江苏省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》:对测算结果进行校核试题Word文档格式.docx
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B.直接融资
C.基金融资
D.债券融资
4、房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
5、下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是()。
A.建设贷款
B.土地开发贷款
C.土地购置贷款
D.土地储备贷款
6、目前,我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。
A.60%
B.70%
C.80%
D.90%
7、某开发商向银行申请了利率6%,期限为10年,按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第一年的还本付息额为__。
A.7.59万元
B.7.28万元
C.13.59万元
D.6.05万元
8、当房地产的需求和供给同时减少后,以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。
A.均衡价格上升
B.均衡价格下降
C.均衡价格不变
D.取决于供给和需求变动的程序
9、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和,称为__。
A.国内生产总值
B.国民生产总值
C.国内生产净值
D.国民收入
10、估价目的本质上是由__提出并决定的。
A.估价人员
B.委托人
C.地方政府
D.国家相关法规
11、需求比供给增长快,空置率继续下降,租金增长率上涨,这种状况发生在房地产市场自然周期的。
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
借款合同
12、在运用路线价法过程中,为了简化以后各宗土地价格的计算,一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。
中位数
众数
平均数
分位数
13、2006年w国本国所有单位、个人国內生产的全部最终产品和劳务的市场价值为1000亿元,w国所有单位、个人在外国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为200亿元,外国所有单位、个人在w国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为100亿元。
试计算2006年w国的国内生产总值GDP为亿元。
1000
1100
1200
2000
执行层的组织协调
14、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。
A.房地产开发贷款
B.房地产抵押贷款
C.债务融资
D.权益融资
15、下列关于热水供应系统,说法不正确的是。
热水供应系统按竖向分区
热水供应系统按横向分区
若建筑高度较高,分区数量较多,为防止加热器负担过大压力,可将各分区的加热器和循环水泵设在该区的设备层中,分别供应本区热水
热水的加热器和水泵均集中于地下的设备间
执行层的组织协调
16、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2,2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2,2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。
那么,该市房屋的平均建设周期为__年。
A.0.5
B.1.5
C.2
D.3
17、与报酬率性质不同的名词有__。
A.利息率
B.折现率
C.内部收益率
D.资本化率
18、在工程建设定额中,分项最细、定额子目最多的是__。
A.概算指标
B.概算定额
C.预算定额
D.施工定额
19、一厂房建成后8年被改造为超级市场.并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。
40
42
48
50
20、下列关于农地征收费用表述不正确的是__。
A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
21、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元,预计项目的单位变动成本为4500元/㎡.假设所有司销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为元/㎡。
5377.78
6277.78
6722.22
7847.22
22、重新评估一般应由__进行评估。
A.交易双方
B.房地产交易活动监督机构
C.房地产管理部门
D.交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构
23、下列关于个人住房抵押贷款的说法,错误的是__。
A.是指个人购买住房时,以所购买住房作为抵押担保,向金融机构申请贷款的行为
B.包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
C.属于购房者的消费性贷款,通常与开发商有直接的关系
D.政策性住房抵押贷款利率较低,通常只面向参与缴纳住房公积金,购买自住房屋的家庭,且贷款额度有一定限制
24、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现存的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/㎡,又知该写字楼可出租面积为10000㎡,运营费用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%.其他条件保持不变,则该写字楼将发生万元的贬值。
548.19
558.15
567.39
675.40
25、2005年1月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元开发商品住宅。
甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。
被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。
该项目于2005年10月1日动工,由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。
该区私营企业职工王某以抵押贷款方式,于2006年2月以5000元/的价格预购了一套80的住宅。
该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。
王某于2006年9月将该套住宅转让给他人,售房收入44万元。
(2007年试题)问题:
王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为元。
100
140
1540
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、下列关于项目资本金的出资方式,表述不正确的是。
项目投资资本金可以用货币出资
项目投资资本金也可以用实物出资
项目投资资本金不可用土地使用权作价出资
项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资,但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值,且不得高估或低估
以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10%,国家对采用高新技术成果有特别规定的除外
2、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析,该阶段投资估算的精度为__。
A.±
10%
B.±
20%
C.±
30%
D.±
40%
3、基准地价是城市中均质区域内的土地__。
A.最低价格
B.最高价格
C.平均价格
D.成交价格
4、目前,A省W村集体经济组织人均耕地面积2亩,因建设现征收W村集体经济组织的耕地面积10亩,该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。
下列关于征收该耕地的表述中,不正确的是__。
A.征收该耕地,需要安置的农业人口数为6人
B.该耕地的土地补偿费最少为6万元
C.该耕地的土地补偿费最高为10万元
D.征收该耕地需要报A省人民政府审批
5、物业服务成本的构成一般包括__。
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等,②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用,③物业管理区域清洁卫生费用,④办公费用,⑤物业管理区域秩序维护费用,⑥物业管理区的绿化养护费,⑦物业管理企业的酬金,⑧物业管理企业固定资产折旧费,⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
A.①②③④⑤⑥⑧⑨
B.①②③⑤⑥⑦⑧
C.①②③④⑤⑥⑦⑨
D.①③④⑤⑥⑧⑨
6、随着市场细分化研究的深入,在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念,弥隙市场的特点是。
消费者愿意支付较高的价格
企业处于领导地位
消费者以年轻人为主
商品住宅多为豪宅
以投资性购买为主
7、下列关于内部收益率的表述中,正确的有。
(2007年试题)
内部收益率反映了项目的动态盈利能力
内部收益率是当项目寿命期终了时,所有投资正好被收回的收益率
当内部收益率高于目标收益率时,投资项目是可行的
如果使用贷款,且项目盈利,则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
内部收益率越高,投资风险就越小
8、以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发,满两年未动工开发的可以__。
A.无偿收回土地使用权
B.有偿收回土地使用权
C.无偿出租土地使用权
D.无偿出让土地使用权
9、甲、乙两宗相邻土地,价格均为50万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的索价范围是__万元。
A.0~50
B.50~75
C.50~100
D.100~150
10、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时,土地使用权出让的地价款包括__。
A.建筑安装工程费
B.土地使用权出让金
C.拆迁补偿费
D.公共配套设施建设费
E.城市基础设施建设费
11、与非专业估价相比,专业估价的特点有()。
A.是一种专业意见
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务
D.承担法律责任
E.估价作业日期长
12、下列关于测量学,表述正确的是。
点到大地水准面的铅垂距离,也称“海拔”
我国采用东海平均海水面作为高程基准
海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面,称为水准面
与水准面相切的平面称为水平面
测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置
13、下列关于集体土地征收或者征用的表述中,正确的有。
征收或者征用都是为了公共利益需要
征收或者征用都要依法给予补偿
征收是国家行为,征用是企业行为
征收是土地所有权发生改变,征用是土地使用权发生改变
征收是强制性的,征用是非强制性的
14、在房地产产品的生产过程中,一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。
建筑师
工程师
造价工程师
估价师及物业代理
借款合同
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