而全市甲级写字楼物业的空置率在新供应入伙的拉动下上升至11.7%。

作为需求热点区域的罗湖区和福田区2010年第1季度的空置率分别上升0.8个和2.3个百分点至9.3%和9.8%。

5市场租金走势市场租金走势截止2010年第一季度，全市甲级写字楼平均租金较上季度末继续上升1.4%，达到每平方米126.9元。

从各区租金走势来看，涨幅最大的福田区平均租金上浮1.6%达到每平方米133.7元；

罗湖区甲级写字楼平均租金保持平稳，为每平方米125.4元，与09年第四季度基本持平；

南山区甲级写字楼平均租金达每平方米101.2，与上季度基本持平。

据代理公司预计，2010-2011年在有限供应的情况下，写字楼租金将平稳攀升，涨幅在10%-15%之间；

2012年后受大幅供应的影响，租金将受到明显抑制。

6市场客户情况市场客户情况2009年以来，国内金融类企业对深圳写字楼市场起着不可或缺的关键性作用。

受惠于宽松的金融政策和市场环境，资金实力雄厚的国内证券、银行、保险公司纷纷扩张市场份额，成为甲级写字楼市场新增需求的主要来源，并成为支撑市场的主体。

内资金融机构的大面积扩张内资金融机构的大面积扩张导致对高端写字楼市场需求的急剧攀升，拉高了高端物业的租金水平。

而先前在金融危机中因受到外部拖累而保持谨慎发展的策略的外资机构在2009年末也有所转变，特别是金融类、科技类外资企业逐渐活跃，如摩根士丹利在09年第四季度租用了嘉里建设广场1,600平方米的办公面积，但对成本控制较为严格的大型外资企业则继续维持观望的态度。

此外，大面积客户成交大面积客户成交也是2009年写字楼市场的明显特征之一，反映出大型企业在经济复苏过程中扩张能力明显较强，如时代科技大厦、港中旅大厦、荣超中心等项目，成交多为大面积租赁客户，部分需求面积超过1万平方米。

综上可见，基金、证券类金融机构及高科技企业表现相对活跃，除了加速成交，还积极寻找市场可租赁物业。

预计2010年第二季度其中的大部分企业有望促成交易，如位于中心西区的东海国际中心预租进展顺利，多家金融、证券及银行表现积极，令多年来缺乏甲级物业供应的中心西区成为市场关注的热点。

7整体写字楼市场展望整体写字楼市场展望伴随着供应和需求的同步增长以及过去两个季度的好转信号，2010年深圳甲级写字楼市场将持续回暖。

新增供应将在2010年达到新高，超过2007年430,000平方米的峰值，是2009年新增总量的三倍多。

7个项目将在2010年相继入市，带来总量680,000平方米的新增供应且全部集中在福田区。

其中NEO企业大道（93,000平方米）、卓越世纪中心（210,000平方米）、东海国际中心（112,000平方米）和大中华国际金融中心（45,000平方米）将成为四大主体供应项目。

随着经济环境持续好转、创业板在深圳上市以及中央确保2010年继续实行宽松的信贷政策和积极的财政政策，甲级写字楼市场租赁需求预计将继续增加。

中信证券总部、阿里巴巴南方总部等相继落户深圳，是深圳成为企业扩张全国市场的重要基地之一。

未来的市场在很大程度上取决于需求的增长情况以及对于巨量供应的吸纳速度。

2010年全年新增供应相当于2009年底总存量的30%，预期将对2010年全市空置率造成短期的上行压力。

与此同时，租金的连续上涨趋势未来将趋于平稳。

8高新区写字楼市场总体状况高新区写字楼市场总体状况受金融危机的影响，高新区写字楼租金自08年开始出现小幅下滑。

目前各区的租金水平情况分别为：

南区整体租金介于7090元/平方米月，整体空置率极低，平均在5以下；

中区深南路沿线物业品质较高，租金在70元/平方米月左右，其他物业租金较低，介于5060元/平方米月之间，主要物业空置率在5左右；

北区出租的写字楼物业较少，区位和商务配套上的劣势，使得北区租金在4050元/平方米月的范围内浮动，空置率约10。

从供应情况来看，目前高新区南区写字楼供应比较集中，且多为近年来新建项目，虽自用为主，推出市场有限，但因该片区规划超前，具备良好的办公、研发氛围，故面向市场的写字楼都取得不错的租赁业绩，平均占用率接近100%，且需求量还在不断上涨中。

从客户特征来看，高新区企业主要以电子信息产业为主导，大部分为民营企业，部分中外合资企业及港澳台企业。

企业规模普遍中等，100人以下的中小型公司占约70.6的比例。

9高新区未来写字楼市场发展高新区未来写字楼市场发展虽然高新区经历了多年的发展已经逐步走向成熟，深南路沿线写字楼物业群也已初具规模，但是园区内仍有大量空置地块可供开发。

从片区未来可见供应的情况来看，近三年内高新区南、中、北三个片区仍将有大量写字楼物业供应，总建筑面积超过155万平方米，目前在建的写字楼预计都集中在2010年入市，截至2010年可供应总建筑面积约约7575万平方米万平方米，主要分布在南区及中区；

而2010年之后至2012年底，预计入市的项目体量约80万平方米，亦集中分布于南区及中区。

据统计，2009年第四季度至2010年年底高新区新增供应项目有：

南区：

长虹大厦、德赛大厦、迈科龙大厦、朗科大厦；

中区：

腾讯大厦、万利达科技大厦、环球数码大厦、大族研发中心、金融创新基地1期、劲嘉科技、松日发展，至此，高新区深南大道南北两侧的写字楼群已形成一定的规模效应；

北区：

天明科技大厦、大族创新大厦、源兴科技大厦，新增供应较少，且主要集中在郎山路与北环大道边上。

20102010年年20112011年高新区将迎来供应高峰期，竞争将不可避免。

年高新区将迎来供应高峰期，竞争将不可避免。

10长虹大厦现状图参阅长虹大厦现状图参阅部部分分客客户户已已进进场场装装修修，正正在在铺设网络地板铺设网络地板空中花园空中花园走廊，宽约走廊，宽约1.6m电梯厅电梯厅美美国国奥奥的的斯斯电电梯梯（1350kg、18人）人）11科技园写字楼租户参阅科技园写字楼租户参阅大厦入住客户类型数量比饼状图大厦入住客户类型数量比饼状图12科技园写字楼租户参阅科技园写字楼租户参阅大厦入住客户类型数量比饼状图大厦入住客户类型数量比饼状图13写字楼项目一览表写字楼项目一览表14报告内容报告内容深圳写字楼市场研究深圳写字楼市场研究写字楼市场概述供求走势分析租金走势分析客户分析市场展望高新区市场现状及发展分析项目跟踪深圳写字楼底商市场研究深圳写字楼底商市场研究车公庙片区中心区片区罗湖蔡屋围片区科技园片区写字楼底商市场总结151F1F2F2F3F3F4F4F中国有色大厦中国有色大厦金悦轩（海鲜酒家）、四方便利店、南方地产金悦轩金悦轩金悦轩本元大厦本元大厦浦发银行超级牛排都市阳光名苑都市阳光名苑招商银行、UA融易贷、中安信业、交通银行华尔街英语、衣库世家光大证券、金银岛黄金交易金润大厦金润大厦中国银行、美联物业、大众银行、博士眼镜、宝中旅游、中信银行粤廷轩贵宾楼粤廷轩贵宾楼喜年中心喜年中心中国工商银行、星彦地产喜年大酒楼喜年大酒楼英龙大厦英龙大厦中国建设银行招商证券大庆大厦大庆大厦友利银行、世华地产、Cstone便利店客湘情餐厅杭钢富春商务大厦杭钢富春商务大厦广州银行广州银行财富广场财富广场中国银行、中国民生银行、vango24小时便利店、南方地产、名片印刷店、韩国会馆料理店、饺子营餐馆、牛肉拉面馆、美联物业、招商置业、港置地产、中国电信、柯达照相馆、烟酒商行、斗林烟斗/酒窖、巴拿米面包中国光大银行、仕兰亭SPA会馆、汉缘堂自然养生馆、明洞刀面韩国料理万科富春东方大厦万科富春东方大厦北京银行优真美健康生活会阳光高尔夫大厦阳光高尔夫大厦名厨饭堂、深圳发展银行、嘉旺名厨饭堂、深圳发展银行工商物价大厦工商物价大厦中国工商银行时代科技大厦时代科技大厦浙商银行、东莞银行车公庙片区底商车公庙片区底商从现有业态结构可看出：

从现有业态结构可看出：

一一层层多多为为银银行行、金金融融类类商商家家，承承租租能能力力最最高高，银银行行以以整整层层或或半半层层的的大大面面积积单单位位为为主主；

其其他他如如：

金金融融贷贷款款/地地产产中中介介/眼眼镜镜烟烟酒酒/快快餐糕点等业态的承租面积则有限。

餐糕点等业态的承租面积则有限。

二二层层及及以以上上多多为为中中高高档档餐餐饮饮商商家家，部部分分高高档档酒酒家家可可承承租租大大面面积积单单位位，如如粤粤廷廷轩轩贵贵宾宾楼楼总总面面积积达达3980平平米米；

其其他他业业态态还还有有：

证证券券/培训培训/美容美容SPA会所会所/服装等。

服装等。

16车公庙底商租金水平车公庙底商租金水平根据调研数据，车公庙现正在使用中的根据调研数据，车公庙现正在使用中的根据调研数据，车公庙现正在使用中的根据调研数据，车公庙现正在使用中的写字楼群楼商业租金标准约为：

写字楼群楼商业租金标准约为：

1F1F1F1F：

200-200-200-200-400400400400元元元元/平米平米平米平米月；

月；

2F2F2F2F：

约：

约200200200200元元元元/平米平米平米平米月；

3-4F3-4F3-4F3-4F：

约100100100100元元元元/平米平米平米平米月。

月。

车公庙园区内街铺租金报价参考：

泰然二路，泰然二路，泰然二路，泰然二路，500500500500平米，复式，平米，复式，平米，复式，平米，复式，100100100100元元元元/平米平米平米平米月，转让费月，转让费月，转让费月，转让费40404040万；

万；

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