邓州市项目市场调查报告PPT文档格式.ppt
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这些为邓州市房地产市场健康平稳发展提供了良好的机遇。
当前,邓州经济发展正处在新型工业化、城市化的加速发展期,将会对房地产业的持续平稳发展提供有力支撑。
社会有效需求持续旺盛。
随着邓州市城镇化步伐的加快、城市建设力度的加大、人们生活水平提高购买力增强等因素影响,必将进一步增加房地产市场的有效需求量。
按照邓州市总体规划,预计“十二五”期间邓州市中心城区人口将由35万人,增加到50万人,按照人均住房面积30平方米计算,刚性住房需求量约为537万平方米,平均每年新增住房53.7万平方米才能满足新增人口的住房需求。
郑州众策地产机构第二部分、房地产市场发展分析居民住房消费潜力较大。
据市统计局公布的居民年人均收入数据显示,随着邓州市经济社会快速发展,人民生活也不断得到改善,居民的购买力不断增强,住房消费能力还存在较大潜力。
房价继续保持平稳。
受土地、建材、税收、利率、劳动力等成本因素影响,住房市场价格将继续上涨,但涨幅趋缓。
邓州市商品房价格经过近几年的大幅上涨,已处于一个相对高位,大幅上涨已无可能。
预计邓州市2014年商品房价格将基本保持稳中缓增的态势,不会出现大的波动。
综上所述,邓州市房地产市场具有较大的发展空间,一是开发投资总量还将继续扩大,增长速度呈平稳态势。
二是商品房价格不会出现大起大落,依然会呈现平稳增长状态。
三是开发商对房地产开发的投入和群众的住房消费理念也将更加理性化。
郑州众策地产机构第三部分、存在问题及制约因素邓州市房地产开发企业整体实力较弱。
一是开发企业规模偏小,竞争力弱,抗风险能力差。
目前,全市已注册的36家房地产开发企业中,多数为三级以下企业。
造成住宅小区建设规模小,品位低,配套设施差,功能不全,。
二是企业自有资金不足,开发资金来源渠道多为金融借贷,联合开发,企业抗风险能力差,一些开发项目因为资金问题进展缓慢。
三是由于房地产业系热点产业,投资回报率高,很容易吸引逐利资本,由于个别开发企业注重追求利润,不重视社会效益和环境效益,导致建设品位低。
金融对房地产支持力度不够。
一是受国家宏观调控政策的影响,房地产企业获得贷款难度加大,使房地产企业面临资金短缺问题,工程进度放缓。
二是社会信贷体系不健全,商业银行对购房贷款条件提高,银行对个人购房贷款比例逐渐下降,房产信贷品种单一,抬高了信贷的门槛,很多住房消费客户不能满足贷款条件而放弃贷款,房屋交易量明显下降。
郑州众策地产机构二、竞争项目分析第一部分、竞争项目分析第二部分、市场结论郑州众策地产机构第一部分、竞争项目分析项目名称地址占地(亩)总建面()建筑形态容积率均价(元)销售率工程进度时代国际北京大道与北环路(雷锋路)交叉口35150000商住两用高层5.3370085%施工至28层锦绣花园溪谷北京大道与北环路(雷锋路)交叉口西100米路南3274900普通住宅小高层3.83800一期90%一期立面理想城新华东路与北京大道交汇处检察院对面30150000普通住宅商铺7.5362740%4#竣工3#未动工1#2#盖到7层皇马国际北京大道与团结路交叉口东北角62260000住宅商住两用商铺5.53950住宅85%8#施工至20层6#施工至0其他立面香溪美地团结东路志远学校东侧110300000普通住宅商铺4360010%挖地基东湖华府团结东路志远学校东侧香溪美地北侧46.39120000普通住宅商铺4/未开工金川盛世美景天城东一环与团结路交叉口向南100米2393000普通住宅商住两用6345899%竣工财富家天下邓州市人民东路与北京大道交汇处向东500米77190000普通住宅商住两用3.7/打桩银基王朝邓州市团结东路(市中心医院东侧)83270000住宅商住两用商铺44000/打桩鸿杰第一城(第二期)北环路(雷锋路)与东一环交汇处56180000公寓普通住宅商铺3.94500二期正在销售一期已入住二期封顶郑州众策地产机构第二部分、市场结论经过市场调研,我司客观地收集、整理并研究分析了邓州市房地产市场相关信息和资料,据实地调研本项目区域内的发现十余家楼盘,其中在售楼盘10余个,全部实地调研。
再结合本项目我司采取重点调研兼顾其他的方式。
按照前期计划和适时调整,共选取6个最具代表性楼盘样本,其中包括重点在售楼盘,竞争楼盘,热销楼盘和代表邓州市最新发展趋势的楼盘等。
经过实地调研,及以上各板块的总概,可得出以下结论:
市场整体上市开发量大、市场竞争惨烈,市场热点土地拍卖转向北区域,新楼盘集中在东城新区,因此未来东城区域房地产市场仍将成为邓州市热点区域,且区域内下半年40万方的推货量会使东区价格战趋于白热化。
并不会短期消失,我司建议本项目在如今市场环境下,把产品做好,价格控制住,迎合客户心理。
以至于能够快速占据市场份额,完成而会随着新楼盘的上市此过程将会长期存在。
竞争楼盘信息详见第五部分邓州市场调研报告。
郑州众策地产机构三、地块SWOT分析第一部分、项目优势分析第二部分、项目劣势分析第三部分、项目机会分析第四部分、项目威胁分析郑州众策地产机构第一部分、项目优势分析3、项目用地无地上附属物,无原著居民,无拆迁压力,动工建设无阻力,建设进度快,能够迅速入市,抢占市场时机;
4、项目周边拥有齐全的社区配套商业,生活购物更便捷。
1、项目一期已经竣工交房,相对其他新开楼盘拥有较好的信誉基础;
2、项目开发商为本地开发商,拥有良好的群众基础,且开发商实力雄厚,群众认可度较高;
周边社区配套土地上无附着物无拆迁压力。
郑州众策地产机构第二部分、项目劣势分析1、项目未临城市主干道,地理位置相比竞争楼盘较差;
2、项目周边竞争楼盘较多,竞争激烈,顾客容易被分流;
3、项目周边竞争楼盘体量较大,整体及户型规划优于本项目;
4、项目宣传及上市时间相对滞后,容易被其他楼盘抢占市场份额。
已开发项目十余个左右。
郑州众策地产机构第三部分、项目机会分析1、城市规划方面,邓州市东区为住宅发展新区,城市规划合理,发展潜力大,邓州人口改善居住条件多选择东区楼盘;
2、行政与医疗汇聚,项目周边拥有邓州市中心医院、邓州市人民法院、邓州市公安局等多个市政部门,周边发展速度快;
3、周边教育设施完善,一高、二高、实验小学、湍河一初中等教育资源簇拥左右;
邓州中心医院邓州中心医院湍河一初中湍河一初中邓州市公安局邓州市公安局邓州一高邓州一高郑州众策地产机构第四部分、项目威胁分析1、地块周边已开发及待开发项目4个,并且其中一宗地块商业价值明显高于本项目,另一宗地块规模大于本项目,并且两个地块与本项目基本同期未来市场竞争较为激烈且不可避免;
2、整个市场房价在逐步上涨,而邓州居民的收入没有明显看涨,导致居民购买能力下降,影响市场销售。
3、盲目乐观的房地产开发市场,飙升的房价,市场疯狂抢购住宅的喜人态势,容易让本项目的预期过于乐观;
4、限购政策的实施、后续房地产调控政策的不确定性、市场投放量的猛增,都可能为本项目后期的顺利操作带来困难,风险性也随之增大。
周边同华国际广场宣传画面周边花洲大观园宣传画面郑州众策地产机构四、邓州市场报告结论1、市场背景:
2014年竞争区域内将上市约40万方,同时本项目周边3块地块在下半年公开面世,将会对本项目形成很大的压力,且这3块地块地理位置比本项目更占优势。
2、项目产品因素:
从本项目的地块考虑,规划产品比较单一,客户选择面较小,竞品项目地块体量较大,且有利于规划,产品多样性,能截留更多客户资源。
从以上三点分析我司建议项目:
一、优化户型,适应市场主流需求;
二、增加附加值,提高小区品质;
三、尽快入市,抢占市场先机;
四、低价抢先入市,先行回笼资金,后期保证利润,客户信心保证,价格稳步上涨。
此思路结合市场以及本项目实际情况,力求在目前市场情况原有的背景下快速去化回款。
郑州众策地产机构五、邓州市场调研报告1、时代国际2、锦绣花园.溪谷3、理想城4、皇马国际5、香溪美地6、东湖华府7、金川盛世美景天城8、财富家天下9、鸿杰第一城郑州众策地产机构五、邓州市场调研报告时代国际项目地块位于北环路与北京大道交汇处西南角,东接207国道,交通便捷,附近小学、中学、医院等配套设施齐全。
项目占地约35亩,总建筑面积15万平米,拥有一家四星级酒店和六栋住宅。
项目临近人民公园和湍河,环境优美。
项目由国家甲级资质设计公司广东启源建筑工程设计院设计,小区内规划超大中心水景园林,施行彻底人车分流技术,打造人性化宜居环境。
51%的绿化率,百米楼间距,精心为业主打造了邓州首家社区游泳池。
聘请国家一级资质物业管理公司,多维度智能高端配套,采用全封闭智能化管理,五星级物业服务,充分满足业主所有生活需要。
项目位置北京大道与北环路(雷锋路)交叉口项目规模占地:
35亩。
建筑面积:
15万方容积率6.7物业类型住宅商铺建筑类型高层绿化率50%规划户数990主力户型85-126平方米开发进度施工至28层竞品个案:
时代国际郑州众策地产机构五、邓州市场调研报告竞品个案:
锦绣花园溪谷项目位置北京大道与北环路交叉口西100米路南项目规模占地:
32亩。
8.5万方容积率4.0物业类型住宅建筑类型高层小高层绿化率56%规划户数800户主力户型89-120平方米开发进度一期立面区位价值雄踞未来城市中心,囊括城市全能配套,藏风纳气,紫气盘凝,引领南阳生态人居新格调!
颠覆传统,只为非凡力作,荟萃历史与未来,将城市价值与人文理念完美结合,领舞南阳未来生活新风尚!
景观设计恪守“以人为本,以生态为源”的构思理念,以现代主义的建筑风格,中式园林景观的设计,让您尊享品质社区的优尚资源。
绿意掩映下的跌水喷泉,耳畔潺潺流水,满目鸟语花香,轻易的洗涤世间的烦扰,回归心灵的淡泊。
锦绣花园,人车分流的设计理念,用心诠释设计者的独具匠心。
郑州众策地产机构五、邓州市场调研报告项目位置新华东路与北京大道交汇处检察院对面项目规模占地:
30亩。
15万方容积率7.5物业类型住宅商铺建筑类型高层绿化率33%规划户数1100户主力户型89-135平方米开发进度4#竣工3#未动工1#2#盖到7层竞品个案:
理想城理想城,新城中央法兰西公园城邦,为邓州至高人居理想而来!
位于新城市中心新华路与北京大道交汇处,周边政府机关单位众多,名校林立,配套完善,是您居家的首选之地!
一期90135户型齐全,全明设计,户户赠送面积,一期性价比绝对超值!
许邓州人一座高品质、高档次、高绿化的标杆性示范新城邦!
郑州众策地产机构五、邓州市场调研报告竞品个案:
皇马国际项目位置北京大道与团结路交叉口东北角项目规模占地:
62亩。
26万方容积率5.5物业类型住宅商住两用商铺建筑类型高层绿化率40%规划户数1618户主力户型88-134平方米开发进度8#施工
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